Kurz erklärt
Ein Haus lässt sich ohne Makler verkaufen; der notarielle Kaufvertrag ist auch beim Privatverkauf Pflicht (§ 311b BGB). Der Ablauf umfasst neun Schritte von den Unterlagen über Preisfindung, Anzeige, Besichtigungen und Käuferprüfung bis zu Notartermin, Kaufpreiszahlung und Übergabe. Die Ersparnis ist der eigene Anteil an der Maklerprovision, beim Verkauf an Verbraucher wegen der gesetzlichen Halbteilung üblicherweise die Hälfte der Gesamtprovision; dagegen stehen eigene Kosten für Bewertung, Energieausweis, Inserate und mehrere Monate eigener Arbeitszeit. Rechtlich wichtig: Schon die Anzeige braucht die Energieausweis-Pflichtangaben (§ 87 GModG), arglistig verschwiegene Mängel hebeln jeden Haftungsausschluss aus (§ 444 BGB), und die Übergabe gehört erst nach den Kaufpreiseingang. HÄNLE IMMOBILIEN aus Ellhofen erklärt den Weg und steht bereit, wenn Sie ihn doch nicht allein gehen wollen.
Der Ablauf in neun Schritten: von den Unterlagen bis zur Übergabe
Ein Hausverkauf ohne Makler folgt denselben Stationen wie jeder Immobilienverkauf, nur dass Sie jede davon selbst verantworten. Der rote Faden in neun Schritten:
- 1Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle.
- 2Verkehrswert ermitteln: über Vergleichspreise, Bodenrichtwerte und eine fachliche Einschätzung, nicht über den Wunschpreis.
- 3Exposé erstellen: ehrliche Beschreibung, gute Fotos, vollständige Pflichtangaben aus dem Energieausweis.
- 4Anzeige schalten: Portale, Aushang, Nachbarschaft; private Inserate auf großen Portalen kosten Gebühren.
- 5Anfragen filtern und Besichtigungen führen: Terminplanung, Unterlagen bereithalten, Fragen zu Mängeln wahrheitsgemäß beantworten.
- 6Käufer prüfen: Finanzierungsbestätigung oder Eigenkapitalnachweis vor der Kaufzusage einholen.
- 7Kaufvertrag beim Notar: Entwurf prüfen lassen, Verbraucher haben in der Regel zwei Wochen Prüffrist, dann Beurkundung.
- 8Kaufpreiszahlung abwarten: Der Notar teilt die Fälligkeit mit, wenn die Sicherungen für beide Seiten stehen.
- 9Übergabe mit Protokoll: Schlüssel, Zählerstände und Unterlagen erst, wenn der Kaufpreis eingegangen ist.
Ohne Notar geht es dabei nie: Grundstückskaufverträge müssen nach § 311b BGB notariell beurkundet werden, auch zwischen Privatleuten. Der Notar ersetzt aber keinen Verkäufer: Er beurkundet neutral, er vermarktet nicht, er verhandelt nicht und er prüft nicht die Bonität Ihres Käufers.
Die ehrliche Rechnung: was der Verzicht auf den Makler wirklich spart
Die Ersparnis ist real, aber kleiner, als viele denken. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an private Käufer gilt seit Dezember 2020 die gesetzliche Halbteilung der Maklerprovision: Der Verkäufer trägt üblicherweise die Hälfte der Gesamtprovision, in Baden-Württemberg laut Marktübersichten also rund dreieinhalb Prozent des Kaufpreises. Genau dieser Anteil ist Ihre mögliche Ersparnis, nicht die volle Provision.
Dagegen rechnen Sie ehrlicherweise die eigenen Posten:
- Wertermittlung oder Kurzgutachten, wenn Sie den Preis fachlich absichern wollen
- Energieausweis, falls keiner vorliegt
- Inseratskosten der Portale für private Anbieter, oft je Laufzeit und Reichweite gestaffelt
- Fotografie, Unterlagenbeschaffung, Fahrten und Druck
- Ihre Zeit: Anfragen, Telefonate, Besichtigungen, Verhandlungen, über mehrere Monate
Ob die Rechnung aufgeht, hängt weniger vom Sparwillen ab als vom Objekt und vom Markt: Ein gefragtes Einfamilienhaus in guter Lage verkauft sich auch privat, ein erklärungsbedürftiges Objekt in dünnem Markt bindet schnell ein halbes Jahr Arbeit. Und der größte Posten steht in keiner Kostenliste: ein zu niedrig angesetzter Verkaufspreis kostet mehr als jede Provision. Damit sind wir bei den drei Punkten, an denen Privatverkäufe erfahrungsgemäß kippen.
Kipp-Punkt eins: der Angebotspreis ohne Marktdaten
Der Angebotspreis ist die folgenreichste Einzelentscheidung des ganzen Verkaufs. Zu hoch angesetzt, bleiben die Anfragen aus, das Inserat altert sichtbar und spätere Preissenkungen wirken wie ein Makel. Zu niedrig angesetzt, ist der Schaden unmittelbar und übersteigt die gesparte Provision oft um ein Vielfaches. Privatverkäufer haben dabei ein strukturelles Problem: Ihnen fehlen echte Vergleichsverkäufe, denn die beurkundeten Kaufpreise kennen nur die Gutachterausschüsse, nicht die Portale mit ihren Angebotspreisen.
Wer privat verkauft, sollte den Preis deshalb nicht aus Portalanzeigen ableiten, sondern aus Bodenrichtwerten, Marktberichten und einer fachlichen Einschätzung vor Ort. Welche Verfahren dahinterstehen und was eine Bewertung kostet, erklärt unser Ratgeber Immobilienbewertung: Kosten und Verfahren. Eine kostenlose Wertermittlung vom Makler ist dabei auch für entschlossene Privatverkäufer ein legitimer erster Schritt: Sie verpflichtet zu nichts und liefert eine zweite Meinung zum wichtigsten Hebel des Verkaufs.
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Kipp-Punkt zwei: Pflichtangaben und Aufklärung
Der zweite Kipp-Punkt ist rechtlicher Natur, und er beginnt früher, als viele denken: schon bei der Anzeige. Liegt ein Energieausweis vor, verlangt § 87 GModG in Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien, also auch im Portal-Inserat eines Privatverkäufers, konkrete Pflichtangaben: die Art des Ausweises, den Endenergiebedarf oder -verbrauch, die wesentlichen Energieträger der Heizung sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse. Eine Ausnahme für Privatpersonen sieht der Wortlaut nicht vor. Spätestens zur Besichtigung muss der Energieausweis zudem vorgelegt werden.
Noch gewichtiger ist die Aufklärungspflicht. Im Kaufvertrag zwischen Privatleuten steht fast immer ein Haftungsausschluss, umgangssprachlich „gekauft wie gesehen". Er schützt aber nur, was Sie nicht kannten: Auf den Ausschluss können Sie sich nach § 444 BGB nicht berufen, soweit Sie einen Mangel arglistig verschwiegen haben. Bekannte Feuchtigkeitsschäden, ein schwelender Streit mit dem Nachbarn über die Grenzbebauung oder der nicht genehmigte Anbau gehören deshalb auf den Tisch, bevor unterschrieben wird. Und prüfen Sie Vorkaufsrechte: Bei vermieteten Eigentumswohnungen kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen, bei manchen Grundstücken der Gemeinde.
Kipp-Punkt drei: Käuferprüfung und sichere Zahlung
Der dritte Kipp-Punkt entscheidet über Geld und Nerven: der Umgang mit dem Käufer zwischen Zusage und Zahlung. Seriös ist, wer die Finanzierung belegen kann. Lassen Sie sich vor der Reservierung eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder einen Eigenkapitalnachweis zeigen; platzt die Finanzierung erst nach dem Notartermin, stecken Sie in einem beurkundeten Vertrag mit einem zahlungsunfähigen Käufer und tragen die Kosten der Rückabwicklung mit.
Die Zahlung selbst sichert der notarielle Ablauf: Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die Voraussetzungen dafür vorliegen, allen voran die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die das Grundstück für den Käufer sichert, und die geklärte Ablösung alter Grundschulden. Der Notar teilt die Fälligkeit schriftlich mit. Ihre Regel als Verkäufer ist einfach und unverhandelbar: Schlüssel und Übergabe erst, wenn der volle Kaufpreis auf Ihrem Konto ist. Wer unter Zeitdruck davon abweicht, gibt sein stärkstes Pfand aus der Hand.
Steuern beim Privatverkauf: die Zehnjahresfrist im Blick
Ob mit oder ohne Makler: Steuerlich gelten dieselben Regeln. Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig, es sei denn, Sie haben die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge. Wenige Wochen beim Beurkundungstermin können deshalb über die Steuerfreiheit entscheiden. Die Details, auch zu Erbfällen und zur Freigrenze, stehen in unserem Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien. Die Einordnung Ihres Einzelfalls gehört zum Steuerberater.
Wann ein Makler doch die bessere Rechnung ist
Nach diesem Leitfaden können Sie den Verkauf selbst stemmen, und bei einem gefragten Objekt mit klarem Preis spricht nichts dagegen. Die Rechnung dreht sich erfahrungsgemäß in drei Situationen: wenn der Markt dünn oder das Objekt erklärungsbedürftig ist und die Vermarktung zur Dauerbaustelle wird; wenn Distanz fehlt, etwa beim Elternhaus, bei Erbengemeinschaften oder in der Trennung, und Besichtigungen und Verhandlungen emotional werden; und wenn die Zeit fehlt, den Verkauf über Monate neben Beruf und Familie zu tragen. Ein Makler übernimmt dann Bewertung, Unterlagen, Vermarktung, Besichtigungen, Käuferprüfung und die Begleitung bis zur Übergabe, gegen die Provision, deren Verteilung wir im Ratgeber zur Maklerprovision offenlegen. Wie der begleitete Verkauf bei HÄNLE IMMOBILIEN abläuft, zeigt die Seite Immobilie verkaufen. Beide Wege sind legitim. Entscheidend ist, dass Sie Ihren mit realistischem Preis, sauberen Pflichtangaben und gesicherter Zahlung gehen.
Weiterführend
Häufige Fragen
Was muss ich beachten, wenn ich mein Haus privat verkaufe?
Die drei kritischen Punkte sind der marktgerechte Angebotspreis, die rechtlichen Pflichten und die sichere Abwicklung. Konkret: Preis aus Bodenrichtwerten und fachlicher Einschätzung ableiten statt aus Portalanzeigen, Energieausweis-Pflichtangaben schon in der Anzeige (§ 87 GModG), bekannte Mängel offenlegen (§ 444 BGB), Finanzierungsnachweis vor der Zusage und Übergabe erst nach vollständigem Kaufpreiseingang.
Soll man ein Haus ohne Makler verkaufen?
Das hängt von Objekt, Markt, Zeit und Nerven ab. Ein gefragtes Haus mit klarem Preis lässt sich gut privat verkaufen; die Ersparnis ist der eigene Provisionsanteil. Erklärungsbedürftige Objekte, dünne Märkte, Erbfälle oder Zeitmangel sprechen für Begleitung. Beide Wege sind legitim, wichtig ist eine ehrliche Rechnung über Ersparnis, eigene Kosten und Aufwand.
Wie gehe ich vor, wenn ich mein Haus ohne Makler verkaufen möchte?
In neun Schritten: Unterlagen zusammenstellen, Verkehrswert ermitteln, Exposé mit Pflichtangaben erstellen, Anzeige schalten, Besichtigungen führen, Käufer samt Finanzierung prüfen, Kaufvertrag beim Notar beurkunden, Kaufpreiszahlung nach Fälligkeitsmitteilung abwarten, dann Übergabe mit Protokoll. Der Notartermin ist Pflicht (§ 311b BGB), ersetzt aber weder Vermarktung noch Käuferprüfung.
Wie viel Steuern muss ich zahlen, wenn ich mein Haus verkaufe?
Innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft mit dem persönlichen Einkommensteuersatz steuerpflichtig; einen festen Prozentsatz gibt es nicht. Steuerfrei bleibt der Verkauf nach Ablauf der Frist oder bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor. Das gilt mit und ohne Makler.
Was kostet der Verkauf ohne Makler?
Die Provision entfällt, dafür tragen Sie eigene Posten: Wertermittlung oder Gutachten, gegebenenfalls einen neuen Energieausweis, Inseratsgebühren der Portale für private Anbieter, Fotos und Unterlagen sowie mehrere Monate eigene Arbeitszeit. Notar und Grundbuch zahlt beim Kauf üblicherweise der Käufer; die Löschung alter Grundschulden trägt der Verkäufer.
Was bedeutet gekauft wie gesehen?
Gemeint ist der vertragliche Haftungsausschluss für Sachmängel, der in privaten Kaufverträgen üblich ist. Er schützt den Verkäufer aber nicht bei Arglist: Wer einen bekannten Mangel verschweigt, haftet trotz Ausschluss (§ 444 BGB). Bekannte Schäden gehören deshalb dokumentiert auf den Tisch, am besten im Kaufvertrag festgehalten.
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Über den Autor
Lars Hänle
Inhaber, HÄNLE IMMOBILIEN
Immobilienmakler im Raum Heilbronn und im Weinsberger Tal. Begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer bei Verkauf, Bewertung und Übergabe in der Familie.
Mehr über Lars HänleVeröffentlicht am 29. Oktober 2026
