Haus überschreiben und Geschwister nicht auszahlen: der Stichtag entscheidet

Übertragung zu Lebzeiten statt Erbfall

Zwei Wege führen dazu, dass ein Haus die Generation wechselt. Beim Erbfall geht das Vermögen mit dem Tod auf die Erben über, und wer gesetzlicher Erbe ist, steht im Gesetz. Bei der Übertragung zu Lebzeiten geschieht das vorher und freiwillig. Die Eltern übertragen das Grundstück durch notariellen Vertrag auf ein Kind, das Grundbuch wird umgeschrieben, und damit gehört das Haus diesem Kind. Juristisch ist das eine Schenkung, umgangssprachlich eine Überschreibung, und in der Fachsprache spricht man von vorweggenommener Erbfolge.

Der wichtigste Unterschied für Ihre Frage liegt im Zeitpunkt. Zu Lebzeiten der Eltern gibt es keinen Erbfall, also gibt es auch keine Erben, keinen Nachlass und keinen Pflichtteil. Ihre Geschwister haben in diesem Moment nichts, was sie fordern könnten. Eltern dürfen über ihr Eigentum frei verfügen und sind niemandem Rechenschaft schuldig, auch nicht ihren Kindern. Die Frage nach der Auszahlung stellt sich rechtlich erst später, und sie richtet sich dann nicht gegen Sie persönlich, sondern gegen den Nachlass und unter Umständen gegen das, was Sie bekommen haben.

Das erklärt auch, warum die Suche im Netz oft an der eigenen Lage vorbeigeht. Die meisten Ratgeber zu diesem Thema behandeln den Erbfall, also die Erbengemeinschaft nach dem Tod der Eltern und die Auszahlung unter Miterben. Das ist eine andere Konstellation mit anderen Regeln. Wer zu Lebzeiten überträgt, hat es nicht mit einer Erbengemeinschaft zu tun, sondern mit einem einzelnen Anspruch, der erst in der Zukunft entstehen kann. Wie dieser Anspruch funktioniert, steht in § 2325 BGB.

Der Pflichtteilsergänzungsanspruch der Geschwister

Stirbt der Übergeber, wird der Nachlass verteilt. Kinder, die nicht Erbe geworden sind oder enterbt wurden, haben Anspruch auf ihren Pflichtteil. Dieser Pflichtteil bemisst sich am Nachlass, und genau hier liegt das Problem, wenn das Haus schon vorher weggegeben wurde: Der Nachlass ist dann klein, und der Pflichtteil fällt entsprechend gering aus. Damit dieser Weg nicht zur Umgehung wird, kennt das Gesetz einen zweiten Anspruch, den Pflichtteilsergänzungsanspruch. Er rechnet frühere Schenkungen dem Nachlass fiktiv wieder hinzu.

Drei Eigenschaften dieses Anspruchs sind für die Praxis entscheidend, und keine davon ist selbstverständlich.

• Er ist ein Geldanspruch. Ihre Geschwister können niemals verlangen, dass Sie das Haus herausgeben oder ihnen einen Anteil daran übertragen.
• Er entsteht erst mit dem Tod des Übergebers. Vorher gibt es nichts zu verhandeln und nichts zu befürchten.
• Er muss geltend gemacht werden. Kein Gericht und kein Notar rechnet ihn von sich aus aus. Wenn Ihre Geschwister ihn nicht fordern, passiert nichts.

Der Anspruch richtet sich zunächst gegen den Erben. Reicht der Nachlass dafür nicht aus, weil kaum noch etwas da ist, kann er sich gegen den Beschenkten richten, also gegen Sie. Das ist der Fall, an den bei der Übertragung niemand denkt, und es ist der Grund, warum die Rechnung vor die Unterschrift gehört und nicht Jahre danach. Wie der Ablauf einer Übertragung insgesamt aussieht, welche Kosten anfallen und welche weiteren Fristen es gibt, steht in unserem Beitrag zu Ablauf, Kosten und Fristen beim Überschreiben.

Wie der Anspruch pro Jahr abschmilzt

In Foren liest man den Satz regelmäßig in dieser Form: solange das Haus nicht mindestens zehn Jahre auf einen überschrieben ist, kann es zurückgefordert werden. Daran stimmt der Zeitraum, sonst fast nichts. Zurückgefordert wird das Haus nicht. Und es gibt im Zusammenhang mit einer Übertragung mehrere Zehnjahresfristen, die nichts miteinander zu tun haben. Gemeint ist hier die Frist des Pflichtteilsergänzungsanspruchs.

Diese Frist arbeitet nicht mit einem Schalter, sondern mit einer Rampe. Liegt die Schenkung im letzten Jahr vor dem Erbfall, wird sie voll berücksichtigt. Für jedes weitere Jahr, das dazwischen liegt, wird sie um ein Zehntel weniger berücksichtigt. Sind zehn Jahre seit der Leistung vergangen, bleibt sie ganz außer Betracht. Wer also fünf Jahre nach der Übertragung stirbt, dessen Haus zählt noch mit gut der Hälfte seines Wertes, wer nach neun Jahren stirbt, nur noch mit einem kleinen Rest.

Eine Ausnahme sollten Ehepaare kennen. Ist die Schenkung an den Ehegatten erfolgt, beginnt die Frist erst mit der Auflösung der Ehe, in aller Regel also mit dem Tod. Zwischen Eheleuten schmilzt der Anspruch damit nicht ab. Für die klassische Übertragung von den Eltern an ein Kind spielt das keine Rolle, für Übertragungen innerhalb einer Ehe sehr wohl.

Bis hierher ist die Rechnung überschaubar. Die beiden Punkte, an denen sie in der Praxis kippt, kommen jetzt.

Nießbrauch hält die Frist an, Wohnrecht nicht

Die Zehnjahresfrist beginnt nicht automatisch mit dem Notartermin. Sie beginnt mit der Leistung, und Leistung bedeutet nach der Rechtsprechung mehr als die Umschreibung im Grundbuch. Wer weggibt, muss auch den Genuss der Sache aufgeben. Bleibt der Übergeber wirtschaftlich Herr im Haus, hat er zwar das Eigentum übertragen, aber eben nicht wirklich geleistet. In diesem Fall läuft die Frist nicht an, und zwar auf unbestimmte Zeit.

Genau hier liegt der Fehler, der in Übergabeverträgen am häufigsten passiert, denn Nießbrauch und Wohnrecht wirken gegensätzlich. Ein umfassender Nießbrauch bedeutet, dass der Übergeber das Grundstück weiterhin vollständig nutzen und auch vermieten darf und die Erträge behält. Er ist wirtschaftlich weiterhin Eigentümer, und die Frist beginnt nicht. Ein dingliches Wohnungsrecht dagegen erlaubt nur das Bewohnen eines bestimmten Teils. Der Bundesgerichtshof hat dazu am 29. Juni 2016 unter dem Aktenzeichen IV ZR 474/15 entschieden, dass ein vorbehaltenes Wohnungsrecht dem Fristbeginn regelmäßig nicht entgegensteht und der Fristlauf nur in Ausnahmefällen gehindert sein kann.

Für die Familie kehrt sich damit die Intuition um. Wer den Eltern das umfassendere Recht einräumt, um sie abzusichern, hält die Frist an und erhält den Anspruch der Geschwister dauerhaft am Leben. Wer ihnen das schwächere Recht einräumt, lässt die Frist laufen und kommt dem Ziel näher, das die Familie eigentlich verfolgt. Das ist keine Formalie, sondern der Unterschied zwischen einem Anspruch, der nach zehn Jahren verschwindet, und einem, der bleibt.

Wichtig ist dabei, dass es nicht um die Bezeichnung im Vertrag geht, sondern um den tatsächlichen Umfang der zurückbehaltenen Nutzung. Die Grenze verläuft im Einzelfall, und sie zu ziehen ist Aufgabe des Notars, der den Übergabevertrag entwirft. Was ein Wohnrecht im Grundbuch praktisch bedeutet, auch bei einem späteren Verkauf, haben wir in Haus verkaufen mit Wohnrecht beschrieben.

Welcher Wert in die Rechnung gehört

Der zweite Punkt, an dem die Rechnung kippt, ist der Wert. Rechner im Netz fragen nach dem Wert der Immobilie und rechnen daraus einen Betrag aus. Welcher Wert gemeint ist, sagen sie nicht, und das ist die wichtigste Angabe von allen. Denn es gibt zwei mögliche Werte, und das Gesetz vergleicht sie.

Verglichen werden der Wert zum Zeitpunkt der Schenkung und der Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls. Angesetzt wird der niedrigere von beiden. Damit der Vergleich fair bleibt, wird der ältere Wert um die zwischenzeitliche Geldentwertung bereinigt, sonst würde allein die Inflation den Anspruch aufblähen. Fachlich heißt dieser Grundsatz Niederstwertprinzip, und er steht in § 2325 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Für Immobilien hat das eine klare praktische Folge. Wohnimmobilien sind in den vergangenen Jahrzehnten in aller Regel im Wert gestiegen. Ist der Wert zwischen Übertragung und Erbfall gestiegen, ist der niedrigere Wert der von damals. Der Wertzuwachs, den Sie als neuer Eigentümer erlebt haben, bleibt außen vor. Das ist eine gute Nachricht, sie hat aber eine Bedingung: Der damalige Wert muss belegbar sein. Ein Wert, der zehn oder fünfzehn Jahre später aus der Erinnerung geschätzt wird, hält keiner Auseinandersetzung stand.

Daraus folgt die praktisch wichtigste Empfehlung dieses Beitrags, und sie kostet fast nichts: Lassen Sie den Verkehrswert zum Zeitpunkt der Übergabe ermitteln und dokumentieren, nicht erst dann, wenn jemand fragt. Bei Hänle Immobilien ist das ein Termin und ein Dokument. Eine Bewertung, die zum Zeitpunkt der Übergabe erstellt wurde, ist später deutlich belastbarer als eine, die Jahre danach rückwirkend geschätzt werden muss. Wie eine Bewertung im Einzelnen abläuft und welche Verfahren dabei zum Einsatz kommen, steht in unserem Beitrag zur Immobilienbewertung.

Der Pflichtteilsverzicht als saubere Lösung

Alles bisher Beschriebene ist eine Rechnung mit Unbekannten. Wann der Erbfall eintritt, weiß niemand, und ob Geschwister ihren Anspruch später geltend machen, auch nicht. Wer diese Unsicherheit nicht will, kann sie beenden, und zwar nur auf einem Weg: durch einen Verzicht der Geschwister.

Ein solcher Verzicht ist ein Vertrag zwischen dem Übergeber und dem verzichtenden Kind. Er kann sich auf den gesamten Erbteil beziehen oder nur auf den Pflichtteil, und er kann mit einer Gegenleistung verbunden werden, etwa einer Zahlung oder der Übertragung eines anderen Vermögensgegenstands. Damit lässt sich genau das abbilden, was Familien meist ohnehin vereinbaren wollen: Das Haus geht an eines der Kinder, die anderen bekommen etwas anderes oder verzichten bewusst, und danach ist die Sache abgeschlossen.

Eine Formvorschrift ist dabei unverzichtbar. Nach § 2348 BGB bedarf ein solcher Vertrag der notariellen Beurkundung. Eine schriftliche Erklärung unter Geschwistern, ein Familienprotokoll oder ein Handschlag genügen nicht und sind rechtlich wertlos. Wer den Verzicht will, muss ihn beim Notar erklären lassen, und alle Beteiligten müssen dabei mitwirken. Die Situation, in der nur ein Kind das Haus erhält und die übrigen ausgeglichen werden sollen, haben wir gesondert in Haus überschreiben an nur ein Kind beschrieben.

Wenn das Haus gekauft statt übertragen wird

Manche Familien wählen einen anderen Weg und lassen das Kind das Haus kaufen statt es zu übertragen. Der Gedanke dahinter ist richtig: Bei einem echten Kauf gibt es keine Schenkung, also auch keinen Pflichtteilsergänzungsanspruch. Der Kaufpreis fließt in das Vermögen der Eltern, bleibt dort und gehört später zum Nachlass, an dem alle Kinder nach den normalen Regeln beteiligt sind. Aus Sicht der Geschwister ist damit nichts weggegeben worden, sondern nur getauscht.

Der Weg trägt aber nur, wenn der Preis angemessen ist. Liegt der vereinbarte Kaufpreis deutlich unter dem Verkehrswert, teilt das Recht den Vorgang: Der Teil, der dem Preis entspricht, ist ein Kauf, und der Unterschiedsbetrag ist eine Schenkung. Diese Konstruktion heißt gemischte Schenkung, und für den geschenkten Teil gilt wieder alles, was in diesem Beitrag steht, einschließlich Frist und Wertvergleich. Ein Kaufvertrag über einen symbolischen Betrag löst das Problem also nicht, er verkleidet es nur.

Auch hier entscheidet damit wieder der Wert, und zwar der Wert zum Zeitpunkt des Vertrags. Wer diesen Weg geht, sollte deshalb belegen können, dass der Kaufpreis dem entsprach, was die Immobilie damals wert war. Ohne diesen Beleg steht am Ende Aussage gegen Aussage, und zwar innerhalb der Familie.

Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage ein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Gestaltung eines Übergabevertrags, die Frage von Nießbrauch oder Wohnrecht und ein möglicher Pflichtteilsverzicht gehören in die Hand eines Notars oder eines Fachanwalts für Erbrecht. Was wir beisteuern können, ist der Baustein, auf dem die ganze Rechnung steht: eine belastbare, dokumentierte Wertermittlung zum Zeitpunkt der Übergabe. Sprechen Sie uns an, bevor der Notartermin steht.

Häufige Fragen

Über den Autor

Lars Hänle

Inhaber, Hänle Immobilien

Immobilienmakler im Raum Heilbronn und im Weinsberger Tal. Begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer bei Verkauf, Bewertung und Übergabe in der Familie.

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Veröffentlicht am 5. September 2026