Kurz erklärt
Ein Haus überschreiben heißt, das Eigentum noch zu Lebzeiten per notariellem Vertrag und Grundbucheintrag zu übertragen, meist als Schenkung an Kinder oder Enkel. Die Hauptkosten sind Notar- und Grundbuchgebühren nach Immobilienwert. Über ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch können Sie wohnen bleiben. Eine frühe Planung hilft, weil steuerliche Freibeträge in festen Zeitabständen erneut nutzbar sind.
Was die Überschreibung einer Immobilie bedeutet
Ein Haus zu überschreiben heißt, das Eigentum noch zu Lebzeiten auf eine andere Person zu übertragen, meist auf Kinder oder Enkel. Rechtlich ist das in der Regel eine Schenkung. Anders als beim Vererben entscheiden Sie selbst, wann und an wen die Immobilie geht, und können die Übergabe in Ruhe gestalten.
Die Übertragung wird über einen notariellen Vertrag geregelt und im Grundbuch eingetragen. Erst mit der Eintragung wird der neue Eigentümer auch offiziell Eigentümer. Bis dahin bleibt alles beim Alten.
Schenkung und vorweggenommene Erbfolge
Wird das Haus verschenkt, spricht man oft von vorweggenommener Erbfolge. Sie nehmen damit einen Teil der späteren Erbschaft vorweg. Das hat zwei große Vorteile: Sie schaffen frühzeitig klare Verhältnisse, und Sie können steuerliche Freibeträge mehrfach nutzen, weil diese in bestimmten Zeitabständen erneut zur Verfügung stehen.
Wichtig ist, alle Beteiligten einzubeziehen. Wer ein Kind bevorzugt, sollte die anderen Kinder mitdenken, etwa über einen Ausgleich. So vermeiden Sie, dass später Pflichtteils- oder Ausgleichsansprüche für Unfrieden sorgen.
Der Ablauf Schritt für Schritt
- 1Familiengespräch führen und klären, wer die Immobilie erhalten soll und wie ein fairer Ausgleich für weitere Angehörige aussieht.
- 2Steuerberater einbeziehen, um Freibeträge und mögliche Steuerlast realistisch einzuschätzen.
- 3Notartermin vereinbaren. Der Notar entwirft den Überlassungsvertrag und bespricht Absicherungen wie Wohnrecht oder Nießbrauch.
- 4Vertrag beim Notar unterschreiben. Der Notar veranlasst anschließend die Eintragung im Grundbuch.
- 5Grundbuch wird umgeschrieben. Mit der Eintragung ist die Überschreibung abgeschlossen.
Diese Kosten fallen an
Die wichtigsten Kostenblöcke sind die Notargebühren und die Gebühren für die Grundbucheintragung. Beide richten sich nach dem Wert der Immobilie und sind gesetzlich geregelt, sind also nicht verhandelbar. Je höher der Immobilienwert, desto höher fallen diese Gebühren aus.
Hinzu kommen je nach Fall weitere Posten, etwa für ein Wertgutachten, die Eintragung eines Wohnrechts oder die Beratung durch einen Steuerberater. Insgesamt bewegen sich die Kosten einer Überschreibung meist in einem überschaubaren Rahmen, gemessen am Wert des Hauses.
Steuern und Freibeträge im Blick
Bei einer Schenkung kann Schenkungsteuer anfallen. Ob und wie viel, hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert der Immobilie ab. Für nahe Angehörige gelten deutlich höhere Freibeträge als für entfernte Verwandte oder familienfremde Personen. Diese Freibeträge lassen sich in festen Zeitabständen erneut nutzen, weshalb eine frühzeitige Planung oft hilft.
Wie hoch die Freibeträge genau sind und wie der Wert Ihrer Immobilie steuerlich angesetzt wird, klären Sie am besten mit einem Steuerberater. Eine realistische kostenlose Wertermittlung ist dafür eine gute Grundlage, und schon ein kurzes Gespräch vor dem Notartermin kann sich auszahlen.
Wohnrecht und Nießbrauch als Absicherung
Viele Eigentümer möchten zwar übertragen, aber weiter im Haus wohnen bleiben. Dafür gibt es zwei bewährte Wege. Ein Wohnrecht sichert Ihnen das Recht, die Immobilie weiter zu bewohnen. Ein Nießbrauch geht weiter: Sie dürfen die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten und die Erträge behalten. Mehr dazu, wie sich Wohnen und Eigentum im Alter sinnvoll trennen lassen, lesen Sie in unserem Ratgeber Wohnen im Alter.
Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und geben Ihnen Sicherheit. Sie können sich zudem positiv auf die Steuer auswirken, weil sie den steuerlichen Wert der Schenkung mindern. Welche Variante zu Ihnen passt, hängt von Ihrer Lebenssituation ab.
Fristen, die Sie kennen sollten
Zwei Zeiträume sind besonders wichtig. Erstens leben Schenkungen bei der Berechnung von Pflichtteilsansprüchen über mehrere Jahre nach. Je länger die Schenkung zurückliegt, desto weniger fällt sie ins Gewicht. Zweitens spielen Spekulationsfristen eine Rolle, wenn die Immobilie nicht selbst genutzt, sondern vermietet wurde und später verkauft wird.
Gerade weil diese Fristen über Jahre laufen, lohnt es sich, eine Überschreibung früh zu planen statt unter Zeitdruck zu entscheiden.
Unser Rat aus der Praxis
Eine Überschreibung ist vor allem eine Frage der guten Vorbereitung. Sprechen Sie offen in der Familie, holen Sie sich steuerlichen Rat und lassen Sie sich vom Notar die Absicherungen erklären. Wenn unklar ist, was Ihre Immobilie überhaupt wert ist, helfen wir Ihnen gern mit einer realistischen Einschätzung. Das ist eine gute Grundlage für jedes weitere Gespräch.
Weiterführend
Häufige Fragen
Lohnt sich eine Überschreibung zu Lebzeiten oder soll man lieber vererben?
Das hängt von Ihrer Situation ab. Eine Überschreibung zu Lebzeiten schafft klare Verhältnisse und kann Steuern sparen, weil Freibeträge mehrfach genutzt werden können. Vererben ist einfacher, wenn keine Eile besteht. Ein Gespräch mit Steuerberater und Notar bringt Klarheit.
Kann ich nach der Überschreibung im Haus wohnen bleiben?
Ja. Über ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder einen Nießbrauch sichern Sie sich das Recht, weiter im Haus zu wohnen. Beim Nießbrauch dürfen Sie die Immobilie zusätzlich vermieten und die Mieteinnahmen behalten.
Wer zahlt die Kosten der Überschreibung?
In der Regel trägt die beschenkte Person die Notar- und Grundbuchkosten. Das lässt sich aber im Vertrag anders regeln. Besprechen Sie das vorab in der Familie.
Muss ich für die Überschreibung einen Notar einschalten?
Ja. Die Übertragung von Immobilieneigentum muss notariell beurkundet werden. Der Notar entwirft den Vertrag, klärt offene Punkte und veranlasst die Eintragung im Grundbuch.
Persönliche Einschätzung zu Ihrer Immobilie
Wir nehmen uns Zeit für Ihre Situation und melden uns persönlich innerhalb eines Werktags bei Ihnen.
