Geerbte Immobilie verkaufen: Erste Schritte, Steuern, Ablauf

Die ersten Schritte nach dem Erbfall

Direkt nach einem Todesfall muss beim Haus meist nichts überstürzt werden. Laufende Kosten wie Versicherung, Strom und Heizung sollten weiterlaufen, damit die Immobilie geschützt bleibt. Prüfen Sie außerdem früh, ob ein Testament oder ein Erbvertrag existiert. Beides wird über das Nachlassgericht eröffnet.

Um über die Immobilie verfügen zu können, brauchen Sie einen Nachweis, dass Sie Erbe sind. Das ist entweder ein Erbschein vom Nachlassgericht oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Mit diesem Nachweis lassen Sie das Grundbuch auf Ihren Namen berichtigen. Gut zu wissen: Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.

Wichtig ist auch ein ehrlicher Blick auf den Nachlass insgesamt. Wer erbt, übernimmt auch Schulden, etwa einen laufenden Immobilienkredit. Innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis der Erbschaft können Sie das Erbe ausschlagen. Ob sich das lohnt, hängt vom Verhältnis von Vermögen und Verbindlichkeiten ab. Im Zweifel hilft eine kurze rechtliche Beratung.

Alleinerbe oder Erbengemeinschaft. Das ändert alles

Als Alleinerbe entscheiden Sie allein, was mit dem Haus passiert. Deutlich häufiger ist aber die Erbengemeinschaft: Mehrere Geschwister oder Angehörige erben gemeinsam, und die Immobilie gehört allen zusammen. Verkaufen, vermieten oder größere Ausgaben tätigen können Sie dann nur gemeinsam.

In der Praxis gibt es drei übliche Wege. Erstens: Die Erbengemeinschaft verkauft die Immobilie und teilt den Erlös nach Erbquoten. Zweitens: Ein Miterbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus. Drittens: Die Immobilie wird vermietet und gemeinsam gehalten, was auf Dauer allerdings viel Abstimmung verlangt.

Können sich die Miterben gar nicht einigen, bleibt als letzter Weg die Teilungsversteigerung. Sie beendet den Streit, erzielt aber fast immer einen schlechteren Preis als ein geordneter freier Verkauf. Eine neutrale Wertermittlung und ein moderiertes Gespräch verhindern das in den meisten Fällen. Genau dabei unterstützen wir Erbengemeinschaften regelmäßig.

Behalten, vermieten oder verkaufen. Eine ehrliche Abwägung

• Selbst einziehen lohnt sich, wenn Lage und Zuschnitt zu Ihrem Leben passen und der Zustand des Hauses realistisch bewertet wurde. Ein Sanierungsstau kann die Freude schnell bremsen.
• Vermieten passt, wenn Sie langfristig Vermögen aufbauen wollen und bereit sind, sich um Mieter, Instandhaltung und Verwaltung zu kümmern. Bei einer Erbengemeinschaft braucht es dafür dauerhaft Einigkeit.
• Verkaufen schafft klare Verhältnisse, macht das Erbe fair teilbar und befreit von laufenden Kosten. Gerade bei renovierungsbedürftigen Häusern ist der Verkauf oft die wirtschaftlich vernünftigste Lösung.

Welcher Weg passt, hängt von Zustand, Lage, Ihrer Lebensplanung und der Situation in der Erbengemeinschaft ab. Der erste Schritt ist immer derselbe: den realistischen Marktwert kennen. Eine kostenlose Wertermittlung gibt Ihnen dafür eine belastbare Grundlage, ganz gleich, wie Sie sich am Ende entscheiden.

Erbschaftsteuer: Freibeträge und das Familienheim

Ob auf das geerbte Haus Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert des Nachlasses ab. Ehepartner und Kinder haben hohe Freibeträge, entferntere Verwandte und nicht verwandte Erben deutlich niedrigere. Viele Erbschaften im Familienkreis bleiben dadurch komplett steuerfrei.

Eine Besonderheit ist das sogenannte Familienheim: Erben Ehepartner oder Kinder die selbst bewohnte Immobilie der verstorbenen Person und ziehen zügig selbst ein, kann das Erbe unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei bleiben. Die Bedingungen sind allerdings streng, unter anderem eine langjährige Selbstnutzung. Ob das bei Ihnen greift, klären Sie am besten mit einem Steuerberater.

Spekulationsfrist: Der Kaufzeitpunkt des Erblassers zählt

Beim Verkauf einer Immobilie kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Die gute Nachricht für Erben: Sie treten in die Position der verstorbenen Person ein. Es zählt also, wann der Erblasser die Immobilie gekauft hat, nicht der Erbfall.

Hat die verstorbene Person das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft oder es selbst bewohnt, ist der Verkauf in aller Regel steuerfrei. Kritisch wird es vor allem bei vermieteten Immobilien, die der Erblasser erst vor wenigen Jahren erworben hat. In diesem Fall lohnt sich die Rechnung, ob Warten günstiger ist. Auch das ist ein Punkt für den Steuerberater, wir liefern mit der Wertermittlung die Zahlenbasis.

So läuft der Verkauf einer geerbten Immobilie ab

1. 1Erbnachweis und Grundbuch klären. Erbschein oder notarielles Testament besorgen und das Grundbuch berichtigen lassen.
2. 2Unterlagen zusammenstellen. Grundbuchauszug, Grundrisse, Energieausweis, Nachweise zu Modernisierungen. Fehlende Unterlagen beschaffen wir im Zuge der Vermarktung mit.
3. 3Wert ermitteln lassen. Eine neutrale, marktnahe Einschätzung schützt vor dem häufigsten Fehler: zu billig an schnelle Aufkäufer zu verkaufen.
4. 4Immobilie vorbereiten. Haushalt auflösen, kleine Mängel beheben, das Haus hell und aufgeräumt präsentieren.
5. 5Vermarktung und Besichtigungen. Professionelle Fotos, ein sauberes Exposé und geprüfte Interessenten.
6. 6Notartermin und Übergabe. Der Kaufvertrag wird beurkundet, danach folgen Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe.

Wie die einzelnen Schritte im Detail aussehen, lesen Sie in unserem Ratgeber Immobilie verkaufen: Der komplette Ablauf.

Häufige Fehler beim Verkauf aus der Erbschaft

• Unter Zeitdruck an Aufkäufer verkaufen, die mit schnellen Angeboten werben. Der Preis liegt dort fast immer deutlich unter dem Marktwert.
• Den Wert schätzen statt ermitteln. Erinnerungswerte und Nachbarschaftsvergleiche führen oft in die Irre, in beide Richtungen.
• Die Erbengemeinschaft zu spät an einen Tisch holen. Ungeklärte Erwartungen sind der häufigste Grund, warum Verkäufe stocken.
• Das Haus jahrelang leer stehen lassen. Leerstand kostet laufend Geld, und unbewohnte Häuser verlieren spürbar an Zustand und Wert.
• Steuerliche Fristen ignorieren, etwa die Spekulationsfrist bei vermieteten Objekten.

Unser Rat aus der Praxis

Geben Sie sich nach dem Erbfall Zeit für die Trauer, aber nicht zu viel Zeit für die Immobilie. Klären Sie früh den Erbnachweis, verschaffen Sie sich einen ehrlichen Überblick über Zustand und Wert und holen Sie alle Miterben an einen Tisch. Wir begleiten im Raum Heilbronn regelmäßig Familien in genau dieser Situation: diskret, geordnet und ohne Druck. Der erste Schritt ist eine kostenlose Wertermittlung, danach entscheiden Sie in Ruhe.

Häufige Fragen