Scheidung: Haus verkaufen oder behalten. Ihre Optionen

Wem das Haus bei einer Scheidung gehört

Entscheidend ist nicht der Trauschein, sondern das Grundbuch. Stehen beide Ehepartner darin, gehört das Haus beiden gemeinsam, unabhängig davon, wer den Kredit bedient oder wie viel Eigenkapital jeder eingebracht hat. Steht nur ein Partner im Grundbuch, bleibt er auch nach der Scheidung Alleineigentümer. Der andere kann dann aber über den Zugewinnausgleich am Wertzuwachs beteiligt sein.

Die meisten Ehepaare leben im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das gemeinsame Haus fließt dann in die Vermögensauseinandersetzung ein. Wie das im Einzelfall aussieht, klärt eine anwaltliche Beratung. Dieser Ratgeber gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.

Die fünf Wege für die gemeinsame Immobilie

Verkaufen und den Erlös teilen

Der freie Verkauf ist in der Praxis die häufigste Lösung. Beide Partner lösen sich vollständig vom gemeinsamen Eigentum, der laufende Kredit wird aus dem Erlös abgelöst, und was übrig bleibt, wird entsprechend der Eigentumsanteile aufgeteilt. Der große Vorteil: klare Verhältnisse, keine dauerhafte finanzielle Verflechtung mit dem früheren Partner, und am Markt lässt sich in der Regel der beste Preis erzielen.

Ein Partner übernimmt und zahlt den anderen aus

Möchte ein Partner im Haus bleiben, etwa wegen der Kinder, kann er den Miteigentumsanteil des anderen übernehmen. Dafür braucht es eine notarielle Übertragung, eine Anpassung des Grundbuchs und meist eine neue Finanzierung, denn die Bank muss den ausziehenden Partner aus der Haftung entlassen. Grundlage der Auszahlung ist der aktuelle Marktwert. Eine neutrale Wertermittlung verhindert, dass sich später einer benachteiligt fühlt.

Vermieten und Eigentümer bleiben

Beide bleiben Eigentümer und vermieten das Haus. Das kann eine Übergangslösung sein, wenn der Markt gerade ungünstig ist oder ein Verkauf aus steuerlichen Gründen noch warten soll. Der Nachteil: Sie bleiben wirtschaftlich aneinander gebunden und müssen alle Entscheidungen weiter gemeinsam treffen. Für zerstrittene Paare ist das selten dauerhaft tragfähig.

Das Haus an die Kinder übertragen

Manche Paare übertragen die Immobilie im Zuge der Trennung an die gemeinsamen Kinder, oft verbunden mit einem Wohnrecht für einen Elternteil. Das kann sinnvoll sein, wenn das Haus ohnehin in der Familie bleiben soll. Ablauf und Fallstricke einer Übertragung erklärt unser Ratgeber Haus überschreiben.

Teilungsversteigerung als letzter Ausweg

Können sich die Partner nicht einigen, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das Haus wird dann öffentlich versteigert. Diese Variante sollte der letzte Ausweg bleiben: Der Erlös liegt erfahrungsgemäß deutlich unter dem, was ein geordneter freier Verkauf erzielt, das Verfahren zieht sich oft über viele Monate, und es kommen zusätzliche Verfahrenskosten dazu. Fast immer fahren beide Seiten mit einer einvernehmlichen Lösung besser.

Der Verkauf Schritt für Schritt

1. 1Einigkeit herstellen. Beide Eigentümer müssen dem Verkauf zustimmen. Ohne gemeinsame Entscheidung geht es nicht.
2. 2Wert ermitteln lassen. Eine neutrale Wertermittlung schafft eine faire Grundlage für alle weiteren Gespräche, auch für den Zugewinnausgleich.
3. 3Mit der Bank sprechen. Klären, wie der laufende Kredit abgelöst wird und ob eine Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung anfällt.
4. 4Vermarktung starten. Unterlagen zusammenstellen, Exposé erstellen, Besichtigungen koordinieren. Ein Makler übernimmt das als neutraler Dritter.
5. 5Notartermin und Übergabe. Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet, der Erlös löst zuerst den Kredit ab, der Rest wird nach Eigentumsanteilen verteilt.

Wie ein Immobilienverkauf im Detail abläuft, von den Unterlagen bis zur Schlüsselübergabe, lesen Sie in unserem Ratgeber Immobilie verkaufen: der komplette Ablauf.

Der richtige Zeitpunkt: Trennungsjahr, Scheidung und Steuern

Viele glauben, sie müssten mit dem Verkauf bis zur rechtskräftigen Scheidung warten. Das stimmt nicht. Verkaufen können Sie jederzeit, auch schon im Trennungsjahr, solange beide Eigentümer zustimmen. In vielen Fällen ist ein früher Verkauf sogar sinnvoll: Er schafft finanzielle Klarheit für die Scheidungsfolgen und beendet die doppelte Belastung aus Kreditrate und neuer Miete.

Steuerlich gibt es einen Punkt, den Sie kennen sollten: Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, kann auf den Gewinn Steuern zahlen müssen. Bei selbst genutzten Immobilien gibt es eine Ausnahme. Diese Ausnahme kann jedoch verloren gehen, wenn ein Partner bereits ausgezogen ist und der Verkauf erst deutlich später erfolgt. Gerade in Trennungssituationen lohnt sich deshalb ein frühes Gespräch mit einem Steuerberater, bevor Fakten geschaffen werden.

Auch wer nach der Scheidung verkauft, sollte nicht zu lange warten. Ein leer stehendes oder nur halbherzig bewohntes Haus verliert an Zustand und Ausstrahlung, und die laufenden Kosten tragen beide Eigentümer weiter. Ein geordneter Verkauf zum richtigen Zeitpunkt ist meist die wirtschaftlich beste Entscheidung.

Zugewinnausgleich und der Wert der Immobilie

In der Zugewinngemeinschaft wird beim Scheitern der Ehe verglichen, wie sich das Vermögen beider Partner während der Ehe entwickelt hat. Wer mehr dazugewonnen hat, gleicht die Differenz aus. Die Immobilie ist dabei oft der größte Posten. Ihr Wert zu Beginn und zum Ende der Ehe entscheidet mit darüber, wer wem wie viel schuldet.

Genau deshalb ist eine belastbare, neutrale Wertermittlung so wichtig. Ein zu niedrig oder zu hoch angesetzter Wert verschiebt den Ausgleich zulasten eines Partners und ist ein häufiger Streitpunkt. Eine kostenlose Wertermittlung durch einen regionalen Experten schafft eine sachliche Grundlage, auf die sich beide Seiten einigen können.

Der laufende Kredit bei Trennung und Verkauf

Der Kreditvertrag läuft unabhängig von der Ehe weiter. Haben beide Partner unterschrieben, haften auch beide weiter, selbst wenn einer auszieht. Beim Verkauf wird das Darlehen aus dem Erlös abgelöst. Löst man einen Kredit vor Ende der Zinsbindung ab, kann die Bank eine Entschädigung verlangen. Wie hoch diese ausfällt, hängt von Restlaufzeit und Zinsniveau ab und sollte früh bei der Bank erfragt werden.

Übernimmt ein Partner das Haus, muss die Bank zustimmen, den anderen aus dem Vertrag zu entlassen. Sie prüft dann, ob das Einkommen des verbleibenden Partners für die Rate ausreicht. Diese Prüfung sollte ganz am Anfang stehen: Scheitert sie, ist die Übernahme-Option vom Tisch, und der Verkauf rückt in den Fokus.

So hilft ein Makler in der Trennungssituation

Ein Verkauf unter getrennten Partnern hat eine besondere Dynamik: Zwei Eigentümer mit unterschiedlichen Interessen müssen gemeinsame Entscheidungen treffen, oft in einer emotional angespannten Lage. Ein Makler wirkt hier als neutraler Dritter. Er ermittelt den Wert unabhängig, kommuniziert mit beiden Seiten gleichberechtigt, übernimmt Besichtigungen und Verhandlungen und sorgt dafür, dass der Verkauf sachlich bleibt.

Wir bei Hänle Immobilien begleiten solche Verkäufe im Raum Heilbronn diskret und mit dem nötigen Fingerspitzengefühl. Der erste Schritt ist immer eine kostenlose Wertermittlung, die beiden Partnern eine gemeinsame Zahlenbasis gibt.

Häufige Fragen