Haus überschreiben: Ablauf, Kosten und Fristen

Was die Überschreibung einer Immobilie bedeutet

Ein Haus zu überschreiben heißt, das Eigentum noch zu Lebzeiten auf eine andere Person zu übertragen, meist auf Kinder oder Enkel. Rechtlich ist das in der Regel eine Schenkung. Anders als beim Vererben entscheiden Sie selbst, wann und an wen die Immobilie geht, und können die Übergabe in Ruhe gestalten.

Die Übertragung wird über einen notariellen Vertrag geregelt und im Grundbuch eingetragen. Erst mit der Eintragung wird der neue Eigentümer auch offiziell Eigentümer. Bis dahin bleibt alles beim Alten.

Der Vertrag heißt in der Praxis meist Überlassungsvertrag. Er regelt mehr als nur den Eigentümerwechsel: Wer wohnt künftig im Haus, wer trägt welche Lasten, was passiert, wenn die beschenkte Person vor dem Schenker stirbt oder sich scheiden lässt. Diese Punkte lassen sich später kaum noch nachschieben, deshalb gehören sie in den Vertrag und nicht in eine mündliche Absprache.

Schenkung und vorweggenommene Erbfolge

Wird das Haus verschenkt, spricht man oft von vorweggenommener Erbfolge. Sie nehmen damit einen Teil der späteren Erbschaft vorweg. Das hat zwei große Vorteile: Sie schaffen frühzeitig klare Verhältnisse, und Sie können steuerliche Freibeträge mehrfach nutzen, weil diese in bestimmten Zeitabständen erneut zur Verfügung stehen.

Wichtig ist, alle Beteiligten einzubeziehen. Wer ein Kind bevorzugt, sollte die anderen Kinder mitdenken, etwa über einen Ausgleich. So vermeiden Sie, dass später Pflichtteils- oder Ausgleichsansprüche für Unfrieden sorgen. Wie Sie den Ausgleich nachvollziehbar bemessen und welche Ansprüche die übergangenen Geschwister behalten, lesen Sie im Ratgeber Haus überschreiben an nur ein Kind.

Der Ablauf Schritt für Schritt

1. 1Familiengespräch führen und klären, wer die Immobilie erhalten soll und wie ein fairer Ausgleich für weitere Angehörige aussieht.
2. 2Wert der Immobilie ermitteln lassen. Ohne belastbare Zahl lässt sich weder ein Ausgleich bemessen noch die steuerliche Lage einschätzen.
3. 3Steuerberater einbeziehen, um Freibeträge und mögliche Steuerlast realistisch einzuschätzen.
4. 4Notartermin vereinbaren. Der Notar entwirft den Überlassungsvertrag und bespricht Absicherungen wie Wohnrecht oder Nießbrauch.
5. 5Vertragsentwurf in Ruhe lesen. Bei Verbraucherverträgen liegt er Ihnen vor dem Termin vor, und genau dafür ist diese Zeit gedacht.
6. 6Vertrag beim Notar unterschreiben. Der Notar veranlasst anschließend die Eintragung im Grundbuch.
7. 7Grundbuch wird umgeschrieben. Mit der Eintragung ist die Überschreibung abgeschlossen.

Zwischen dem Notartermin und der fertigen Eintragung liegen je nach Grundbuchamt mehrere Wochen. Das ist normal und kein Grund zur Sorge, sollte aber eingeplant werden, wenn die Übergabe an einen Termin gebunden ist, etwa an einen Umzug.

Diese Kosten fallen an

Die wichtigsten Kostenblöcke sind die Notargebühren und die Gebühren für die Grundbucheintragung. Beide richten sich nach dem Wert der Immobilie und sind gesetzlich geregelt, sind also nicht verhandelbar. Je höher der Immobilienwert, desto höher fallen diese Gebühren aus. Ein Preisvergleich zwischen Notaren führt deshalb ins Leere.

Maßgeblich ist der sogenannte Geschäftswert. Bei einer Überschreibung ist das im Regelfall der Wert der Immobilie. Wird ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch mit eingetragen, wird dieses Recht gesondert bewertet und kann den Wert der Schenkung mindern. Das wirkt sich sowohl auf die Gebühren als auch auf die steuerliche Bemessung aus.

Hinzu kommen je nach Fall weitere Posten, etwa für ein Wertgutachten, die Eintragung eines Wohnrechts oder die Beratung durch einen Steuerberater. Insgesamt bewegen sich die Kosten einer Überschreibung meist in einem überschaubaren Rahmen, gemessen am Wert des Hauses. Wer wissen will, was für die eigene Immobilie herauskommt, rechnet es am besten vor dem Notartermin durch und nicht danach.

Steuern und Freibeträge im Blick

Bei einer Schenkung kann Schenkungsteuer anfallen. Ob und wie viel, hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert der Immobilie ab. Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz nennt in § 16 feste Freibeträge, bis zu denen nichts zu zahlen ist. Wie weit sie auseinanderliegen, zeigt schon die Reihenfolge:

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben den höchsten Freibetrag, er liegt im mittleren sechsstelligen Bereich.
• Kinder, auch Stief- und Adoptivkinder, liegen knapp darunter und ebenfalls im sechsstelligen Bereich.
• Enkel bekommen die Hälfte des Kinder-Freibetrags, solange deren Eltern noch leben.
• Eltern und Großeltern kommen beim Erwerb von Todes wegen auf ein Viertel des Kinder-Freibetrags.
• Geschwister, Nichten, Neffen und alle übrigen Personen fallen auf einen niedrigen fünfstelligen Betrag zurück.

Der Sprung von der Familie zu allen übrigen Personen ist der wichtigste Teil dieser Aufstellung: Zwischen dem Freibetrag für ein Kind und dem für ein Geschwisterkind liegt mehr als eine Zehnerpotenz. Die Freibeträge gelten je Person und je Zehnjahreszeitraum. Bei zwei Elternteilen steht der Betrag für ein Kind zweimal zur Verfügung, weil jeder Elternteil seinen eigenen mitbringt. Wer früh und in Etappen überträgt, kann denselben Freibetrag mehrfach ausschöpfen. Die genauen Beträge stehen im Gesetzestext von § 16 ErbStG.

Wie der Wert Ihrer Immobilie steuerlich angesetzt wird, klären Sie am besten mit einem Steuerberater. Eine realistische kostenlose Wertermittlung ist dafür eine gute Grundlage, und schon ein kurzes Gespräch vor dem Notartermin kann sich auszahlen. Eine eigene Frage ist die Grunderwerbsteuer: Sie fällt bei einer Schenkung nicht an, kann aber ins Spiel kommen, sobald ein Kaufpreis vereinbart wird. Wer in der Familie überträgt, findet die Regeln dazu unter Grunderwerbsteuer und Familie.

Drei Zehnjahresfristen, die oft verwechselt werden

In Gesprächen über Überschreibungen fällt fast immer der Satz, es gebe da eine Zehnjahresfrist. Das stimmt, aber es sind drei verschiedene, und sie haben nichts miteinander zu tun. Wer sie verwechselt, plant an der eigenen Situation vorbei.

Die erste betrifft die Steuer. Nach § 14 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes werden mehrere Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Der Freibetrag steht also erst nach Ablauf dieser zehn Jahre wieder voll zur Verfügung. Das ist der Grund, warum eine frühe und gestaffelte Übertragung steuerlich günstiger sein kann als eine einzige große.

Die zweite betrifft die Geschwister. Wer beim Erbe zu kurz kommt, kann eine Schenkung noch nachträglich angerechnet bekommen. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in § 2325, dass eine Schenkung im ersten Jahr vor dem Erbfall voll zählt und danach jedes Jahr um ein Zehntel weniger. Nach zehn Jahren bleibt sie außer Betracht. Bei Schenkungen unter Ehegatten läuft diese Frist allerdings erst ab Auflösung der Ehe.

Die dritte betrifft den Schenker selbst und wird am häufigsten übersehen. Dazu gleich mehr im nächsten Abschnitt.

Nicht zu diesen drei gehört die Spekulationsfrist. Sie spielt erst eine Rolle, wenn die Immobilie später verkauft und nicht selbst genutzt wurde. Was dann gilt, steht im Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien.

Wenn der Schenker später pflegebedürftig wird

Dies ist der Punkt, an dem gut gemeinte Überschreibungen im Nachhinein Probleme machen. Wer sein Haus verschenkt und später selbst bedürftig wird, etwa weil ein Pflegeheim bezahlt werden muss, kann das Geschenk unter Umständen zurückfordern. Das Sozialamt kann diesen Anspruch auf sich überleiten und ihn gegenüber dem Beschenkten geltend machen.

Auch hier gilt eine Zehnjahresfrist, und sie ist die dritte aus dem vorigen Abschnitt. Nach § 529 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist der Rückforderungsanspruch ausgeschlossen, wenn seit der Übergabe des geschenkten Gegenstands zehn Jahre verstrichen sind, bevor die Bedürftigkeit eintritt. Innerhalb dieser zehn Jahre besteht das Risiko, danach nicht mehr.

Praktisch heißt das: Je früher übertragen wird, desto eher ist die Sache aus der Welt. Wer erst im hohen Alter überträgt, verlagert ein Risiko auf die eigenen Kinder, ohne dass es jemandem bewusst wäre. Ein Nießbrauch ändert daran übrigens nichts, er sichert die Nutzung, nicht die Pflegekosten.

Wohnrecht und Nießbrauch als Absicherung

Viele Eigentümer möchten zwar übertragen, aber weiter im Haus wohnen bleiben. Dafür gibt es zwei bewährte Wege. Ein Wohnrecht sichert Ihnen das Recht, die Immobilie weiter zu bewohnen. Ein Nießbrauch geht weiter: Sie dürfen die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten und die Erträge behalten. Mehr dazu, wie sich Wohnen und Eigentum im Alter sinnvoll trennen lassen, lesen Sie in unserem Ratgeber Wohnen im Alter.

Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und geben Ihnen Sicherheit. Sie können sich zudem positiv auf die Steuer auswirken, weil sie den steuerlichen Wert der Schenkung mindern. Welche Variante zu Ihnen passt, hängt von Ihrer Lebenssituation ab. Wer ohnehin im Haus wohnen bleibt und keine Mieteinnahmen braucht, kommt mit dem Wohnrecht aus. Wer sich die Möglichkeit offenhalten will, später zu vermieten, etwa bei einem Umzug ins Betreute Wohnen, ist mit dem Nießbrauch besser bedient. Was der Nießbrauch im Einzelnen bedeutet, von den Kosten bis zur Steuer, steht im Beitrag Nießbrauch an der Immobilie.

Ein Punkt gehört von Anfang an mitgedacht: Die Eintragung schränkt die Verkäuflichkeit der Immobilie ein, solange das Recht besteht. Das ist kein Argument dagegen, aber es sollte bewusst entschieden werden, vor allem wenn die Kinder das Haus später verkaufen möchten. Was in dieser Lage gilt und wie sich ein eingetragenes Recht auf den Preis auswirkt, steht im Ratgeber Haus verkaufen mit Wohnrecht. Was bei der Übergabe selbst in den Vertrag gehört, von der Kostenverteilung im Haus über den Pflegefall bis zur Löschung, beschreibt der Beitrag Haus überschreiben mit lebenslangem Wohnrecht.

Warum am Anfang eine belastbare Wertermittlung steht

Fast jede Frage in diesem Ratgeber hängt an einer einzigen Zahl: dem Wert der Immobilie. Die Notargebühren richten sich danach. Der Freibetrag reicht oder reicht nicht, je nachdem. Ein Ausgleich unter Geschwistern lässt sich nur bemessen, wenn klar ist, worüber gesprochen wird. Und ob eine Schenkung in Etappen sinnvoll ist, entscheidet sich ebenfalls am Wert.

Genau deshalb steht die Wertermittlung bei uns am Anfang und nicht am Ende. Eine Schätzung aus dem Bauchgefühl oder ein Onlinerechner reicht dafür nicht, weil beide die Besonderheiten des Objekts nicht kennen. Wir schauen uns die Immobilie an, ordnen sie in den lokalen Markt zwischen Heilbronn, Weinsberg und Neckarsulm ein und sagen Ihnen, womit realistisch zu rechnen ist. Diese Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.

Unser Rat aus der Praxis

Eine Überschreibung ist vor allem eine Frage der guten Vorbereitung. Sprechen Sie offen in der Familie, holen Sie sich steuerlichen Rat und lassen Sie sich vom Notar die Absicherungen erklären. Wer das in dieser Reihenfolge tut, hat am Notartermin keine offenen Fragen mehr.

Und planen Sie früher, als es sich anfühlt. Alle drei Zehnjahresfristen laufen zugunsten dessen, der rechtzeitig anfängt. Wenn unklar ist, was Ihre Immobilie überhaupt wert ist, helfen wir Ihnen gern mit einer realistischen Einschätzung. Das ist eine gute Grundlage für jedes weitere Gespräch.

Häufige Fragen

Über den Autor

Lars Hänle

Inhaber, HÄNLE IMMOBILIEN

Immobilienmakler im Raum Heilbronn und im Weinsberger Tal. Begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer bei Verkauf, Bewertung und Übergabe in der Familie.

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Veröffentlicht am 8. Juni 2026 · zuletzt geprüft am 29. August 2026