Grunderwerbsteuer und Familie: wer befreit ist und wer nicht

Schenkung und Erbfall lösen keine Grunderwerbsteuer aus

Die erste Frage ist nicht, wer die Immobilie bekommt, sondern wie. Das Grunderwerbsteuergesetz nimmt zwei Wege vollständig aus: den Erwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden. Beides steht in § 3 GrEStG, gleich in Nummer 2. Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, zahlt darauf also keine Grunderwerbsteuer, und zwar unabhängig davon, wie eng die Verwandtschaft ist.

Daraus folgt etwas, das viele überrascht: Auch eine Schenkung an den eigenen Bruder ist grunderwerbsteuerfrei. Nicht weil er ein Bruder ist, sondern weil eine Schenkung vorliegt. Verkauft man ihm dieselbe Immobilie, gilt das nicht mehr.

Steuerfrei heißt an dieser Stelle allerdings nur: frei von Grunderwerbsteuer. Schenkung und Erbfall fallen stattdessen unter die Erbschaft- und Schenkungsteuer, mit eigenen Freibeträgen je nach Verwandtschaftsgrad. Beide Steuern nebeneinander gibt es nicht. Genau diese Doppelbelastung vermeidet das Gesetz.

Wer sein Haus zu Lebzeiten überschreibt und damit die vorweggenommene Erbfolge regelt, wählt fast immer den Weg, der bei der Grunderwerbsteuer ohnehin außen vor bleibt. Interessant wird die Frage erst, wenn Geld fließt.

Die gerade Linie ist von der Steuer befreit

Fließt ein Kaufpreis, entscheidet der Verwandtschaftsgrad. Maßgeblich ist die sogenannte gerade Linie. In gerader Linie verwandt sind Personen, die voneinander abstammen: Eltern und Kinder, Großeltern und Enkel, Urgroßeltern und Urenkel. Die Richtung spielt keine Rolle, aufsteigend zählt wie absteigend.

Für diese Gruppe gilt § 3 Nr. 6 GrEStG: Der Grundstückserwerb zwischen Verwandten in gerader Linie ist von der Grunderwerbsteuer befreit. Verkaufen Eltern ihr Haus an die Tochter, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Dasselbe gilt, wenn Großeltern an die Enkel überschreiben und dabei ein Kaufpreis vereinbart wird.

In gerader Linie verwandt und damit befreit sind:

• Eltern und Kinder, in beide Richtungen
• Großeltern und Enkel sowie Urgroßeltern und Urenkel
• Adoptivkinder und nichteheliche Kinder, die als Abkömmlinge gelten
• Stiefkinder und deren Ehegatten

Die Befreiung greift damit unabhängig davon, auf welchem rechtlichen Weg das Verwandtschaftsverhältnis entstanden ist. Sie gilt außerdem in beide Richtungen: Auch wenn Kinder ihren Eltern eine Immobilie verkaufen, fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Schwiegerkinder und Stiefkinder gelten als gleichgestellt

Die Befreiung für die gerade Linie reicht über die Blutsverwandtschaft hinaus. § 3 Nr. 6 GrEStG stellt zwei weitere Gruppen gleich: Stiefkinder und die Ehegatten beziehungsweise eingetragenen Lebenspartner dieser Personen. Damit sind auch Schwiegerkinder erfasst.

Praktisch bedeutet das: Überträgt eine Schwiegermutter ihre Immobilie gegen Kaufpreis an den Schwiegersohn, ist dieser Erwerb grunderwerbsteuerfrei. Das Schwiegerkind wird behandelt wie ein eigenes Kind.

Eine Besonderheit wird dabei selten erwähnt: Die Eigenschaft als Schwiegerkind hängt nicht vom Fortbestand der Ehe ab. Ist die Ehe, durch die das Verhältnis entstanden ist, längst geschieden, bleibt die Befreiung trotzdem bestehen. Für Stiefkinder gilt dasselbe.

Ehegatten bleiben auch nach der Scheidung befreit

Neben der geraden Linie kennt das Gesetz eine zweite befreite Gruppe: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner. Nach § 3 Nr. 4 GrEStG ist der Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers von der Steuer befreit. Überträgt ein Ehepartner dem anderen einen Miteigentumsanteil gegen Zahlung, bleibt das grunderwerbsteuerfrei.

Diese Befreiung endet nicht mit der Ehe. § 3 Nr. 5 GrEStG erfasst ausdrücklich den Erwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung. Für aufgehobene Lebenspartnerschaften gilt § 3 Nr. 5a entsprechend. Zahlt bei einer Trennung also ein Partner den anderen aus und übernimmt dessen Anteil, geschieht das ohne Grunderwerbsteuer, solange es zur Vermögensauseinandersetzung gehört. Welche Optionen daneben bestehen, steht im Beitrag zum Haus nach der Scheidung.

Nicht befreit sind dagegen unverheiratete Paare. Ohne Ehe oder eingetragene Lebenspartnerschaft greift keine dieser Vorschriften, auch nicht nach vielen gemeinsamen Jahren und auch nicht bei gemeinsamen Kindern.

Geschwister gehören zur Seitenlinie und zahlen

Beim Kauf unter Geschwistern fällt Grunderwerbsteuer an. Der Grund liegt in der Systematik des Gesetzes: Geschwister sind nicht in gerader Linie verwandt, sondern in der Seitenlinie. Sie stammen nicht voneinander ab, sondern von denselben Eltern. § 3 Nr. 6 GrEStG erfasst ausschließlich die gerade Linie und greift deshalb nicht.

Dasselbe gilt für alle übrigen Seitenverwandten. Wer von einer Nichte, einem Neffen, einer Tante oder einem Cousin eine Immobilie kauft, zahlt Grunderwerbsteuer wie ein fremder Dritter.

Das ist die häufigste Fehlannahme zu diesem Thema. Aus dem Wort Familie wird geschlossen, es gebe so etwas wie eine allgemeine Familienbefreiung. Die gibt es nicht. Das Gesetz zählt einzelne Verhältnisse abschließend auf, und die Seitenlinie steht nicht darauf.

Zwei Wege führen Geschwister doch zur Befreiung

Auch wenn Geschwister beim Kauf grundsätzlich Grunderwerbsteuer zahlen, ist die Tür nicht verschlossen. Es gibt zwei Konstellationen, in denen eine Immobilie zwischen Geschwistern ohne Grunderwerbsteuer den Eigentümer wechselt.

Die Teilung eines Nachlasses unter Miterben

Haben mehrere Geschwister gemeinsam geerbt, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Übernimmt eines von ihnen die Immobilie und zahlt die anderen aus, ist dieser Erwerb nach § 3 Nr. 3 GrEStG befreit, sofern er der Teilung des Nachlasses dient. Der Gesetzgeber wollte die Erbauseinandersetzung nicht zusätzlich belasten. Ehegatten von Miterben stehen den Miterben dabei gleich. Was sonst noch zu bedenken ist, wenn eine geerbte Immobilie verkauft oder übernommen wird, steht im eigenen Beitrag.

Die Schenkung unter Auflage zu Lebzeiten

Der zweite Weg betrifft Übertragungen vor dem Erbfall. Schenken Eltern die Immobilie einem Kind mit der Auflage, einen Miteigentumsanteil an das Geschwisterkind weiterzugeben, kann auch dieser Übergang befreit sein. Der Bundesfinanzhof hat das mit Urteil vom 7. November 2018 entschieden, Aktenzeichen II R 38/15. Maßgeblich ist danach nicht die persönliche Beziehung der Geschwister zueinander, sondern die Beziehung der schenkenden Person zur erwerbenden Person. Rechtlich gilt der Vorgang als abgekürzter Übertragungsweg: Was über die Eltern in zwei Schritten steuerfrei möglich wäre, bleibt es auch in der Abkürzung.

Diese Gestaltung ist voraussetzungsreich. Der Bundesfinanzhof verlangt Gründe, die nicht nur in der Erzielung einer Steuerersparnis liegen, und die Auflage muss im Vertrag sauber angelegt sein. Das lässt sich nicht nebenbei regeln. Wer diesen Weg erwägt, sollte ihn von einem Notar und einem Steuerberater gestalten lassen, bevor etwas unterschrieben wird. Wie sich ein Ausgleich unter Geschwistern insgesamt fair regeln lässt, ist ein Thema für sich.

In Baden-Württemberg gelten fünf Prozent

Fällt Grunderwerbsteuer an, richtet sich die Höhe nach dem Bundesland. Den Satz legt jedes Land selbst fest, deshalb liegen die Werte bundesweit weit auseinander. In Baden-Württemberg beträgt er fünf Prozent und ist seit November 2011 unverändert. Zuständig sind die Finanzämter Baden-Württemberg. Damit ist die Grunderwerbsteuer einer der größten Posten unter den Kaufnebenkosten.

HÄNLE IMMOBILIEN ist im Weinsberger Tal und im Raum Heilbronn tätig, und für jede Immobilie in diesem Gebiet gilt dieser Satz. Wo Käufer und Verkäufer wohnen, spielt keine Rolle. Entscheidend ist allein die Lage der Immobilie.

Wichtiger als der Satz ist oft die Frage, worauf er angewendet wird. Bemessungsgrundlage ist nach § 8 Abs. 1 GrEStG der Wert der Gegenleistung, in aller Regel also der vereinbarte Kaufpreis. Nicht der Verkehrswert und nicht ein Schätzwert des Finanzamts. Wer im Familienkreis unterhalb des Marktwerts verkauft, zahlt Grunderwerbsteuer folglich nur auf den vereinbarten Betrag.

Der Ablauf ist dabei immer derselbe: Der Notar zeigt den Kaufvertrag dem Finanzamt an. Das Finanzamt setzt die Steuer fest, und erst wenn sie bezahlt ist, erteilt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne diese Bescheinigung trägt das Grundbuchamt den neuen Eigentümer nicht in das Grundbuch ein.

Der Kaufpreis entscheidet über die gemischte Schenkung

Neben der Grunderwerbsteuer trägt ein Verkauf in der Familie ein zweites, davon unabhängiges Risiko. Wird eine Immobilie deutlich unter ihrem Verkehrswert verkauft, sieht das Finanzamt darin eine gemischte Schenkung. Der Kaufpreis gilt dann als entgeltlicher Teil, die Differenz zum Verkehrswert als Schenkung. Auf diesen Anteil kann Schenkungsteuer entstehen.

Die Finanzverwaltung prüft das besonders genau, wenn die Vertragsparteien miteinander verwandt sind oder erkennbar nahestehen. Ein Kaufpreis, der beim Übertrag in der Familie frei gegriffen wird, kann deshalb später teuer werden, obwohl bei der Grunderwerbsteuer alles korrekt gelaufen ist.

Der Ansatz des Finanzamts ist dabei nicht das letzte Wort. Ein Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen geht der pauschalen Bewertung vor. Wer den Wert der Immobilie kennt, bevor der Kaufpreis im Vertrag steht, kann beides begründen: die Höhe des Preises und den Abstand zum Marktwert.

Hinzu kommen kann eine dritte Steuer. Verkaufen Sie eine Immobilie, die Sie nicht selbst bewohnt haben, innerhalb von zehn Jahren nach dem eigenen Erwerb, fällt auf den Gewinn Spekulationssteuer an. Diese Frist gilt im Familienkreis genauso wie unter Fremden.

Am Anfang einer Übertragung in der Familie steht deshalb sinnvollerweise nicht der Notartermin, sondern der Wert. Bei HÄNLE IMMOBILIEN erhalten Sie für Immobilien im Raum Heilbronn zunächst eine Online-Ersteinschätzung, die Lars Hänle anschließend persönlich prüft. Eine kostenlose Wertermittlung liefert Ihnen so die Zahl, mit der Sie in das Gespräch mit Notar und Steuerberater gehen.

Häufige Fragen

Über den Autor

Lars Hänle

Inhaber, Hänle Immobilien

Immobilienmakler im Raum Heilbronn und im Weinsberger Tal. Begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer bei Verkauf, Bewertung und Übergabe in der Familie.

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Veröffentlicht am 20. August 2026