Vorkaufsrecht bei Immobilien: wer zuerst kaufen darf und was das für Ihren Verkauf bedeutet

Das Vorkaufsrecht greift erst, wenn verkauft ist

Ein Vorkaufsrecht ist kein Recht, eine Immobilie jederzeit zu kaufen. Es wird erst wirksam, wenn der Eigentümer sie an einen anderen verkauft hat. Nach § 463 BGB kann der Berechtigte das Recht ausüben, „sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag“ geschlossen hat. Vorher kann er nichts verlangen, auch keinen Vorrang bei den Verhandlungen.

Übt er es aus, kommt der Kauf nach § 464 BGB zwischen ihm und dem Verkäufer zustande, und zwar zu den Bedingungen, die mit dem ursprünglichen Käufer vereinbart wurden. Preis, Zahlungstermine und Übergabe gelten dann für ihn. Damit er davon erfährt, muss der Verkäufer ihm den Inhalt des Vertrags unverzüglich mitteilen. Bei Grundstücken bleiben dem Berechtigten nach § 469 BGB zwei Monate ab dieser Mitteilung.

Wichtig ist, was kein Verkauf ist. Eine Schenkung oder Überschreibung an die Kinder löst kein Vorkaufsrecht aus, weil kein Kaufvertrag vorliegt. Und bei einem Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung ist das Vorkaufsrecht nach § 471 BGB ausgeschlossen. Für die Teilungsversteigerung unter Miteigentümern gilt dieser Ausschluss nach verbreiteter Ansicht nicht ohne Weiteres, weil sie keine Vollstreckung gegen einen Schuldner ist. Wer dort mit einem eingetragenen Vorkaufsrecht zu tun hat, sollte die Lage vom Notar oder Anwalt prüfen lassen. Wie eine Teilungsversteigerung abläuft, beschreibt der Beitrag Teilungsversteigerung.

Vier Vorkaufsrechte begegnen beim Immobilienverkauf

Vorkaufsrecht ist ein Sammelbegriff. Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkauft, kann mit ganz unterschiedlichen Berechtigten zu tun haben, und jedes Recht folgt eigenen Regeln. Vier Formen sind in der Praxis wichtig:

• Die Gemeinde. Sie hat nach dem Baugesetzbuch in bestimmten Gebieten ein gesetzliches Vorkaufsrecht, damit sie Flächen für öffentliche Zwecke oder die Stadtentwicklung sichern kann.
• Der Mieter. Er hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn seine Wohnung nach seinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde.
• Die Miterben. Verkauft ein Mitglied einer Erbengemeinschaft seinen Erbteil an einen Außenstehenden, dürfen die anderen Erben vorkaufen.
• Ein vereinbarter Berechtigter. Eigentümer können ein Vorkaufsrecht vertraglich einräumen, etwa einem Nachbarn oder einem Kind, und es im Grundbuch eintragen lassen.

Daneben kennen einzelne Landesgesetze weitere Vorkaufsrechte, in Baden-Württemberg etwa das Naturschutzrecht für bestimmte Flächen. Ob eines davon ein Grundstück betrifft, prüft der Notar, der den Kaufvertrag vorbereitet.

Die Gemeinde darf nur in bestimmten Lagen zugreifen

Die Gemeinde hat kein allgemeines Vorkaufsrecht an jedem Grundstück im Ort. § 24 BauGB nennt abschließend, wo es gilt. Dazu gehören Flächen, die ein Bebauungsplan für öffentliche Zwecke vorsieht, Umlegungs- und Sanierungsgebiete, Gebiete mit Erhaltungssatzung, Überschwemmungsgebiete und unbebaute Grundstücke in Wohngebieten. Über eine Satzung nach § 25 BauGB kann die Gemeinde weitere Flächen erfassen. Ausüben darf sie das Recht nur, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt.

Für viele Verkäufe ist schon damit klar, dass die Gemeinde nicht eingreifen kann. Drei Ausnahmen sind besonders praktisch:

• Eigentumswohnungen. Beim Kauf von Wohnungseigentum und Erbbaurechten steht der Gemeinde nach § 24 Absatz 2 BauGB kein Vorkaufsrecht zu.
• Verkauf in der Familie. Nach § 26 BauGB ist es ausgeschlossen, wenn an den Ehegatten, an Verwandte in gerader Linie oder an Verwandte in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verkauft wird, also auch an Geschwister, Nichten und Neffen.
• Plangemäß bebaute Grundstücke. Ist ein Grundstück so bebaut und genutzt, wie es der Bebauungsplan vorsieht, und hat das Gebäude keine Missstände, ist die Ausübung ebenfalls ausgeschlossen.

Trotzdem wird die Gemeinde fast bei jedem Grundstücksverkauf gefragt. Nach § 28 BauGB darf das Grundbuchamt den Käufer erst eintragen, wenn nachgewiesen ist, dass kein Vorkaufsrecht besteht oder es nicht ausgeübt wird. Der Notar teilt der Gemeinde den Vertrag deshalb mit und beantragt ein Zeugnis, das oft Negativattest genannt wird. Die Gemeinde hat drei Monate Zeit, sich zu entscheiden. Verpflichtet sich ein Käufer rechtzeitig, das Grundstück binnen angemessener Frist so zu nutzen, wie es die Planung vorsieht, und ist er dazu in der Lage, kann er die Ausübung nach § 27 BauGB abwenden. Ausgenommen sind Flächen, die der Bebauungsplan für öffentliche Zwecke vorsieht, und Grundstücke, die für eine Umlegung gebraucht werden.

Ist der Preis zu hoch, kann die Gemeinde zum Verkehrswert kaufen

Ein privater Vorkaufsberechtigter muss den vereinbarten Preis zahlen, nicht mehr und nicht weniger. Für die Gemeinde gilt eine Ausnahme. Liegt der vereinbarte Kaufpreis über dem Verkehrswert, darf sie nach § 28 Absatz 3 BauGB den Betrag zahlen, der dem Verkehrswert zum Zeitpunkt des Kaufs entspricht. Das ist der Wert, den ein Gutachter nach den gesetzlichen Bewertungsregeln ermittelt, nicht der Preis, den ein Käufer im Einzelfall zu zahlen bereit war.

Der Verkäufer ist dem nicht ausgeliefert. Er kann innerhalb eines Monats, nachdem die Entscheidung der Gemeinde unanfechtbar geworden ist, vom Vertrag zurücktreten. Dann trägt die Gemeinde die Kosten des Vertrags auf Grundlage des Verkehrswerts, und der Verkäufer behält sein Grundstück. Tritt er nicht zurück, geht das Eigentum zum Verkehrswert auf die Gemeinde über. Wer ein Grundstück in einem der genannten Gebiete verkauft, ist deshalb gut beraten, den Verkehrswert vorher zu kennen. Wie er ermittelt wird, erklärt der Beitrag Immobilienbewertung.

Mieter haben ein Vorkaufsrecht nur nach einer Umwandlung

Das Vorkaufsrecht des Mieters ist eng begrenzt. Nach § 577 BGB besteht es nur, wenn an der vermieteten Wohnung Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll, nachdem sie dem Mieter überlassen wurde. Der typische Fall: Ein Mehrfamilienhaus wird in Eigentumswohnungen aufgeteilt, und eine vermietete Wohnung wird danach einzeln verkauft. Dann darf der Mieter sie zu den Bedingungen des Kaufvertrags erwerben.

• Kein Vorkaufsrecht hat der Mieter eines Einfamilienhauses, das nie in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde, und der Mieter einer Wohnung, die schon bei seinem Einzug eine Eigentumswohnung war.
• Ausgeschlossen ist es, wenn der Vermieter an einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.
• Zu informieren ist der Mieter zusammen mit der Mitteilung des Vertrags auch über sein Vorkaufsrecht. Ausüben muss er es schriftlich.
• Unwirksam sind Vereinbarungen, die das Recht zum Nachteil des Mieters einschränken.

Für Verkäufer heißt das: Beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung gehört die Frage, wann die Wohnung aufgeteilt wurde und wann der Mieter eingezogen ist, an den Anfang. Ein übersehenes Vorkaufsrecht kann den Vertrag mit dem ursprünglichen Käufer ins Leere laufen lassen.

Unter Geschwistern gilt das Vorkaufsrecht nur beim Erbteil

Erben Geschwister ein Haus gemeinsam, gehört es zunächst der Erbengemeinschaft. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht entsteht nach § 2034 BGB nur in einem Fall: Ein Miterbe verkauft seinen Anteil am gesamten Nachlass an einen Außenstehenden. Dann dürfen die übrigen Erben innerhalb von zwei Monaten in diesen Vertrag eintreten. Das Recht soll verhindern, dass ein Fremder in die Erbengemeinschaft gelangt.

Verkaufen die Geschwister das Haus gemeinsam an einen Käufer, gibt es kein Vorkaufsrecht unter ihnen. Und wer sich nicht einigen kann, landet im schlechtesten Fall in der Teilungsversteigerung. Auch dort entsteht kein Vorkaufsrecht der Miterben, weil die Gemeinschaft das ganze Haus abgibt und nicht ein Erbe seinen Anteil verkauft. Wie sich ein gemeinsamer Verkauf oder eine Übernahme durch ein Geschwisterkind regeln lässt, beschreiben die Beiträge Geerbte Immobilie verkaufen und Geschwister auszahlen.

Ein vereinbartes Vorkaufsrecht schützt erst mit Grundbucheintrag

Eigentümer können ein Vorkaufsrecht auch freiwillig einräumen, etwa einem Kind, das später das Elternhaus übernehmen möchte, oder dem Nachbarn, der an einem Gartenstück interessiert ist. Dabei kommt es auf die Form an. Ein nur schuldrechtlich vereinbartes Vorkaufsrecht wirkt allein zwischen den Beteiligten. Verkauft der Eigentümer trotzdem an einen anderen, erwirbt dieser das Grundstück, und dem Berechtigten bleibt allenfalls ein Anspruch auf Schadensersatz.

Sicher ist das dingliche Vorkaufsrecht nach § 1094 BGB, das in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen wird. Gegenüber jedem Käufer wirkt es nach § 1098 BGB wie eine Vormerkung. Zwei Regeln bestimmen, wie lange es hält:

• Ein Verkaufsfall. Nach § 1097 BGB gilt es nur für den Verkauf durch den Eigentümer, dem das Grundstück bei der Bestellung gehörte, oder durch dessen Erben, wenn nicht ausdrücklich mehrere oder alle Verkaufsfälle vereinbart sind.
• Nicht vererblich. Nach § 473 BGB ist das Vorkaufsrecht weder übertragbar noch vererblich, sofern nichts anderes bestimmt ist. Stirbt der Berechtigte, bleibt es aber im Grundbuch stehen, bis es gelöscht wird.

Für Verkäufer zeigt deshalb erst der aktuelle Grundbuchauszug, welche Rechte wirklich bestehen. Alte Eintragungen, deren Berechtigte verstorben sind, lassen sich in vielen Fällen löschen. Welche Unterlagen das Grundbuchamt dafür verlangt, klärt der Notar. Das sollte geschehen, bevor ein Käufer gefunden ist, ähnlich wie bei einem Wohnrecht, das der Beitrag Haus verkaufen mit Wohnrecht beschreibt.

Das Vorkaufsrecht bestimmt den Zeitplan des Verkaufs

In der Praxis ändert ein Vorkaufsrecht selten, wer am Ende kauft. Es bestimmt aber, wann der Käufer zahlt und wann er einziehen kann. Weil der Notar den Kaufpreis erst fällig stellt, wenn feststeht, dass niemand vorkauft, verlängert jedes Vorkaufsrecht die Zeit zwischen Beurkundung und Zahlung. Bei der Gemeinde kommen bis zu drei Monate dazu, bei privaten Berechtigten bis zu zwei Monate ab Mitteilung. Viele Gemeinden antworten in eindeutigen Fällen schneller, verlassen kann man sich darauf nicht.

Für beide Seiten hat das Folgen. Der Käufer braucht eine Finanzierung, die den späteren Auszahlungstermin trägt, und muss damit leben, dass er im Ernstfall leer ausgeht. Der Verkäufer sollte Übergabe und eigenen Umzug nicht auf einen Tag planen, der vor dem Ende der Fristen liegt. Auch die Maklerprovision ist betroffen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs muss ein Vorkaufsberechtigter eine im Kaufvertrag geregelte Provision nur übernehmen, wenn sie sich im üblichen Rahmen hält (Urteil vom 12. Mai 2016, I ZR 5/15).

Vor jedem Verkauf, den HÄNLE IMMOBILIEN im Raum Heilbronn begleitet, gehören deshalb vier Fragen auf den Tisch:

1. 1Was steht in Abteilung II des Grundbuchs, und leben die eingetragenen Berechtigten noch?
2. 2Ist die Immobilie vermietet, und wann wurde sie in Wohnungseigentum aufgeteilt?
3. 3Gehört sie einer Erbengemeinschaft, und wird das Haus verkauft oder ein Erbteil?
4. 4Liegt das Grundstück in einem Gebiet, in dem die Gemeinde ein Vorkaufsrecht hat, etwa einem Sanierungsgebiet?

Was Sie aus diesem Beitrag mitnehmen

• Ein Vorkaufsrecht greift erst nach einem Kaufvertrag mit einem Dritten, zu dessen Bedingungen. Schenkung und Zwangsversteigerung lösen es nicht aus.
• Die Gemeinde hat es nur in bestimmten Gebieten, nie bei Eigentumswohnungen und nicht beim Verkauf an Ehegatten und nahe Verwandte. Sie hat drei Monate Zeit.
• Liegt der Preis über dem Verkehrswert, darf die Gemeinde zum Verkehrswert kaufen. Der Verkäufer kann dann zurücktreten.
• Mieter haben ein Vorkaufsrecht nur nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum, Miterben nur beim Verkauf eines Erbteils.
• Ein vereinbartes Vorkaufsrecht schützt erst mit Eintragung im Grundbuch und gilt im Zweifel nur für einen Verkaufsfall.
• Jedes Vorkaufsrecht verschiebt die Kaufpreiszahlung. Das gehört in den Zeitplan von Käufer und Verkäufer.

Dieser Beitrag beschreibt den gesetzlichen Rahmen und ordnet ihn aus Sicht eines Immobilienmaklers ein. Er ersetzt keine Rechtsberatung. Ob und welches Vorkaufsrecht bei Ihrem Verkauf besteht, klärt verbindlich der Notar. Den ersten Baustein für Ihren Verkauf, einen belastbaren Verkehrswert, liefert eine Wertermittlung durch HÄNLE IMMOBILIEN.

Häufige Fragen

Über den Autor

Lars Hänle

Inhaber, HÄNLE IMMOBILIEN

Immobilienmakler im Raum Heilbronn und im Weinsberger Tal. Begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer bei Verkauf, Bewertung und Übergabe in der Familie.

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Veröffentlicht am 7. Oktober 2026