Spekulationssteuer Immobilien: warum der Notartermin über die Steuer entscheidet

Die Spekulationssteuer ist ein privates Veräußerungsgeschäft

Eine eigene Steuerart namens Spekulationssteuer gibt es im deutschen Recht nicht. Der Begriff hat sich eingebürgert für etwas, das im Gesetz privates Veräußerungsgeschäft heißt und in § 23 EStG geregelt ist. Gemeint ist der Fall, dass jemand aus seinem Privatvermögen etwas mit Gewinn verkauft, das er noch nicht lange besitzt. Bei Grundstücken zieht das Gesetz die Grenze bei zehn Jahren.

Der Wortlaut ist knapp. Steuerpflichtig sind Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Liegt der Verkauf innerhalb dieser Spanne und entsteht dabei ein Gewinn, gehört dieser Gewinn in die Einkommensteuererklärung. Liegt er außerhalb, interessiert er das Finanzamt nicht mehr.

Wichtig ist die Einordnung als Privatgeschäft. Es geht um Immobilien im Privatvermögen, nicht um Betriebsvermögen und nicht um gewerblichen Handel. Für Eigentümer, die ein einzelnes Haus oder eine einzelne Wohnung verkaufen, ist das der Regelfall. Wo die Grenze zum Gewerbe verläuft, ist eine eigene Frage, auf die dieser Beitrag weiter unten zurückkommt.

Eine Kleinigkeit, die häufig untergeht: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt. Das ist eine Freigrenze und kein Freibetrag. Der Unterschied ist erheblich. Wird die Grenze überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig und nicht nur der Teil, der darüber liegt. Bei Immobilienverkäufen wird diese Grenze praktisch immer gerissen.

Beginn und Ende der Zehnjahresfrist

Die Zehnjahresfrist läuft von Anschaffung bis Veräußerung. Entscheidend ist dabei nicht, wann jemand eingezogen ist, wann der Kaufpreis geflossen ist oder wann das Grundbuchamt die Umschreibung vollzogen hat. Maßgeblich ist der Tag, an dem der Kaufvertrag rechtlich bindend geschlossen wurde. Bei Grundstücken ist das der Tag beim Notar.

Der Bundesfinanzhof hat das im Juni 2026 noch einmal ausdrücklich bestätigt. In seinem Beschluss vom 18. Juni 2026 zum Aktenzeichen IX B 24/26 heißt es, maßgeblich sei regelmäßig der Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag rechtlich bindend abgeschlossen wird, und bei Grundstücken sei dies in der Regel der notarielle Vertragsschluss. Damit zählen zwei Notartermine: der beim Kauf und der beim Verkauf. Alles, was dazwischen an Übergaben, Zahlungen und Eintragungen passiert, ist für die Frist ohne Bedeutung.

Für die Praxis heißt das zunächst: Der Fristbeginn steht fest und lässt sich nicht mehr verändern. Er steht im eigenen Kaufvertrag, und zwar mit Datum. Wer wissen will, wo er steht, braucht nur dieses eine Dokument. Das Datum darin ist der Anker für die gesamte Rechnung.

Beim Neubau liegt der Anker an anderer Stelle. Wer ein Grundstück gekauft und darauf gebaut hat, für den zählt der Kaufvertrag über das Grundstück und nicht die Fertigstellung des Hauses. Das Gebäude teilt steuerlich das Schicksal des Grund und Bodens. Die Frist läuft also bereits, während noch gebaut wird, was den Zeitpunkt der Steuerfreiheit oft deutlich früher eintreten lässt als gedacht.

Am anderen Ende der Frist ist etwas mehr Sorgfalt geboten. Die zehn Jahre müssen abgelaufen sein, nicht bloß erreicht. Ein Verkauf, der exakt auf den zehnten Jahrestag fällt, liegt noch innerhalb der Frist. Steuerfrei wird es erst danach. Der genaue Stichtag im Einzelfall gehört deshalb vor der Terminvereinbarung mit dem Notar besprochen, nicht danach.

So entsteht der Veräußerungsgewinn

Versteuert wird nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn. Er ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der ursprünglichen Anschaffungskosten und abzüglich der Kosten, die mit Kauf und Verkauf zusammenhängen. Zu den Anschaffungskosten zählt dabei mehr als der damalige Kaufpreis.

• Der Kaufpreis aus dem damaligen notariellen Kaufvertrag
• Die Grunderwerbsteuer, die beim Erwerb gezahlt wurde
• Notar- und Grundbuchkosten des Erwerbs
• Eine damals gezahlte Maklerprovision
• Werterhöhende Aufwendungen in den ersten Jahren nach dem Erwerb

Abziehbar sind außerdem die Kosten des aktuellen Verkaufs sowie werterhöhende Aufwendungen, die in den ersten Jahren nach dem Erwerb angefallen sind. In die Gegenrichtung wirkt die Abschreibung: Wurde die Immobilie vermietet und dafür jährlich abgeschrieben, mindern diese Beträge die Anschaffungskosten und erhöhen damit den steuerpflichtigen Gewinn. Genau dieser Punkt überrascht vermietende Eigentümer regelmäßig.

Einen eigenen Steuersatz gibt es nicht. Maßgeblich ist der persönliche Einkommensteuersatz. Der ermittelte Gewinn wird dem übrigen Einkommen des Jahres zugerechnet und entsprechend belastet, dazu kommen Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Wer im Verkaufsjahr ohnehin gut verdient, zahlt entsprechend mehr. Wer in dem Jahr wenig anderes Einkommen hat, zahlt weniger. Die Belastung hängt damit an der persönlichen Situation und nicht an der Immobilie.

Für unbebaute Grundstücke gilt dieselbe Zehnjahresfrist wie für bebaute. Ein wichtiger Unterschied besteht aber bei den Ausnahmen: Die Befreiung wegen Eigennutzung setzt voraus, dass zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, und das ist auf einem unbebauten Grundstück nicht möglich. Ein Gartengrundstück, ein Bauplatz oder eine Ackerfläche kommen deshalb nur über den Ablauf der zehn Jahre in die Steuerfreiheit.

Wer abschätzen will, ob überhaupt ein nennenswerter Gewinn entsteht, braucht als Erstes eine belastbare Einschätzung des heutigen Werts. Eine kostenlose Wertermittlung liefert die eine Zahl, die in dieser Rechnung noch fehlt. Die andere steht im alten Kaufvertrag.

Eigennutzung ist die wichtigste Ausnahme

Neben dem Ablauf der zehn Jahre gibt es einen zweiten Weg in die Steuerfreiheit, und der ist für selbstnutzende Eigentümer der praktisch bedeutsamere. Das Gesetz nimmt Immobilien aus, die entweder seit der Anschaffung durchgehend oder aber im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Wer also selbst drin gewohnt hat, kann auch innerhalb der Frist steuerfrei verkaufen.

Die zweite Variante wird fast überall falsch verkürzt wiedergegeben. Es ist nicht nötig, drei volle Jahre selbst bewohnt zu haben. Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil vom 3. September 2019, IX R 10/19 entschieden, dass es genügt, wenn die Immobilie im Veräußerungsjahr zumindest an einem Tag, im Vorjahr durchgehend und im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Zusammenhängend muss dieser Zeitraum sein.

Rechnerisch reicht damit ein zusammenhängender Zeitraum von etwas mehr als einem Jahr, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Wer im Dezember eines Jahres einzieht, das ganze Folgejahr dort wohnt und im Januar des dritten Jahres verkauft, erfüllt die Voraussetzung. Voll ausgefüllt werden muss allein das mittlere Kalenderjahr.

Zwei Dinge sind dabei zu beachten. Zum einen zählt nur die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, also durch den Eigentümer selbst oder durch Kinder, für die noch Kindergeld bezogen wird. Eine Vermietung an Dritte zählt nicht, auch nicht an nahe Angehörige. Zum anderen ist eine kurze Vermietung im Verkaufsjahr nach dem genannten Urteil unschädlich, solange der zusammenhängende Eigennutzungszeitraum davor liegt.

Der Verkaufsfahrplan beginnt am Fristende

Bis hierhin ging es um die Regeln. Jetzt geht es um das, was sich daraus machen lässt. Weil die Zehnjahresfrist mit dem Tag der notariellen Beurkundung endet, ist genau dieser Termin die einzige Größe in der ganzen Rechnung, die ein Verkäufer aktiv steuern kann. Der Kaufpreis hängt am Markt, die Anschaffungskosten stehen im alten Vertrag, der Steuersatz an der persönlichen Situation. Der Notartermin dagegen wird vereinbart.

Daraus folgt eine Planung, die anders herum läuft als üblich. Nicht: wir starten die Vermarktung und schauen, wann der Notartermin zustande kommt. Sondern: wir bestimmen zuerst den frühestmöglichen steuerfreien Beurkundungstermin und planen den gesamten Verkauf rückwärts von diesem Datum. Bei Hänle Immobilien ist das der erste Schritt, sobald ein Eigentümer erwähnt, dass die Immobilie noch keine zehn Jahre im Besitz ist.

Die drei Etappen der Rückwärtsplanung

Vom Zieltermin aus werden drei Blöcke nach hinten abgetragen. Zählt man sie zusammen, ergibt sich der Zeitpunkt, an dem die Vermarktung spätestens beginnen muss.

• Notarielle Abwicklung: Vorlauf für den Vertragsentwurf und die gesetzliche Prüfungsfrist vor der Beurkundung
• Finanzierung des Käufers: der Zeitraum bis zur verbindlichen Zusage seiner Bank, erfahrungsgemäß der unsicherste Block
• Vermarktung: Aufbereitung der Unterlagen, Besichtigungen und Verhandlung bis zur Einigung

Der Puffer entscheidet über das Ergebnis

Der praktisch wichtigste Teil dieser Planung ist der Puffer. Verschiebt sich die Beurkundung, verschiebt sich der steuerlich maßgebliche Stichtag mit. Nach hinten ist das unkritisch, wenn das Fristende ohnehin überschritten ist. Kritisch wird die andere Richtung: Wenn ein Termin, der sicher nach dem Fristende lag, aus terminlichen Gründen vorgezogen wird, kann aus einem steuerfreien Verkauf ein steuerpflichtiger werden. Ein Termin, der ohnehin mit Abstand hinter dem Fristende liegt, ist gegen solche Verschiebungen immun.

Eine Frage taucht in diesen Gesprächen regelmäßig auf: ob man den Verkauf nicht einfach mündlich vereinbaren und die Beurkundung später nachholen kann. Das funktioniert nicht, und zwar aus einem einfachen Grund. Ein Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung, ohne sie ist er unwirksam. Eine Absprache vor dem Notartermin bindet niemanden und löst deshalb auch steuerlich nichts aus. Umgekehrt heißt das aber auch: Bis zur Beurkundung bleibt der Termin gestaltbar, und genau darin liegt der Spielraum.

Wichtig ist dabei die Reihenfolge der Beteiligten. Der Käufer braucht Planungssicherheit, sonst springt er ab oder verlangt einen Preisnachlass für das Warten. Ein Fristende ist deshalb kein Grund, den Verkauf hinauszuzögern, sondern ein Grund, ihn früher zu beginnen. Wer rechtzeitig anfängt, verhandelt aus einer normalen Position heraus. Wer erst wenige Wochen vor dem Fristende startet, verhandelt unter Zeitdruck, und das kostet in der Regel mehr als die Steuer, die vermieden werden soll.

Diese Planung ersetzt keine steuerliche Beratung, und sie verändert die Rechtslage nicht. Sie sorgt nur dafür, dass eine Frist, die ohnehin läuft, nicht aus Versehen um wenige Wochen verpasst wird. Wie ein Verkauf im Übrigen abläuft, steht im Beitrag zum Ablauf eines Immobilienverkaufs. Wer den Verkauf innerhalb der Frist plant, sollte den Steuerberater früh einbeziehen und die Begleitung des Verkaufs entsprechend früh aufsetzen.

Erbschaft, Schenkung und teilweise vermietete Immobilien

Drei Konstellationen weichen von der Grundregel ab und betreffen in der Praxis viele Eigentümer. Die erste ist die geerbte Immobilie. Wer erbt, schafft steuerlich nicht neu an. Die Frist des Erblassers läuft weiter, es beginnt also keine neue Zehnjahresfrist. Das ist meist eine gute Nachricht, weil die Immobilie oft schon lange im Familienbesitz war und die Frist damit längst abgelaufen ist.

Entscheidend ist dabei das Anschaffungsdatum des Erblassers, nicht der Erbfall. Wer eine geerbte Immobilie verkaufen möchte, schaut also in den Kaufvertrag der Eltern oder Großeltern. Dasselbe Prinzip gilt bei der Schenkung: Auch hier wird die Frist des Schenkers fortgeführt. Wer zu Lebzeiten ein Haus überschreibt, gibt die laufende Frist mit weiter.

Die dritte Konstellation ist die teilweise vermietete Immobilie, also etwa das selbst bewohnte Haus mit vermieteter Einliegerwohnung. Hier wird aufgeteilt. Der selbst genutzte Teil kann unter die Eigennutzungs-Ausnahme fallen, der vermietete Teil unterliegt der Zehnjahresfrist. Maßstab für die Aufteilung ist in der Regel das Verhältnis der Wohnflächen. Wer in dieser Situation verkauft, sollte die Aufteilung vorab mit dem Steuerberater klären, weil sie den steuerpflichtigen Anteil unmittelbar bestimmt.

Eine vierte Konstellation betrifft die Trennung. Überträgt ein Ehepartner im Rahmen der Scheidung seinen Miteigentumsanteil gegen Zahlung an den anderen, ist das steuerlich eine Veräußerung und kann innerhalb der Zehnjahresfrist Spekulationssteuer auslösen. Heikel wird es für den ausziehenden Partner: Mit dem Auszug endet für ihn die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, während der verbliebene Partner weiter dort wohnt. Ob die Eigennutzungs-Ausnahme dann noch greift, hängt am zeitlichen Ablauf und gehört in diesem Fall zwingend vorab geprüft.

Die Drei-Objekt-Grenze ist ein Indiz

Wer mehrere Immobilien in kurzer Zeit verkauft, verlässt irgendwann den privaten Bereich. Dann greift nicht mehr § 23 EStG, sondern die Immobilien werden als gewerblicher Grundstückshandel behandelt, mit Gewerbesteuer und ohne die Zehnjahresfrist als Rettungsanker. Als Orientierung dient die sogenannte Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gilt im Regelfall als gewerblicher Händler.

Zwei Präzisierungen sind hier wichtiger als die Zahl selbst. Erstens steht diese Grenze nicht im Gesetz. Sie stammt aus einem Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 26. März 2004, das im Amtlichen Einkommensteuer-Handbuch fortgeführt wird. Zweitens ist die Fünfjahresfrist ausdrücklich keine starre Grenze. In besonderen Konstellationen können auch längere Zeiträume von bis zu zehn Jahren herangezogen werden, und umgekehrt kann gewerblicher Handel auch bei weniger Objekten vorliegen, etwa bei hauptberuflicher Tätigkeit im Baubereich.

Die Drei-Objekt-Grenze ist damit ein Indiz und keine Rechenregel, auf die man sich verlassen kann. Für Eigentümer, die ein einzelnes Objekt verkaufen, spielt sie ohnehin keine Rolle. Wer dagegen mehrere Verkäufe plant oder in den vergangenen Jahren bereits verkauft hat, sollte die Frage vorab klären lassen, bevor der erste Notartermin steht.

Was Eigentümer aus diesem Beitrag mitnehmen sollten

Die Spekulationssteuer wirkt kompliziert, hängt aber an wenigen Punkten. Der Fristbeginn steht im eigenen Kaufvertrag. Das Fristende ergibt sich daraus. Und der Termin, mit dem verkauft wird, ist der Tag beim Notar. Wer diese drei Daten kennt, weiß, ob Handlungsbedarf besteht.

Wenn ein Verkauf ansteht und die zehn Jahre noch nicht voll sind, lohnt der frühe Blick auf den Kalender. Hänle Immobilien plant die Vermarktung in diesen Fällen von hinten, damit der Beurkundungstermin nicht zufällig auf der falschen Seite des Fristendes landet. Die steuerliche Beurteilung des Einzelfalls gehört dabei in die Hände eines Steuerberaters.

Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Hänle Immobilien ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 GewO und erbringt keine Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte zur Spekulationssteuer wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater, für Fragen zum Kaufvertrag an Ihren Notar.

Häufige Fragen

Über den Autor

Lars Hänle

Inhaber, Hänle Immobilien

Immobilienmakler im Raum Heilbronn und im Weinsberger Tal. Begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer bei Verkauf, Bewertung und Übergabe in der Familie.

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Veröffentlicht am 23. August 2026