Kurz erklärt
Der Nießbrauch berechtigt nach § 1030 BGB dazu, alle Nutzungen einer Immobilie zu ziehen: selbst wohnen, vermieten und die Miete behalten. Eigentümer bleibt ein anderer. Er wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, ist nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers (§§ 1059, 1061 BGB). Seine Ausübung darf aber einem anderen überlassen werden, deshalb kann der Nießbraucher auch vermieten. Er trägt die gewöhnliche Unterhaltung, die öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer und die Versicherung (§§ 1041, 1045, 1047 BGB). Mieteinnahmen versteuert der Nießbraucher. Beim Vorbehaltsnießbrauch darf er die Gebäude-AfA wie zuvor als Eigentümer abziehen. Bei einer Schenkung mindert der Kapitalwert des Nießbrauchs den steuerpflichtigen Wert, und ein vorbehaltener Nießbrauch hält die Zehnjahresfrist für den Pflichtteil an.
Der Nießbrauch trennt Nutzung und Eigentum
Beim Nießbrauch gehört die Immobilie einem Menschen, genutzt wird sie von einem anderen. Das Gesetz beschreibt ihn in § 1030 BGB als das Recht, „die Nutzungen der Sache zu ziehen“. Bei einem Haus heißt das: Der Nießbraucher darf selbst darin wohnen, es vermieten und die Miete behalten. Der Eigentümer hat das Haus im Grundbuch, aber bis zum Ende des Nießbrauchs weder Nutzung noch Einnahmen.
Eingetragen wird der Nießbrauch in Abteilung II des Grundbuchs. Damit gilt er auch gegenüber späteren Käufern, Banken und Gläubigern des Eigentümers. Zwei Grenzen setzt das Gesetz selbst. Nach § 1059 BGB ist der Nießbrauch nicht übertragbar, seine Ausübung kann aber einem anderen überlassen werden. Und nach § 1061 BGB erlischt er mit dem Tod des Nießbrauchers. Vererben lässt er sich also nicht.
Vom lebenslangen Wohnrecht unterscheidet sich der Nießbrauch vor allem darin, dass er das Vermieten einschließt. Wer nur selbst wohnen bleiben will, kommt oft mit dem Wohnrecht aus. Was das für Kosten, Pflegefall und Löschung bedeutet, steht im Beitrag Haus überschreiben mit Wohnrecht.
Vier Formen des Nießbrauchs sind in der Praxis üblich
Nießbrauch ist nicht gleich Nießbrauch. Welche Form vorliegt, entscheidet über Steuern, Kosten und darüber, wer im Grundbuch welche Rolle hat. Die Begriffe stammen vor allem aus dem Steuerrecht und dem sogenannten Nießbrauchserlass des Bundesfinanzministeriums vom 30. September 2013.
- Vorbehaltsnießbrauch. Der Eigentümer überträgt die Immobilie, meist an die Kinder, und behält sich den Nießbrauch vor. Das ist die häufigste Form bei der vorweggenommenen Erbfolge.
- Zuwendungsnießbrauch. Der Eigentümer behält das Haus und räumt einem anderen den Nießbrauch ein, etwa einem Kind, das die Mieteinnahmen bekommen soll.
- Vermächtnisnießbrauch. Im Testament erhält ein Erbe das Eigentum und ein anderer, oft der überlebende Ehepartner, den Nießbrauch.
- Quoten- und Bruchteilsnießbrauch. Der Nießbrauch erfasst nur einen Anteil der Erträge oder einen Bruchteil der Immobilie, etwa eine von zwei Wohnungen.
Für Familien im Raum Heilbronn, die ein Haus an die nächste Generation geben, ist fast immer der Vorbehaltsnießbrauch gemeint. Wie eine Überschreibung insgesamt abläuft, erklärt der Beitrag Haus überschreiben: Ablauf, Kosten und Fristen.
Der Nießbraucher trägt die laufenden Kosten
Wer die Erträge bekommt, trägt auch die laufenden Lasten. Das Gesetz verteilt die Kosten beim Nießbrauch deutlich klarer als beim Wohnrecht. Drei Vorschriften sind entscheidend:
- Erhaltung. Nach § 1041 BGB sorgt der Nießbraucher für die Erhaltung im wirtschaftlichen Bestand. Ausbesserungen und Erneuerungen trägt er, soweit sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören.
- Versicherung. Nach § 1045 BGB versichert er das Haus auf eigene Kosten gegen Brand und andere Unfälle, wenn das einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entspricht. Die Leistung der Versicherung steht dem Eigentümer zu.
- Lasten. Nach § 1047 BGB trägt er die öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer und die Zinsen von Grundschulden, die bei Bestellung des Nießbrauchs schon bestanden.
Offen bleibt, wer außergewöhnliche Erneuerungen bezahlt, etwa ein neues Dach oder eine neue Heizung. Auch die Tilgung bestehender Darlehen ist im Gesetz nicht dem Nießbraucher zugewiesen. Genau hier entstehen später Streitigkeiten. Deshalb gehört eine klare Regelung in den Übergabevertrag: wer große Reparaturen zahlt, wer die Tilgung übernimmt und wie bei einem Verkauf mit dem Nießbrauch umgegangen wird.
Mieteinnahmen und Abschreibung versteuert der Nießbraucher
Vermietet der Nießbraucher das Haus, ist er steuerlich der Vermieter. Die Mieteinnahmen gehören in seine Einkommensteuererklärung, ebenso die Kosten, die er trägt. Der Eigentümer hat in dieser Zeit keine Einkünfte aus der Immobilie.
Bei der Abschreibung kommt es auf die Form an. Der Nießbrauchserlass sagt ausdrücklich, dass der Vorbehaltsnießbraucher im Falle der Vermietung die Abschreibung für das Gebäude „wie zuvor als Eigentümer“ in Anspruch nehmen darf. Für Eltern, die ein vermietetes Haus übergeben und sich den Nießbrauch vorbehalten, ändert sich bei der Einkommensteuer also wenig. Beim Zuwendungsnießbrauch dagegen darf der Nießbraucher keine Gebäudeabschreibung geltend machen, weil er das Haus nie selbst angeschafft hat. Welche Gestaltung für vermietete Objekte sonst in Frage kommt, zeigt der Beitrag Ehegattenschaukel.
Bei der Schenkungsteuer wirkt der Nießbrauch als Abzugsposten. Das Finanzamt setzt den Wert der Immobilie an und zieht den Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs ab. Berechnet wird er nach § 14 Bewertungsgesetz aus dem Jahreswert und einem Vervielfältiger, der vom Alter des Nießbrauchers abhängt. Den Jahreswert begrenzt § 16 BewG auf den Wert der Immobilie geteilt durch 18,6. Beide Zahlen, Verkehrswert und erzielbare Miete, lassen sich für den Raum Heilbronn aus Vergleichsdaten belegen.
Übergabe mit Nießbrauch in Ellhofen, Weinsberg oder Obersulm? Erst die Zahlen klären.
Ein vorbehaltener Nießbrauch hält die Pflichtteilsfrist an
Bekommt bei der Übergabe nur eines von mehreren Kindern das Haus, können die anderen nach dem Tod der Eltern eine Pflichtteilsergänzung verlangen. Nach § 2325 Absatz 3 BGB schmilzt der Anspruch über zehn Jahre ab. Die Frist beginnt aber erst mit der Leistung. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass diese Leistung fehlt, wenn sich der Schenker den Nießbrauch uneingeschränkt vorbehält, weil er den Genuss des Hauses dann nicht aufgibt (Urteil vom 27. April 1994, IV ZR 132/93).
Für die Planung heißt das: Solange die Eltern den Nießbrauch behalten, läuft die Zehnjahresfrist für den Pflichtteil nicht an. Anders ist es bei der Frist, in der das Sozialamt eine Schenkung zurückfordern kann. Sie beginnt nach der Rechtsprechung trotz vorbehaltenem Nutzungsrecht mit der Umschreibung im Grundbuch. Wie ein Ausgleich unter Geschwistern gestaltet werden kann, beschreibt der Beitrag Haus überschreiben an nur ein Kind.
Im Pflegeheim bleibt der Nießbrauch nutzbar
Zieht der Nießbraucher dauerhaft in ein Pflegeheim, erlischt der Nießbrauch nicht. Hier liegt ein wichtiger Unterschied zum Wohnrecht: Weil die Ausübung des Nießbrauchs nach § 1059 BGB einem anderen überlassen werden darf, kann der Nießbraucher das Haus vermieten. Die Mieteinnahmen fließen ihm zu und helfen bei den Heimkosten. Ein leerstehendes Haus, wie es beim Wohnrecht ohne Vermietungsgestattung entstehen kann, lässt sich so vermeiden.
Die Kehrseite: Die Mieteinnahmen zählen zum Einkommen des Nießbrauchers und werden deshalb berücksichtigt, wenn es um die Finanzierung der Heimkosten geht. Und wer in dieser Lage auf den Nießbrauch verzichtet, macht dem Eigentümer eine Zuwendung, die als Schenkung zurückgefordert werden kann. Bevor jemand eine Löschung unterschreibt, gehört der Fall zu Notar oder Fachanwalt.
Ein Haus mit Nießbrauch verkauft sich nur mit Lösung
Der Eigentümer kann ein Haus mit Nießbrauch verkaufen. Der Nießbrauch bleibt aber im Grundbuch stehen, und der Käufer übernimmt ihn. Er bekommt ein Haus, das er weder beziehen noch vermieten kann, solange der Nießbraucher lebt. Entsprechend klein ist der Käuferkreis, und der erzielbare Preis liegt deutlich unter dem Verkehrswert eines freien Hauses.
In der Praxis gibt es drei Wege, mit dem Nießbrauch umzugehen:
- 1Gemeinsam verkaufen. Eigentümer und Nießbraucher verkaufen zusammen. Der Nießbraucher gibt sein Recht auf, und der Kaufpreis wird nach einer vorab vereinbarten Quote aufgeteilt.
- 2Nießbrauch ablösen. Der Eigentümer zahlt dem Nießbraucher eine Abfindung für die Aufgabe des Rechts. Nach dem Nießbrauchserlass ist eine solche Einmalzahlung beim Vorbehaltsnießbrauch für den Eigentümer eine nachträgliche Anschaffungskostenposition, die die Abschreibungsgrundlage erhöht.
- 3Mit Nießbrauch verkaufen. Der Käufer übernimmt das Recht bewusst, etwa als langfristige Kapitalanlage. Der Preis orientiert sich dann am Verkehrswert abzüglich des Werts des Nießbrauchs.
Gelöscht wird der Nießbrauch durch eine Aufgabeerklärung des Nießbrauchers und die Eintragung im Grundbuch. Nach dem Tod genügt die Sterbeurkunde, wenn bei der Bestellung eine Löschungsklausel eingetragen wurde. Wie Häuser mit eingetragenen Rechten bewertet und vermarktet werden, zeigt der Beitrag Haus verkaufen mit Wohnrecht, der die Grundlagen auch für den Nießbrauch beschreibt.
Was Sie aus diesem Beitrag mitnehmen
- Der Nießbrauch erlaubt Wohnen, Vermieten und das Behalten der Miete. Er ist nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod (§§ 1030, 1059, 1061 BGB).
- Der Nießbraucher trägt die gewöhnliche Unterhaltung, die Versicherung und die öffentlichen Lasten. Große Erneuerungen und Tilgung gehören in den Vertrag.
- Mieteinnahmen versteuert der Nießbraucher. Beim Vorbehaltsnießbrauch darf er die Gebäude-AfA weiter abziehen, beim Zuwendungsnießbrauch nicht.
- Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert die Schenkung und hängt an Verkehrswert, Miete und Alter.
- Ein vorbehaltener Nießbrauch hält die Pflichtteilsfrist an. Die Rückforderungsfrist des Sozialamts läuft trotzdem.
- Ein Haus mit Nießbrauch verkauft sich nur mit einer Lösung für das Recht: gemeinsamer Verkauf, Ablösung oder bewusste Übernahme durch den Käufer.
Dieser Beitrag beschreibt den gesetzlichen Rahmen und ordnet ihn aus Sicht eines Immobilienmaklers ein. Er ersetzt keine Rechts- und keine Steuerberatung. Wie der Nießbrauch in Ihrer Familie gestaltet werden sollte, klären Sie mit Notar, Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht. Den ersten Baustein, einen belastbaren Verkehrswert und eine Einschätzung der ortsüblichen Miete, liefert eine Wertermittlung durch HÄNLE IMMOBILIEN.
Weiterführend
Häufige Fragen
Was ist Nießbrauch einfach erklärt?
Nießbrauch ist das Recht, eine Immobilie zu nutzen, als wäre sie die eigene, ohne Eigentümer zu sein. Der Nießbraucher darf darin wohnen, sie vermieten und die Miete behalten. Eigentümer bleibt ein anderer, etwa die Kinder nach einer Übergabe. Das Recht steht im Grundbuch, ist nicht übertragbar und endet mit dem Tod des Nießbrauchers.
Was ist der Nachteil von Nießbrauch?
Für den Eigentümer ist das Haus bis zum Ende des Nießbrauchs kaum verwertbar. Er kann es nur belastet verkaufen, was den Preis stark mindert. Für den Nießbraucher bringt das Recht Pflichten mit sich: gewöhnliche Unterhaltung, Versicherung und öffentliche Lasten wie die Grundsteuer. Ohne klare Regelung im Vertrag ist zudem offen, wer große Erneuerungen bezahlt. Und die Frist, in der das Sozialamt eine Schenkung zurückfordern kann, läuft trotz Nießbrauch ab der Umschreibung.
Was ist besser, Nießbrauch oder Schenkung?
Das ist kein Gegensatz. Bei der Übergabe an die Kinder wird meist beides kombiniert: Das Haus wird verschenkt, und die Eltern behalten sich den Nießbrauch vor. So bleiben sie wirtschaftlich abgesichert, der Wert der Schenkung sinkt um den Kapitalwert des Nießbrauchs, und die Pflichtteilsfrist läuft nicht an. Eine Schenkung ohne Vorbehalt gibt dagegen auch die Nutzung sofort ab. Welche Lösung passt, klären Sie mit Notar und Steuerberater.
Was passiert mit dem Nießbrauch, wenn der Nießbraucher ins Pflegeheim muss?
Der Nießbrauch bleibt bestehen. Weil seine Ausübung einem anderen überlassen werden darf, kann der Nießbraucher das Haus vermieten und die Mieteinnahmen für die Heimkosten verwenden. Diese Einnahmen zählen zu seinem Einkommen. Ein Verzicht auf den Nießbrauch wäre eine Zuwendung an den Eigentümer und kann als Schenkung zurückgefordert werden, wenn die eigenen Mittel für das Heim nicht reichen.
Kann man ein Haus mit Nießbrauch verkaufen?
Ja, aber der Nießbrauch bleibt im Grundbuch stehen und geht auf den Käufer über. Weil er das Haus dann weder nutzen noch vermieten kann, sinkt der Preis deutlich. Üblicher sind deshalb ein gemeinsamer Verkauf mit Aufgabe des Rechts gegen einen Anteil am Kaufpreis oder die Ablösung des Nießbrauchs gegen eine Abfindung vor dem Verkauf.
Aus dem Raum Heilbronn?
Übergabe mit Nießbrauch in Ellhofen, Weinsberg oder Obersulm? Erst die Zahlen klären.
Für den Wert des Nießbrauchs brauchen Notar und Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie und die erzielbare Miete. Beides ermitteln wir im Raum Heilbronn kostenlos und ohne Verpflichtung, damit die Familie mit belastbaren Zahlen in den Notartermin geht. Steht ein Verkauf mit Nießbrauch an, sagen wir Ihnen ehrlich, welcher Weg im Markt vor Ort trägt.
Über den Autor
Lars Hänle
Inhaber, HÄNLE IMMOBILIEN
Immobilienmakler im Raum Heilbronn und im Weinsberger Tal. Begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer bei Verkauf, Bewertung und Übergabe in der Familie.
Mehr über Lars HänleVeröffentlicht am 5. Oktober 2026
