Haus überschreiben an nur ein Kind: der faire Ausgleich

Der Pflichtteil bleibt trotz Überschreibung bestehen

Der Pflichtteil ist der Mindestanteil am Nachlass, der nahen Angehörigen zusteht, selbst wenn sie im Testament nicht bedacht wurden. Nach § 2303 Absatz 1 BGB besteht er in der Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils. Kinder gehören immer zu diesem Kreis, unabhängig davon, wie das Verhältnis zu den Eltern war.

Daran ändert eine Überschreibung zu Lebzeiten nichts. Sie dürfen frei entscheiden, wer Ihr Haus erhält, und Sie müssen diese Entscheidung niemandem begründen. Was Sie nicht können, ist den Pflichtteil der anderen Kinder abschaffen. Er lässt sich weder durch Testament noch durch eine Schenkung einfach ausschließen. Wie eine Überschreibung technisch abläuft, was sie kostet und welche Fristen dabei gelten, lesen Sie in unserem Ratgeber zu Ablauf, Kosten und Fristen einer Überschreibung.

Wichtig ist der Zeitpunkt. Solange Sie leben, schuldet das beschenkte Kind seinen Geschwistern nichts. Es gibt keinen Anspruch, der mit dem Grundbucheintrag entsteht. Alles, was in diesem Artikel folgt, betrifft den späteren Erbfall. Genau deshalb lohnt es sich, jetzt zu regeln, was später sonst verhandelt wird.

Wann Geschwister Geld verlangen können

Wer zu Lebzeiten verschenkt, verkleinert den späteren Nachlass. Damit das nicht dazu führt, dass für die übrigen Kinder nichts mehr übrig bleibt, kennt das Gesetz den Pflichtteilsergänzungsanspruch. Nach § 2325 BGB wird der verschenkte Gegenstand dem Nachlass rechnerisch hinzugefügt, und der Pflichtteilsberechtigte kann den Betrag verlangen, um den sich sein Pflichtteil dadurch erhöht.

Dieser Anspruch schwächt sich mit der Zeit ab. Eine Schenkung im ersten Jahr vor dem Erbfall wird in vollem Umfang berücksichtigt, in jedem weiteren Jahr um jeweils ein Zehntel weniger. Sind zehn Jahre seit der Übertragung verstrichen, bleibt die Schenkung ganz unberücksichtigt. Wer früh überträgt, gewinnt also tatsächlich Sicherheit, aber nur wenn die Uhr auch läuft.

Und hier liegt der Punkt, der in der Praxis am häufigsten übersehen wird. Behält sich der Schenker ein umfassendes Nießbrauchsrecht vor, also das Recht, die Immobilie weiter zu nutzen und zu vermieten, beginnt die Zehnjahresfrist nach der Rechtsprechung gar nicht zu laufen. Das Oberlandesgericht München hat das im November 2025 noch einmal ausdrücklich bestätigt (Aktenzeichen 33 U 1573/24 e). Der Grund: Solange Sie den wirtschaftlichen Nutzen behalten, gilt die Schenkung als nicht wirklich vollzogen. Viele Familien verlassen sich auf eine Frist, die in ihrem Fall stillsteht.

Der Anspruch richtet sich zunächst gegen die Erben. Unter Umständen kann er sich auch gegen das beschenkte Kind selbst richten, wenn im Nachlass nicht genug vorhanden ist. Wie es weitergeht, wenn eine Immobilie tatsächlich im Erbfall landet, beschreiben wir im Ratgeber geerbte Immobilie verkaufen.

Der Ausgleich hängt am Hauswert

Alle bisherigen Regeln laufen auf eine einzige Größe zu: den Wert des Hauses. Ob ein Geschwisterkind am Ende etwas bekommt und wie viel, ergibt sich nicht aus dem Gefühl von Fairness, sondern aus einer Rechnung. Und in dieser Rechnung ist der Immobilienwert der mit Abstand größte Posten.

Dabei gilt eine Regel, die häufig verkürzt wiedergegeben wird. Angesetzt wird nach § 2325 Absatz 2 BGB der Wert, den die Immobilie zur Zeit des Erbfalls hat. War sie zur Zeit der Schenkung aber weniger wert, so wird nur dieser geringere Wert angesetzt. Es zählt also nicht allein der heutige Wert und nicht allein der damalige, sondern der niedrigere von beiden.

Daraus folgt etwas Praktisches: Es müssen zwei Werte bekannt sein. Das Oberlandesgericht München hat in der genannten Entscheidung ausdrücklich festgehalten, dass eine Bewertung zu zwei Stichtagen zu erfolgen hat. Wer den Wert am Tag der Übergabe nie festgehalten hat, kann ihn zehn oder zwanzig Jahre später kaum noch belegen. Dann wird der Wert zur Verhandlungsmasse, und aus einer Rechenfrage wird ein Familienkonflikt.

Genau an dieser Stelle setzen wir bei Hänle Immobilien an. Bevor Sie zum Notar gehen, sollte eine nachvollziehbare Einschätzung des Marktwertes vorliegen, die alle Beteiligten kennen und akzeptieren. Eine kostenlose Wertermittlung ist dafür der einfachste erste Schritt und kostet Sie nichts als ein Gespräch.

Drei Werte, über die Familien streiten

In fast jedem Familiengespräch über ein Elternhaus liegen drei verschiedene Zahlen auf dem Tisch, ohne dass jemand sie auseinanderhält. Die Verwechslung ist der eigentliche Streitauslöser, nicht die Ungerechtigkeit.

• Der Verkehrswert. Das ist der Betrag, den ein fremder Käufer heute am Markt zahlen würde. Er ist messbar, vergleichbar und die einzige Zahl, mit der das Gesetz arbeitet.
• Der Erinnerungswert. Das ist, was das Haus für die Familie bedeutet. Er ist echt und wichtig, aber er lässt sich nicht in eine Rechnung übersetzen. Wer ihn in die Ausgleichsdiskussion trägt, verhandelt über etwas, das keinen Preis hat.
• Der Vertragswert. Das ist die Zahl, die am Ende im Übertragungsvertrag steht. Sie sollte sich am Verkehrswert orientieren und ausdrücklich mit einem Stichtag versehen sein.

Der häufigste Fehler: Die Familie einigt sich auf einen Betrag, der irgendwo zwischen Verkehrswert und Erinnerungswert liegt, hält den Stichtag nicht fest und dokumentiert nicht, wie die Zahl entstanden ist. Jahre später erinnert sich jeder an eine andere Höhe. Welche Verfahren zur Wertermittlung es gibt und was den Preis wirklich bestimmt, erklären wir im Ratgeber dazu, wie Immobilien bewertet werden.

So bemessen Sie den Ausgleich nachvollziehbar

Ein Ausgleich wird nicht dadurch fair, dass er großzügig ist, sondern dadurch, dass er begründet ist. Die folgende Reihenfolge hat sich bewährt und lässt sich in jeder Familie anwenden.

1. 1Marktwert bestimmen lassen, bevor über Zahlen gesprochen wird. Eine neutrale Einschätzung von außen nimmt der Diskussion die Schärfe, weil niemand die Zahl selbst gesetzt hat.
2. 2Stichtag festhalten. Notieren Sie das Datum, auf das sich die Einschätzung bezieht. Genau dieser Wert wird später gebraucht.
3. 3Belastungen abziehen. Ein noch laufendes Darlehen, ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch mindern den Wert der Zuwendung. Ein Haus mit lebenslangem Wohnrecht ist wirtschaftlich weniger wert als eines ohne.
4. 4Gegenleistungen benennen. Wer sich um die Eltern kümmert, das Haus instand hält oder Umbauten finanziert, erbringt einen Beitrag. Halten Sie ihn schriftlich fest, solange sich alle einig sind.
5. 5Ergebnis dokumentieren. Wie die Zahl zustande kam, welche Posten abgezogen wurden und wer zugestimmt hat. Diese eine Seite Papier verhindert die meisten späteren Auseinandersetzungen.

Zum Punkt Gegenleistungen ein Hinweis aus der Praxis: Pflege ist der am häufigsten unterschätzte Posten. Sätze wie „dafür kümmere ich mich ja um Mama“ sind im Gespräch selbstverständlich und im Streitfall wertlos, wenn sie nirgends stehen. Ob ein Elternteil später pflegebedürftig wird, weiß heute niemand. Umso wichtiger ist es, die Regelung offen zu formulieren statt sie auf ein Versprechen zu stützen.

Pflichtteilsverzicht und Anrechnung im Vertrag

Für die rechtliche Absicherung gibt es zwei Instrumente, die in den meisten Ratgebern nicht auftauchen, in der Praxis aber den Unterschied machen. Beide gehören in den Übertragungsvertrag und beide gehören in die Hand eines Notars.

Das erste ist die Anrechnungsbestimmung. Nach § 2315 BGB muss ein Kind sich anrechnen lassen, was ihm zu Lebzeiten zugewendet wurde, aber nur wenn der Schenker das ausdrücklich bestimmt hat. Entscheidend ist das Timing: Diese Bestimmung muss spätestens bei der Schenkung getroffen werden. Wird sie später nachgeholt, etwa im Testament, ist sie unwirksam. Ein Satz, der beim Notartermin fehlt, lässt sich nie mehr ergänzen.

Das zweite ist der Pflichtteilsverzicht. Erklärt ein Kind, auf seinen Pflichtteil zu verzichten, entsteht Klarheit für alle. Ein solcher Verzicht ist ein Vertrag zwischen dem Erblasser und dem verzichtenden Kind und bedarf nach § 2348 BGB der notariellen Beurkundung. Eine Absprache am Küchentisch genügt nicht, so ernst sie gemeint ist.

Daneben kennt das Erbrecht die sogenannte Ausgleichung unter Abkömmlingen, bei der frühere Zuwendungen unabhängig von einem Testament berücksichtigt werden. Wie diese Regeln in Ihrem Fall zusammenwirken, klären Sie am besten mit einem Notar und, wegen der Schenkungsteuer, mit einem Steuerberater. Wenn Sie zugleich überlegen, ob und wie Sie im Haus wohnen bleiben, lohnt ein Blick in unseren Ratgeber Wohnen im Alter.

Unser Rat aus der Praxis

Der Streit unter Geschwistern entsteht selten über das Prinzip. Kaum jemand hält es für falsch, dass ein Kind das Elternhaus übernimmt. Der Streit entsteht über die Zahl. Wer den Wert am Tag der Übergabe nachvollziehbar festhält, nimmt dem Konflikt seine Grundlage, noch bevor er entsteht.

Sprechen Sie deshalb früh und offen in der Familie, holen Sie sich für die rechtliche Gestaltung einen Notar und für die Steuer einen Steuerberater dazu.

Und klären Sie als Erstes die Frage, die allen anderen vorausgeht: Was ist das Haus eigentlich wert? Wir bei Hänle Immobilien kennen den Markt im Raum Heilbronn und im Weinsberger Tal und geben Ihnen dazu gern eine offene, belastbare Einschätzung. Eine kostenlose Wertermittlung ist unverbindlich und ein guter erster Schritt, bevor Sie den Notartermin vereinbaren.

Häufige Fragen

Über den Autor

Lars Hänle

Inhaber, Hänle Immobilien

Immobilienmakler im Raum Heilbronn und im Weinsberger Tal. Begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer bei Verkauf, Bewertung und Übergabe in der Familie. Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 GewO.

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Veröffentlicht am 26. Juli 2026