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Immobilie geerbt?

Worauf gilt es hierbei zu achten?

Das Erben einer Immobilie kann auf den ersten Blick wie ein unerwarteter Glücksfall wirken. Doch neben dem ideellen und finanziellen Wert bringt eine geerbte Immobilie auch viele rechtliche, steuerliche und praktische Fragestellungen mit sich. Wer nicht vorbereitet ist, kann schnell in eine Kostenfalle geraten oder Chancen ungenutzt lassen. In diesem Beitrag erläutern wir die wichtigsten Aspekte, die Sie als Erbe einer Immobilie beachten sollten – von der Annahme der Erbschaft über die steuerliche Bewertung bis hin zur Entscheidung: behalten, verkaufen oder vermieten?

1. Erbschaft annehmen oder ausschlagen? Die erste Entscheidung zählt

Nach dem Tod eines Angehörigen stellt sich für viele Erben die erste und oft schwierigste Frage: Soll die Erbschaft angenommen oder ausgeschlagen werden? Denn mit dem Nachlass übernimmt man nicht nur Vermögenswerte, sondern auch mögliche Schulden des Verstorbenen – darunter auch Verbindlichkeiten, die an die Immobilie gekoppelt sind. Wichtige Punkte zur Entscheidung:
    • Frist beachten: Erben haben sechs Wochen Zeit, um die Erbschaft auszuschlagen – bei Auslandsbezug sind es sechs Monate. Wer diese Frist versäumt, gilt automatisch als Erbe.
    • Verschuldung prüfen: Vor einer Annahme sollte eine gründliche Prüfung der finanziellen Verhältnisse erfolgen: Gibt es Grundschulden, Hypotheken oder offene Kredite auf der Immobilie?

Zustand der Immobilie: Auch der bauliche Zustand spielt eine Rolle. Eine sanierungsbedürftige Immobilie kann zu hohen Kosten führen – selbst wenn der Verkehrswert zunächst attraktiv erscheint.

2. Erbschein und Grundbuch: Der Weg zur rechtlichen Klarheit

Wer eine Immobilie erbt, wird nicht automatisch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Zunächst muss ein Erbschein beim Nachlassgericht beantragt werden, der das Erbrecht offiziell bestätigt.

Was ist zu tun?
    • Erbschein beantragen: Dieser ist in der Regel notwendig, um sich gegenüber Banken, Behörden und dem Grundbuchamt als rechtmäßiger Erbe auszuweisen. Bei einem notariellen Testament kann unter Umständen darauf verzichtet werden.
    • Grundbuchänderung beantragen: Mit Vorlage des Erbscheins kann die Umschreibung im Grundbuch erfolgen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist dies in der Regel gebührenfrei.
Miterbengemeinschaft: Ist man nicht Alleinerbe, sondern Teil einer Erbengemeinschaft, müssen wichtige Entscheidungen wie Verkauf oder Renovierung einvernehmlich getroffen werden – das kann mitunter kompliziert werden.

3. Erbschaftssteuer: Der Fiskus will mitverdienen!

Auch wenn in vielen Fällen steuerliche Freibeträge greifen, ist die geerbte Immobilie grundsätzlich steuerpflichtig. Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt vom Verwandtschaftsgrad und dem Verkehrswert der Immobilie ab.

Wichtige Steueraspekte:
Bewertung der Immobilie: Maßgeblich ist der gemeine Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls. Ein Gutachten kann helfen, überhöhte Steuerforderungen zu vermeiden.

Freibeträge: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 €, Kinder von 400.000 €, Enkelkinder von 200.000 €. Für entferntere Verwandte oder Freunde liegt der Freibetrag deutlich niedriger.

Selbstnutzung kann steuerfrei sein: Wird die Immobilie vom Ehepartner oder Kind selbst bewohnt, kann unter bestimmten Voraussetzungen keine Erbschaftssteuer anfallen – z. B. bei Eigennutzung über mindestens zehn Jahre.

4. Behalten, vermieten oder verkaufen? Strategische Überlegungen

Ist die rechtliche und steuerliche Seite geklärt, steht die wohl wichtigste Entscheidung an: Was tun mit der Immobilie?Hier spielen sowohl persönliche als auch wirtschaftliche Aspekte eine Rolle.

Option 1: Selbst nutzen

  • Steuerlich vorteilhaft (keine Spekulationssteuer bei Eigennutzung).

  • Langfristig kostengünstiger als Neukauf.

  • Ideal bei guter Lage, gutem Zustand und persönlichem Bezug.

Option 2: Vermieten

  • Geeignet bei stabiler Nachfrage in der Region.

  • Kann regelmäßige Einkünfte sichern – wichtig: Renditeberechnung.

  • Verwaltung, Instandhaltung und Mietermanagement sind zu beachten.

Option 3: Verkaufen

  • Interessant bei geringem Eigenbedarf oder schlechter Lage.

  • Bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb durch den Erblasser kann Spekulationssteuer anfallen – außer bei Eigennutzung oder Nutzung zu eigenen Wohnzwecken durch Kinder.

  • Makler, Gutachter und Notar können helfen, den optimalen Preis zu erzielen.

5. Immobilienwert prüfen: Realistische Einschätzung schützt vor Fehlentscheidungen

Eine realistische Einschätzung des Immobilienwertes ist unerlässlich – sowohl für die Steuererklärung als auch für eine fundierte Verkaufs- oder Vermietungsentscheidung.

Wert ermitteln:

  • Verkehrswertgutachten: Besonders wichtig bei komplexen Lagen oder bei Uneinigkeit unter Erben.
  • Online-Bewertungstools: Für eine erste grobe Einschätzung hilfreich, aber nicht rechtsverbindlich.
  •  Immobilienmakler oder Gutachter: Können eine professionelle Marktanalyse liefern und Verkaufspotenziale einschätzen.

Fazit: Mit klarem Kopf zur richtigen Entscheidung

Eine geerbte Immobilie kann eine große Chance sein – sei es als Kapitalanlage, neues Zuhause oder zur Vermögensbildung. Gleichzeitig bringt sie Verantwortung, rechtliche Verpflichtungen und steuerliche Fragen mit sich. Wer eine Immobilie erbt, sollte nicht übereilt handeln, sondern Schritt für Schritt vorgehen: Erbschaft bewerten, rechtlich klären, steuerlich prüfen und strategisch entscheiden. Nur so lässt sich das volle Potenzial der Immobilie ausschöpfen – oder Verluste vermeiden.

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