Kurz erklärt
Großeltern können ein Haus grundsätzlich direkt an ein Enkelkind übertragen. Der Vertrag muss notariell beurkundet und die Eigentumsänderung im Grundbuch vollzogen werden. Vorher sollten der aktuelle Immobilienwert, vorbehaltene Wohn- oder Nutzungsrechte, vertragliche Rückforderungsrechte sowie Pflichtteils- und Steuerfolgen geprüft werden. Wird der Schenker später bedürftig, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein Rückforderungsanspruch wegen Verarmung entstehen. Auch eine Schenkung an Enkel kann nach dem Erbfall bei Pflichtteilsergänzungsansprüchen eine Rolle spielen. Die Zehnjahresregeln im Schenkungs-, Pflichtteils- und Steuerrecht verfolgen unterschiedliche Zwecke und dürfen nicht gleichgesetzt werden. Eine neutrale Wertermittlung, ein individuell gestalteter Notarvertrag und steuerlicher Rat gehören deshalb zusammen.
Die direkte Übertragung an Enkel ist grundsätzlich möglich
Eigentümer dürfen grundsätzlich selbst entscheiden, wem sie ihre Immobilie zu Lebzeiten übertragen. Das kann ein Kind sein, aber ebenso ein Enkelkind. Weil es um ein Grundstück geht, muss der Übertragungsvertrag nach § 311b BGB notariell beurkundet werden. Eigentümer wird das Enkelkind erst mit der Eintragung im Grundbuch.
Die eigentliche Frage lautet deshalb selten, ob die Übertragung möglich ist. Entscheidend ist, ob sie zur Familie, zur Vermögenssituation und zur Lebensplanung der Großeltern passt. Wer das Haus weggibt, gibt Eigentum ab. Ein gutes familiäres Verhältnis ersetzt weder ein eingetragenes Wohnrecht noch ein vertragliches Rückforderungsrecht.
Ist das Enkelkind noch minderjährig, wird die Gestaltung anspruchsvoller. Je nach Vertragsinhalt können neben den gesetzlichen Vertretern weitere Genehmigungen oder eine Ergänzungspflegschaft erforderlich sein. Das prüft der Notar anhand des konkreten Vertrags. Dieser Ratgeber gibt eine allgemeine Orientierung und keine Empfehlung für einen Einzelfall.
Der Immobilienwert ist der Ausgangspunkt jeder Gestaltung
Bevor über Freibeträge, Ausgleich oder vorbehaltene Rechte gesprochen wird, muss klar sein, was übertragen wird. Der Marktwert des Hauses beeinflusst die steuerliche Einordnung, mögliche Pflichtteilsergänzungsansprüche und die Frage, ob die Großeltern nach der Schenkung finanziell ausreichend abgesichert bleiben.
Ein Online-Rechner kann eine erste Spanne liefern. Für ein Familiengespräch und die Vorbereitung des Notartermins ist eine nachvollziehbare Bewertung mit einem klaren Stichtag besser. Sie dokumentiert den damaligen Zustand, die Lage, den energetischen Standard und wertmindernde Besonderheiten. Wie Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert funktionieren, erklären wir in unserem Ratgeber zur Immobilienbewertung.
Wichtig ist die Trennung der Rollen. Hänle Immobilien kann den regionalen Marktwert einschätzen. Die rechtliche Gestaltung übernimmt der Notar, die steuerliche Beurteilung ein Steuerberater. Erst das Zusammenspiel ergibt eine belastbare Entscheidung.
Schenkungsteuer und Freibeträge hängen von der Familienkonstellation ab
Enkel gehören bei der Schenkungsteuer zur engsten Steuerklasse, haben aber nicht in jeder Konstellation denselben persönlichen Freibetrag wie ein Kind. Ob der Elternteil des Enkels noch lebt, kann die Höhe beeinflussen. Frühere Zuwendungen derselben Person innerhalb des gesetzlichen Zehnjahreszeitraums werden außerdem zusammengerechnet.
Für die Steuer zählt nicht automatisch der gewünschte Familienpreis. Maßgeblich ist der nach den steuerlichen Regeln ermittelte Wert der übertragenen Immobilie. Vorbehaltene Rechte wie ein Nießbrauch können den steuerlichen Wert der Schenkung mindern, haben zugleich aber andere rechtliche Folgen. Deshalb sollte die Steuerplanung nicht isoliert vom Notarvertrag erfolgen.
Konkrete Freibeträge und Gestaltungen können sich ändern und hängen vom Einzelfall ab. Lassen Sie die geplante Übertragung deshalb vor der Beurkundung steuerlich prüfen. Der Notar zeigt die Schenkung dem Finanzamt an, ersetzt aber keine individuelle Steuerberatung.
Ein späterer Pflegefall kann eine Rückforderung auslösen
Die Sorge ist verständlich: Was geschieht, wenn die Großeltern nach der Übertragung pflegebedürftig werden und Einkommen sowie eigenes Vermögen nicht für den Lebensunterhalt ausreichen? Nach § 528 BGB kann bei Verarmung des Schenkers unter bestimmten Voraussetzungen ein gesetzlicher Rückforderungsanspruch gegen den Beschenkten entstehen. Bezieht der Schenker Sozialhilfe, kann der zuständige Träger einen solchen Anspruch nach den sozialrechtlichen Regeln auf sich überleiten und geltend machen.
Das bedeutet nicht, dass ein Pflegeheim die Immobilie automatisch zurückholt. Ob ein Anspruch besteht, wie weit er reicht und ob Einwendungen greifen, hängt von der konkreten Übertragung, dem Zeitablauf, den finanziellen Verhältnissen und den vereinbarten Gegenleistungen ab. Nach § 529 BGB ist der Anspruch wegen Verarmung grundsätzlich ausgeschlossen, wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit seit der Schenkung zehn Jahre verstrichen sind. Auch hier gibt es Voraussetzungen und Schutzregeln, die individuell geprüft werden müssen.
Für Familien ist vor allem eines wichtig: Die Zehnjahresfrist bei Verarmung ist nicht dieselbe Regel wie die Abschmelzung bei der Pflichtteilsergänzung und auch nicht dieselbe Betrachtung wie bei der Schenkungsteuer. Drei Regeln können denselben Zeitraum nennen und trotzdem unterschiedlich beginnen, wirken oder Ausnahmen haben.
Die Kinder der Großeltern bleiben erbrechtlich relevant
Wird das Haus direkt an ein Enkelkind verschenkt, überspringt die Übertragung eine Generation. Das Eigentum geht zwar wirksam an das Enkelkind. Die Kinder der Großeltern können im späteren Erbfall aber weiterhin pflichtteilsberechtigt sein. Eine Schenkung kann nach § 2325 BGB bei der Berechnung eines Pflichtteilsergänzungsanspruchs berücksichtigt werden.
Die Berücksichtigung nimmt mit jedem vollendeten Jahr grundsätzlich um ein Zehntel ab. Bei umfassend vorbehaltenen Nutzungsrechten kann der Beginn dieser Frist jedoch hinausgeschoben sein, wenn der Schenker den wirtschaftlichen Nutzen im Wesentlichen behält. Ein Nießbrauch bietet starke Absicherung, kann aber damit ein anderes Ziel der Gestaltung beeinflussen.
Ob und in welchem Umfang Enkel selbst pflichtteilsberechtigt sind, hängt von der Erbfolge ab. Lebt ihr Elternteil, tritt dieser im gesetzlichen Erbrecht grundsätzlich vor sie. Familien sollten deshalb nicht nur Großeltern und Enkel betrachten, sondern alle Personen, deren spätere Ansprüche berührt sein können. Für die besondere Konstellation einer Bevorzugung unter Geschwistern gibt es unseren Ratgeber Haus überschreiben an nur ein Kind.
Wohnrecht, Nießbrauch und Rückforderungsrechte sichern die Großeltern ab
Wer im Haus wohnen bleiben möchte, sollte dieses Recht nicht nur versprechen lassen. Ein Wohnungsrecht kann die eigene Nutzung bestimmter Räume oder der ganzen Wohnung absichern. Ein Nießbrauch geht weiter und kann zusätzlich das Recht umfassen, die Immobilie zu vermieten und Erträge zu behalten. Beide Rechte werden üblicherweise im Grundbuch gesichert und beeinflussen den Wert der übertragenen Immobilie.
Daneben kann der Vertrag Rückforderungsrechte vorsehen. Typische Anlässe sind ein Verkauf oder eine Belastung ohne Zustimmung, eine Insolvenz des Enkelkindes oder sein Tod vor den Großeltern. Welche Fälle sinnvoll sind und wie das Recht im Grundbuch abgesichert wird, gehört in die notarielle Beratung.
Je mehr Kontrolle die Großeltern behalten, desto sicherer können sie sich fühlen. Gleichzeitig kann eine sehr weitgehende Absicherung steuerliche Werte, Finanzierungsmöglichkeiten und erbrechtliche Fristen verändern. Es gibt deshalb keine Klausel, die für jede Familie richtig ist. Wer über die eigene Wohnsituation noch nicht entschieden hat, findet im Ratgeber Wohnen im Alter weitere Orientierung.
Eine klare Reihenfolge verhindert teure Widersprüche
- 1Ziele festhalten. Soll das Haus dauerhaft in der Familie bleiben, soll das Enkelkind sofort einziehen oder geht es vor allem um eine frühzeitige Vermögensübertragung?
- 2Marktwert mit Stichtag bestimmen. Eine regionale Wertermittlung schafft die gemeinsame Zahlenbasis für Familie, Steuerberatung und Notar.
- 3Eigene Absicherung rechnen. Einkommen, Rücklagen, Instandhaltung und ein möglicher Pflegebedarf gehören vor jeder Schenkung auf den Tisch.
- 4Familie einbeziehen. Die Kinder der Großeltern sollten die Entscheidung und ihre möglichen Folgen verstehen, auch wenn ihre Zustimmung rechtlich nicht immer erforderlich ist.
- 5Steuerliche Folgen prüfen. Frühere Schenkungen, persönliche Freibeträge und vorbehaltene Rechte müssen zusammen betrachtet werden.
- 6Notarvertrag gestalten. Wohnrecht oder Nießbrauch, Kostenverteilung, Gegenleistungen und Rückforderungsrechte werden verbindlich geregelt.
- 7Unterlagen dauerhaft sichern. Vertrag, Bewertung und ergänzende Vereinbarungen sollten später für alle Beteiligten nachvollziehbar bleiben.
Eine frühe Bewertung macht das Familiengespräch sachlich
Die Übertragung an Enkel kann eine passende Lösung sein, wenn das Haus langfristig in der Familie bleiben soll. Sie ist aber mehr als eine Unterschrift beim Notar. Eigentum, Altersvorsorge, Pflege, Steuern und Erbrecht greifen ineinander.
Beginnen Sie deshalb nicht mit einer Vertragsklausel, sondern mit der gemeinsamen Grundlage: dem aktuellen Wert der Immobilie. Hänle Immobilien kennt den Markt im Raum Heilbronn und im Weinsberger Tal und ordnet Lage, Zustand und Nachfrage nachvollziehbar ein. Unsere kostenlose Wertermittlung ist unverbindlich und ein sinnvoller erster Schritt vor der rechtlichen und steuerlichen Beratung.
Weiterführend
Häufige Fragen
Können Großeltern ihr Haus direkt an ein Enkelkind überschreiben?
Ja. Eigentümer können eine Immobilie grundsätzlich direkt an ein Enkelkind übertragen. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden, und der Eigentumswechsel wird im Grundbuch eingetragen. Bei minderjährigen Enkeln prüft der Notar, wer sie vertreten darf und ob zusätzliche gerichtliche Schritte erforderlich sind.
Was passiert mit der Schenkung, wenn die Großeltern zum Pflegefall werden?
Reichen Einkommen und Vermögen später nicht aus, kann unter den Voraussetzungen der §§ 528 und 529 BGB ein Rückforderungsanspruch wegen Verarmung entstehen. Ein Sozialhilfeträger kann einen solchen Anspruch unter Umständen überleiten. Die Immobilie fällt aber nicht automatisch zurück. Vertrag, Zeitablauf und finanzielle Verhältnisse müssen im Einzelfall geprüft werden.
Müssen die Kinder der Großeltern der Übertragung zustimmen?
Wenn die Großeltern alleinige Eigentümer und voll geschäftsfähig sind, ist die Zustimmung ihrer erwachsenen Kinder grundsätzlich nicht erforderlich. Die Kinder können im späteren Erbfall dennoch Pflichtteils- oder Pflichtteilsergänzungsansprüche haben. Bei Miteigentum, besonderen Bindungen oder minderjährigen Beteiligten gelten zusätzliche Anforderungen.
Fällt bei der Überschreibung an Enkel Schenkungsteuer an?
Das hängt insbesondere vom steuerlichen Immobilienwert, vom persönlichen Freibetrag des Enkelkindes und von früheren Zuwendungen derselben Großeltern ab. Auch vorbehaltene Rechte können den steuerlichen Wert beeinflussen. Eine verlässliche Aussage ist deshalb erst nach Bewertung und individueller Steuerberatung möglich.
Ist Wohnrecht oder Nießbrauch bei der Übertragung besser?
Das hängt vom Ziel ab. Ein Wohnungsrecht sichert vor allem die eigene Nutzung. Ein Nießbrauch kann zusätzlich Vermietung und Mieteinnahmen umfassen. Der umfassendere Schutz kann zugleich den Immobilienwert und den Beginn erbrechtlicher Fristen beeinflussen. Die passende Ausgestaltung sollte der Notar mit der Familie abstimmen.
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Über den Autor
Lars Hänle
Inhaber, Hänle Immobilien
Immobilienmakler im Raum Heilbronn und im Weinsberger Tal. Begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer bei Verkauf, Bewertung und Übergabe in der Familie. Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 GewO.
Mehr über Lars HänleVeröffentlicht am 9. August 2026
