Ehegattenschaukel: der Kaufpreis trägt das ganze Modell

Ehegattenschaukel heißt Verkauf, nicht Schenkung

Der Begriff klingt nach einem Kunstgriff, beschreibt aber einen gewöhnlichen Immobilienkauf. Ein Ehepartner besitzt eine vermietete Immobilie allein. Er verkauft sie dem anderen Ehepartner: mit notariellem Kaufvertrag, Eintragung im Grundbuch und einem Kaufpreis, der tatsächlich bezahlt wird. Das Wort Schaukel kommt daher, dass der Vorgang nach Jahren in die andere Richtung wiederholt werden kann.

Entscheidend ist die Abgrenzung zur Schenkung. Bei einer Schenkung fließt kein Geld, und der Beschenkte übernimmt die Immobilie steuerlich so, wie der Schenker sie hatte: mit den alten Anschaffungskosten und der laufenden Haltefrist. Bei einem Verkauf entstehen beim Käufer neue Anschaffungskosten. Genau darin liegt der Unterschied, um den sich der ganze Beitrag dreht.

• Verkauf (Ehegattenschaukel). Kaufpreis fließt, neue Anschaffungskosten, neue Fristen beim Käufer.
• Schenkung. Kein Kaufpreis, alte Anschaffungskosten und alte Fristen laufen weiter.
• Gemeinsam ist beiden: Notar, Grundbuch, und die Frage, was die Immobilie wert ist.

Die Übertragung an die nächste Generation folgt anderen Regeln. Wer das Haus an die Kinder geben möchte, findet den Ablauf im Beitrag Haus überschreiben: Ablauf, Kosten und Fristen. Dieser Beitrag hier bleibt beim Verkauf zwischen Ehepartnern.

Der Vorteil entsteht aus der neuen Abschreibung

Wer eine Immobilie vermietet, versteuert die Mieteinnahmen und darf im Gegenzug das Gebäude abschreiben. Die Abschreibung, kurz AfA, richtet sich nach § 7 Absatz 4 EStG: jährlich 2 Prozent der Anschaffungskosten bei Gebäuden mit Baujahr 1925 bis 2022, 2,5 Prozent bei älteren Gebäuden und 3 Prozent bei Gebäuden, die nach 2022 fertiggestellt wurden. Bemessungsgrundlage sind immer die Anschaffungskosten, und zwar nur der Gebäudeanteil. Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Die Trennung beider Anteile heißt Kaufpreisaufteilung, und sie entscheidet mit darüber, wie viel vom Kaufpreis überhaupt in die Abschreibung fließt.

Hier setzt die Ehegattenschaukel an. Wurde das Haus vor Jahrzehnten gekauft oder gebaut, sind die Anschaffungskosten aus heutiger Sicht niedrig, die Abschreibung entsprechend klein, und bei alten Objekten ist sie oft schon ausgelaufen. Verkauft der Eigentümer die Immobilie dem Ehepartner zum heutigen Verkehrswert, schreibt der Käufer vom neuen Kaufpreis ab. Aus einer kleinen oder erloschenen Abschreibung wird wieder eine volle.

Ein zweiter Effekt kommt dazu. Finanziert der kaufende Ehepartner den Kaufpreis mit einem Darlehen, sind die Zinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abziehbar. Ein dritter Punkt ist § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG: Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes kürzer als die gesetzliche, kann entsprechend schneller abgeschrieben werden. Das setzt einen Nachweis voraus und ist der Grund, warum in den Suchergebnissen zu diesem Thema so viele Gutachter werben.

Ob sich das rechnet, hängt von vier Größen ab: dem Wertzuwachs seit dem ursprünglichen Kauf, dem Gebäudeanteil am Kaufpreis, der Dauer der weiteren Vermietung und den Notarkosten, Grundbuchkosten und Bewertungskosten, die dem Vorteil gegenüberstehen. Das ist eine Rechnung für den Steuerberater. Was der Immobilienmakler beisteuern kann, ist die erste Größe: ein belastbarer Wert.

Der Kaufpreis ist die Achse des Modells

Ein Ehepaar verkauft eine vermietete Immobilie untereinander. Alles, was daraus steuerlich folgt, hängt an einer einzigen Zahl: dem Kaufpreis. Jede Darstellung der Ehegattenschaukel sagt, er müsse marktüblich sein. Kaum eine erklärt, warum diese Zahl das Modell in drei Richtungen gleichzeitig trägt.

1. 1Der Kaufpreis ist die neue Abschreibungsbasis. Je höher er ist, desto größer die jährliche Abschreibung beim Käufer. Der Anreiz zeigt also nach oben.
2. 2Der Kaufpreis ist der Prüfpunkt des Finanzamts. Nach § 42 AO liegt ein Gestaltungsmissbrauch vor, wenn „eine unangemessene rechtliche Gestaltung gewählt wird, die [...] zu einem gesetzlich nicht vorgesehenen Steuervorteil führt“. Ein Preis, den kein fremder Käufer zahlen würde, ist genau so eine unangemessene Gestaltung. Der Fremdvergleich ist deshalb keine Formalie, sondern die Grenze des Modells.
3. 3Der Kaufpreis ist der Einstandswert für die Zukunft. Wird die Immobilie später an Dritte verkauft, misst sich der steuerliche Gewinn am Schaukel-Kaufpreis. Ein überzogener Preis schafft einen Einstandswert, den der Markt später nicht bestätigt.

Aus diesen drei Richtungen ergibt sich der Fixpunkt: der Verkehrswert. Ein Gutachten ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber der Kaufpreis muss sich nachvollziehbar herleiten lassen, mit Vergleichsobjekten, Lage, Zustand und Ertrag. Welche Bewertungsstufe dafür ausreicht und wann ein Sachverständigengutachten nötig ist, steht im Beitrag Immobilienbewertung: Kosten nach Anlass. Bei HÄNLE IMMOBILIEN beginnt jede Einschätzung mit einer Wertermittlung vor Ort im Raum Heilbronn, weil ein Wert aus der Ferne vor dem Finanzamt so wenig taugt wie vor einem Käufer.

Ein Hinweis zur Einordnung: Bewerten und verkaufen ist Maklerarbeit. Ob der ermittelte Wert im konkreten Fall steuerlich trägt, prüft der Steuerberater. Beides gehört zusammen, aber nicht in eine Hand.

Das Geld muss wirklich fließen

Der zweite Prüfpunkt neben dem Kaufpreis ist die Zahlung. Ein Kaufvertrag zwischen Ehepartnern, bei dem nie Geld den Eigentümer wechselt, ist steuerlich kein Kauf. § 41 Absatz 2 AO sagt dazu knapp: „Scheingeschäfte und Scheinhandlungen sind für die Besteuerung unerheblich.“ Das verdeckte Geschäft, in diesem Fall die Schenkung, wird dann besteuert. Die neue Abschreibungsbasis wäre damit weg.

In der Praxis gibt es drei Wege, den Kaufpreis zu bezahlen: aus eigenem Vermögen des Käufers, mit einem Bankdarlehen, für das die Immobilie mit einer Grundschuld belastet wird, oder mit einem Darlehen des verkaufenden Ehepartners, dem sogenannten Verkäuferdarlehen. Der dritte Weg ist der heikelste, weil dabei das Geld in der Familie bleibt.

Was das Finanzamt an einem solchen Darlehen prüft, hat der Bundesfinanzhof in einem Fall entschieden, in dem ein Ehemann seiner Frau Grundstücke verkauft hatte, der Kaufpreis gestundet, unverzinst und unbesichert war. Der BFH verlangt eine Gesamtabwägung, „ob die Vereinbarungen zwischen den Eheleuten einem Fremdvergleich standhalten“, und nennt drei Punkte (Urteil vom 10. Juli 2019, X R 21-22/17):

• Verzinsung. Eine „fehlende Verzinsung der Kaufpreisverbindlichkeit“ spricht gegen die Fremdüblichkeit.
• Besicherung. Ein fremder Verkäufer würde den offenen Kaufpreis absichern lassen, etwa über eine Grundschuld.
• Rückwirkung auf den Preis. Zu prüfen ist, „inwiefern sich die fehlende Besicherung und Verzinsung in der Höhe des vereinbarten Kaufpreises niedergeschlagen haben könnten“.

Dazu kommt eine Regel, die im Alltag oft übersehen wird: Auch in der Zugewinngemeinschaft bleiben die Vermögen beider Ehepartner während der Ehe getrennt. Der Kaufpreis muss deshalb erkennbar vom Konto des Käufers zum Konto des Verkäufers wandern und darf nicht anschließend zurückgeschenkt werden. Wie ein Darlehen im Einzelfall gestaltet wird, ist Sache von Steuerberater und Notar. Dieser Beitrag beschreibt nur, was geprüft wird.

Die Schaukel stellt die Zehnjahresfrist auf null

Ein Ehepaar überlegt, eine vermietete Immobilie untereinander zu verkaufen. Die meisten Darstellungen betrachten dabei nur den Verkäufer: Für ihn ist der Verkauf steuerfrei, wenn er die Immobilie länger als zehn Jahre besessen hat. Das folgt aus § 23 EStG, der private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken besteuert, „bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt“. Wie diese Frist gerechnet wird, steht im Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien.

Der Blick auf den Käufer fehlt fast überall. Für ihn ist der Notartermin eine Anschaffung. Ab diesem Tag läuft eine neue Zehnjahresfrist. Wer die Immobilie danach an einen Dritten verkaufen möchte, versteuert den Gewinn über dem Schaukel-Kaufpreis, es sei denn, die zehn Jahre sind vorbei oder die Immobilie wurde zuletzt selbst bewohnt. Weil der Schaukel-Kaufpreis dem heutigen Verkehrswert entspricht, ist dieser Gewinn meist klein. Die Bindung bleibt trotzdem.

Bei einer Schenkung wäre das anders. § 23 Absatz 1 Satz 3 EStG rechnet dem Beschenkten die Anschaffung des Schenkers zu, die alte Frist läuft also weiter. Wer ein Haus schon lange besitzt und in den nächsten Jahren ohnehin verkaufen will, hat mit einer Schenkung an den Ehepartner die Frist längst hinter sich, mit einer Schaukel fängt er von vorn an.

Für die Praxis heißt das: Die Frage, ob und wann die Immobilie in den nächsten zehn Jahren an Dritte gehen soll, gehört an den Anfang der Überlegung, nicht an ihr Ende. Steht ein Verkauf im Raum, ist die Reihenfolge entscheidend. Der Verkauf über HÄNLE IMMOBILIEN beginnt deshalb mit genau dieser Frage nach dem Zeithorizont, bevor über Vermarktung gesprochen wird.

Grunderwerbsteuer fällt unter Ehegatten nicht an

Bei jedem Grundstückskauf fällt normalerweise Grunderwerbsteuer an, in Baden-Württemberg fünf Prozent des Kaufpreises. Bei einem Verkauf zwischen Ehepartnern nicht. § 3 Nr. 4 GrEStG befreit „den Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder den Lebenspartner des Veräußerers“. Diese Befreiung ist der Grund, warum das Modell überhaupt rechnen kann. Fünf Prozent auf den Verkehrswert würden den Abschreibungsvorteil vieler Jahre auf einen Schlag aufzehren.

Die Befreiung reicht sogar über die Ehe hinaus: § 3 Nr. 5 GrEStG erfasst den Erwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung. Welche weiteren Familienmitglieder befreit sind und wo die Grenze verläuft, steht im Beitrag Grunderwerbsteuer in der Familie.

Was bleibt, sind die Kosten für Notar und Grundbuch. Sie richten sich nach dem Kaufpreis und fallen bei jedem Verkauf an, auch innerhalb der Ehe. Zusammen mit einer Bewertung sind sie der Betrag, den der Abschreibungsvorteil erst wieder einspielen muss.

Beim selbst bewohnten Haus bringt sie nichts

Viele Paare, die nach der Ehegattenschaukel suchen, denken an das Haus, in dem sie selbst wohnen. Dort läuft das Modell ins Leere. Bei Eigennutzung gibt es keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, also keine Abschreibung und keine Werbungskosten. Ein Verkauf zwischen den Ehepartnern verschiebt dann nur Eigentum und verursacht Notar- und Grundbuchkosten, ohne einen steuerlichen Gegenwert.

Für das selbst bewohnte Haus hat das Gesetz eine eigene Regel, und sie ist großzügiger als jede Schaukel. Nach § 13 Absatz 1 Nr. 4a ErbStG bleiben „Zuwendungen unter Lebenden, mit denen ein Ehegatte dem anderen Ehegatten Eigentum oder Miteigentum an einem [...] bebauten Grundstück [...] verschafft, soweit darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (Familienheim)“, von der Schenkungsteuer befreit. Das gilt ohne Wertgrenze, solange die Wohnung selbst genutzt wird. Grunderwerbsteuer fällt bei einer Schenkung ebenfalls nicht an.

Die Schenkung unter Ehegatten ist beim Familienheim also der einfachere Weg: kein Kaufpreis, keine Finanzierung, kein Fremdvergleich, und die Haltefrist des Schenkers läuft weiter. Wer das Haus zur Hälfte auf den Ehepartner übertragen möchte, um beide im Grundbuch zu haben, braucht dafür keine Schaukel, sondern einen Notartermin. Ob im Einzelfall eine Schenkung oder ein Verkauf passt, hängt von Vermögen, Absicherung und Absicht ab und gehört zum Steuerberater.

Scheidung, Sanierung, Mieter: drei Fallen danach

Nach dem Notartermin gehört die Immobilie einem Ehepartner allein. Drei Folgen davon tauchen in den meisten Darstellungen nur am Rand auf, obwohl sie im Alltag häufiger Probleme machen als das Finanzamt.

Scheidung

Das Eigentum liegt nach der Schaukel beim Käufer. Der verkaufende Ehepartner hat den Kaufpreis, aber keinen Anspruch mehr auf das Haus. Kommt es zur Trennung, gleicht der Zugewinnausgleich Vermögenszuwächse in Geld aus, gibt aber keine Immobilie zurück. Was für diesen Fall vertraglich vorgesehen werden kann, etwa in einem Ehevertrag, ist eine Frage für Notar und Anwalt. Wie ein Haus in der Trennung verkauft oder übernommen wird, steht im Beitrag Scheidung: Haus verkaufen oder behalten.

Sanierung in den ersten drei Jahren

Nach § 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG zählen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf zu den Herstellungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Sie können dann nicht sofort abgezogen, sondern nur über die Abschreibung verteilt werden. Diese Grenze startet mit der Schaukel neu. Wer kurz nach dem Kauf größer sanieren will, sollte das vorher mit dem Steuerberater durchrechnen.

Mieter

Der Mietvertrag geht mit dem Eigentum auf den Käufer über. Der neue Eigentümer wird Vermieter, mit allen Pflichten: Kaution, Nebenkostenabrechnung, Instandhaltung. Für den Mieter ändert sich nur der Name auf dem Schreiben. Für das Paar ändert sich, wer künftig die Post bekommt und die Entscheidungen trifft.

Ein vierter Punkt betrifft Paare mit mehreren Objekten oder einer gemeinsamen Vermietungs-GbR. Dort gelten zusätzliche Regeln, die diesen Beitrag sprengen würden. Das ist ein eigenes Thema.

Was Sie aus diesem Beitrag mitnehmen

• Die Ehegattenschaukel ist ein Verkauf zum Verkehrswert, keine Schenkung. Der Vorteil entsteht aus der neuen Abschreibungsbasis nach § 7 Absatz 4 EStG.
• Der Kaufpreis trägt das Modell in drei Richtungen: Abschreibung, Fremdvergleich nach § 42 AO und Einstandswert für die Zukunft. Der Verkehrswert ist der Fixpunkt.
• Das Geld muss fließen. Verzinsung, Besicherung und ein Preis, der beides widerspiegelt, sind die Kriterien des Bundesfinanzhofs.
• Die Schaukel startet die Zehnjahresfrist des § 23 EStG beim Käufer neu. Wer in den nächsten Jahren an Dritte verkaufen will, klärt zuerst die Reihenfolge.
• Grunderwerbsteuer fällt unter Ehegatten nicht an. Beim selbst bewohnten Haus ist die Schenkung nach § 13 Absatz 1 Nr. 4a ErbStG der einfachere Weg.

Dieser Beitrag beschreibt den gesetzlichen Rahmen und ordnet ihn aus Sicht eines Immobilienmaklers ein. Er ersetzt keine Steuer- und keine Rechtsberatung. Ob eine Ehegattenschaukel in Ihrem Fall sinnvoll ist, wie ein Darlehen zu gestalten ist und was bei einer Trennung gilt, klären Sie mit Steuerberater, Notar oder Anwalt. Den ersten Baustein dafür, einen belastbaren Wert Ihrer Immobilie, liefert eine Wertermittlung durch HÄNLE IMMOBILIEN.

Häufige Fragen

Über den Autor

Lars Hänle

Inhaber, HÄNLE IMMOBILIEN

Immobilienmakler im Raum Heilbronn und im Weinsberger Tal. Begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer bei Verkauf, Bewertung und Übergabe in der Familie.

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Veröffentlicht am 25. September 2026