Kurz erklärt
Die Maklerprovision ist das Erfolgshonorar des Immobilienmaklers. Beim Verkauf sind laut Marktübersichten insgesamt rund sechs bis 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer üblich, in Baden-Württemberg meist 3,57 Prozent je Seite. Seit Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser: Arbeitet der Makler für beide Seiten, müssen Verkäufer und Käufer die Provision in gleicher Höhe tragen (§ 656c BGB). Beauftragt nur der Verkäufer, darf höchstens die Hälfte auf den Käufer abgewälzt werden, und dessen Anteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer seine Zahlung nachgewiesen hat (§ 656d BGB). Fällig wird die Provision erst mit dem notariell beurkundeten Kaufvertrag. Bei der Vermietung gilt das Bestellerprinzip mit einer Obergrenze von zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer.
Wer die Maklerprovision beim Hausverkauf zahlt
Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an private Käufer gibt es seit dem 23. Dezember 2020 eine klare gesetzliche Ordnung. Sie kennt zwei Grundfälle. Der häufigste: Der Makler arbeitet für beide Seiten, er hat den Auftrag des Verkäufers und schließt mit dem Käufer einen zweiten Maklervertrag. Dann müssen sich beide Parteien in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten, die Provision wird also hälftig geteilt. Der zweite Fall: Nur der Verkäufer beauftragt den Makler. Dann darf er höchstens die Hälfte seiner Provision auf den Käufer abwälzen, und der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer die Zahlung des eigenen Anteils nachgewiesen hat.
Für Verkäufer heißt das: Die Zeiten, in denen die komplette Courtage dem Käufer aufgeladen wurde, sind bei Wohnimmobilien vorbei. Wer heute verkauft, kalkuliert den eigenen Provisionsanteil als Verkaufskosten ein, genauso wie der Käufer seinen Anteil zu den Kaufnebenkosten rechnet. Welche Posten dort noch dazukommen, zeigt der Beitrag zu den Notarkosten beim Hauskauf.
So hoch ist die Maklerprovision üblicherweise
Eine gesetzliche Gebührenordnung gibt es für Makler nicht, die Höhe der Provision ist Vereinbarungssache. Üblich sind laut den Marktübersichten der großen Portale insgesamt rund sechs bis 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Die oft zitierten 7,14 Prozent sind dabei die Gesamtprovision beider Seiten: Sie entstehen aus drei Prozent netto je Partei, die mit 19 Prozent Umsatzsteuer zu 3,57 Prozent je Seite werden. In Baden-Württemberg ist genau diese Aufteilung der verbreitete Standard, also 3,57 Prozent für den Verkäufer und 3,57 Prozent für den Käufer.
Verhandelbar ist die Provision trotzdem. Sie ist Teil des Maklervertrags und damit Vertragsfreiheit, nach oben wie nach unten. Wichtig ist nur die Mechanik der Teilung: Vereinbart der Verkäufer mit dem Makler einen niedrigeren Satz, sinkt damit automatisch auch die Obergrenze für den Käuferanteil, denn der Käufer darf nie mehr tragen als der Verkäufer. Seriös ist, wer die Höhe offen begründet, mit Leistung, nicht mit Floskeln. Was hinter einer Verkaufsprovision an Arbeit steht, folgt weiter unten.
Die Teilung im Detail: § 656c und § 656d BGB
Die beiden Paragrafen lohnen einen genauen Blick, weil an ihnen ganze Provisionsansprüche hängen. § 656c BGB regelt die Doppeltätigkeit: Lässt sich der Makler von beiden Parteien eine Provision versprechen, muss das in gleicher Höhe geschehen. Vereinbart er mit einer Seite Unentgeltlichkeit, kann er auch von der anderen nichts verlangen, und erlässt er einer Partei später einen Teil, wirkt der Erlass automatisch auch für die andere. Ein Maklervertrag, der davon abweicht, ist unwirksam. Der Makler verliert dann den Anspruch insgesamt, nicht nur den überschießenden Teil.
§ 656d BGB regelt den Fall, dass nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen hat, typischerweise der Verkäufer. Eine Vereinbarung, die den Käufer an diesen Kosten beteiligt, ist nur wirksam, wenn der Verkäufer mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Dazu kommt die Schutzvorschrift bei der Fälligkeit: Der Käufer muss seinen Anteil erst zahlen, nachdem der Verkäufer gezahlt hat und dies nachgewiesen wurde. Käufer dürfen diesen Nachweis ausdrücklich verlangen.
Dass diese Regeln ernst gemeint sind, hat der Bundesgerichtshof im März 2025 bestätigt: Ein Verkäufer hatte den Kaufpreis gesenkt, dafür sollte der Käufer das Maklerhonorar über eine separate Vereinbarung allein tragen. Der Bundesgerichtshof erklärte die Konstruktion wegen Verstoßes gegen § 656d BGB für vollständig nichtig. Umgehungen der Teilung funktionieren nicht, auch nicht über Umwege im Kaufpreis. Beide Paragrafen gelten für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer als Verbraucher handelt; der Maklervertrag selbst braucht dafür die Textform, eine E-Mail genügt.
Verkauf im Raum Heilbronn? Wir legen Leistung und Vertrag offen, bevor Sie unterschreiben.
Wann die Provision fällig wird und wann keine anfällt
Die Maklerprovision ist ein Erfolgshonorar. Der Anspruch entsteht erst, wenn durch die Vermittlung oder den Nachweis des Maklers tatsächlich ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt, und das heißt bei Immobilien: mit der notariellen Beurkundung. Besichtigungen, Exposés, Inserate und Monate an Arbeit lösen für sich genommen keine Zahlungspflicht aus. Platzt der Verkauf vor dem Notartermin, fällt keine Provision an. Nach der Beurkundung stellt der Makler seine Rechnung, üblich ist eine Zahlungsfrist von rund zwei Wochen.
- Kein Vertrag, keine Provision: Ohne wirksamen Maklervertrag in Textform und ohne beurkundeten Kaufvertrag besteht kein Anspruch.
- Verstoß gegen die Teilung: Weicht die Vereinbarung von § 656c oder § 656d BGB ab, ist sie unwirksam und der Anspruch entfällt ganz.
- Reihenfolge beim einseitigen Auftrag: Der Käuferanteil wird erst mit dem Nachweis der Verkäuferzahlung fällig.
Für Verkäufer gehört die Provisionsregelung deshalb in die Verkaufsplanung, nicht ans Ende: Wer den Ablauf des Immobilienverkaufs kennt, weiß, dass der Maklervertrag am Anfang steht und die Rechnung erst nach dem Notartermin kommt.
Was in der Provision beim Verkauf steckt
Die Provision wird oft als Prozentsatz diskutiert und selten als Leistung. Dabei entscheidet genau das, ob sie gut angelegt ist. Hinter einem vollständig begleiteten Verkauf stehen in der Praxis: die Wertermittlung und Preisstrategie, die Beschaffung von Unterlagen von Grundbuchauszug bis Energieausweis, ein professionelles Exposé mit Fotos, die Auswahl und Ansprache passender Interessenten, Besichtigungen, die Prüfung der Finanzierungsbestätigung, die Verhandlung, die Vorbereitung des Notartermins und die Begleitung bis zur Schlüsselübergabe. Als HÄNLE IMMOBILIEN legen wir im Raum Heilbronn jeden dieser Schritte offen, bevor ein Auftrag unterschrieben wird: Ein Maklervertrag sollte benennen, welche Leistungen enthalten sind, wie lange er läuft und ob er als Alleinauftrag geschlossen wird.
Für die Einordnung der Höhe hilft ein nüchterner Blick: Entscheidend ist nicht der Prozentsatz allein, sondern das Ergebnis aus erzieltem Preis, Vermarktungsdauer und Sicherheit der Abwicklung. Ein zu niedrig angesetzter Preis kostet schnell mehr als die gesamte Courtage. Deshalb beginnt ein seriöser Verkauf mit einer belastbaren Werteinschätzung, nicht mit einer Wunschzahl.
Maklerprovision bei der Vermietung: das Bestellerprinzip
Bei der Vermietung von Wohnraum gelten andere Regeln als beim Verkauf. Seit Juni 2015 schreibt das Wohnungsvermittlungsgesetz das Bestellerprinzip vor: Die Provision zahlt, wer den Makler beauftragt hat, und das ist in der Praxis fast immer die Vermieterseite. Auf Wohnungssuchende darf die Courtage nicht abgewälzt werden, auch nicht über Umwege. Wo ein Mieter den Makler ausnahmsweise selbst beauftragt, ist das Entgelt gedeckelt: höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer, gerechnet auf die Nettokaltmiete ohne Nebenkosten.
Vermieter können die gezahlte Provision steuerlich als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften ansetzen. Wie sich das im Einzelfall auswirkt, gehört in das Gespräch mit dem Steuerberater. Wer vor der Frage steht, ob sich die Beauftragung lohnt, rechnet den Gegenwert dagegen: Mieterauswahl mit Bonitätsprüfung, rechtssichere Vertragsunterlagen und ein Leerstand, der Wochen statt Monate dauert.
Ob Verkauf oder Vermietung im Raum Heilbronn: Am Anfang steht immer der Wert der Immobilie. Den ermitteln wir im Rahmen der kostenlosen Wertermittlung vor Ort und ohne Verpflichtung, und Sie erfahren dabei auch, wie ein Verkauf bei uns abläuft und was er kostet.
Weiterführend
Häufige Fragen
Was sind übliche Maklerprovisionen?
Beim Immobilienverkauf sind laut den Marktübersichten der großen Portale insgesamt rund sechs bis 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer üblich, bei Wohnungen und Einfamilienhäusern geteilt zwischen Verkäufer und Käufer. Bei der Vermietung zahlt der Auftraggeber, meist der Vermieter; üblich sind dort bis zu zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer.
Ist die Käuferprovision von 7,14 % üblich?
Als Anteil nur des Käufers in der Regel nicht. 7,14 Prozent sind meist die Gesamtprovision beider Seiten. Arbeitet der Makler für Verkäufer und Käufer, muss die Provision in gleicher Höhe geteilt werden (§ 656c BGB), üblich sind dann 3,57 Prozent je Seite. Eine Käuferprovision über dem Verkäuferanteil ist bei Wohnungen und Einfamilienhäusern unwirksam.
Wer bezahlt die Maklergebühr beim Hausverkauf?
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen sich Verkäufer und Käufer die Maklergebühr. Hat der Makler Verträge mit beiden Seiten, gilt zwingend die hälftige Teilung. Hat nur der Verkäufer beauftragt, darf er höchstens die Hälfte abwälzen, und der Käufer zahlt erst, wenn der Verkäufer die eigene Zahlung nachgewiesen hat (§ 656d BGB).
Was bedeutet Käuferprovision 3,57 %?
3,57 Prozent sind die Hälfte der verbreiteten Gesamtprovision von 7,14 Prozent und entstehen aus drei Prozent netto plus 19 Prozent Umsatzsteuer. Der Käufer zahlt diesen Anteil auf den Kaufpreis, als Teil der Kaufnebenkosten neben Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten.
Kann man die Maklerprovision verhandeln?
Ja, die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt und damit Vertragssache. Zu beachten ist die Teilungsmechanik: Vereinbart der Verkäufer einen niedrigeren Satz, sinkt automatisch auch die Obergrenze für den Käuferanteil. Entscheidend ist am Ende das Verhältnis von Provision und Leistung, nicht der niedrigste Prozentsatz.
Aus dem Raum Heilbronn?
Verkauf im Raum Heilbronn? Wir legen Leistung und Vertrag offen, bevor Sie unterschreiben.
Ob Heilbronn, Weinsberg, Obersulm oder Ellhofen: Bei der kostenlosen Wertermittlung vor Ort erfahren Sie, was Ihre Immobilie wert ist, wie der Verkauf bei uns abläuft und was im Maklervertrag steht. Persönlich, ohne Verpflichtung und ohne Kleingedrucktes.
Über den Autor
Lars Hänle
Inhaber, HÄNLE IMMOBILIEN
Immobilienmakler im Raum Heilbronn und im Weinsberger Tal. Begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer bei Verkauf, Bewertung und Übergabe in der Familie.
Mehr über Lars HänleVeröffentlicht am 19. Oktober 2026
