Haus verkaufen mit Wohnrecht: was im Grundbuch steht, entscheidet

Ein Verkauf ist möglich, das Recht bleibt bestehen

Die erste Frage ist fast immer dieselbe: Darf ich überhaupt verkaufen, wenn jemand anderes ein Wohnrecht hat? Sie dürfen. Eigentum und Nutzung sind zwei verschiedene Dinge, und Sie können Ihr Eigentum verkaufen, auch wenn ein Dritter die Immobilie nutzt. Eine Zustimmung des Berechtigten brauchen Sie für den Verkauf selbst nicht.

Was Sie nicht können, ist die Belastung durch den Verkauf loszuwerden. Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht wirkt gegenüber jedem neuen Eigentümer. Der Käufer erwirbt die Immobilie also so, wie sie ist: mit der Nutzung durch den Berechtigten, auf dessen Lebenszeit, wenn das Recht so eingetragen wurde. Genau darin liegt der Unterschied zu einem normalen Verkauf, und genau daran entscheidet sich der Preis.

Diese Lage entsteht selten aus dem Nichts. Meist ist sie das Ergebnis einer gut gemeinten Gestaltung, die Jahre zurückliegt. Wer ein Haus zu Lebzeiten überschreibt, sichert sich üblicherweise ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch, um wohnen bleiben zu können. Das ist richtig und sinnvoll. Es bedeutet aber, dass die Immobilie ab diesem Tag nur eingeschränkt verkäuflich ist. Wer später verkaufen möchte oder muss, trifft auf diese Einschränkung.

Wohnrecht und Nießbrauch sind zwei verschiedene Belastungen

Im Alltag werden beide Begriffe durcheinander verwendet. Für den Verkauf macht der Unterschied aber einen erheblichen Unterschied, weil er bestimmt, was der Berechtigte darf und was vom Wert der Immobilie für einen Käufer übrig bleibt.

• Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt dem Berechtigten, ein Gebäude oder einen Teil davon als Wohnung zu nutzen, und zwar unter Ausschluss des Eigentümers. Es ist eine sogenannte beschränkte persönliche Dienstbarkeit und an die Person gebunden.
• Der Nießbrauch nach § 1030 BGB geht weiter. Er gibt das Recht, die Nutzungen der Sache zu ziehen. Der Berechtigte darf die Immobilie also nicht nur selbst bewohnen, sondern sie auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten.
• Ein Nießbrauch belastet die Immobilie damit stärker als ein Wohnungsrecht. Für einen Käufer bleibt in diesem Fall zunächst gar keine Nutzung übrig, auch keine wirtschaftliche.

Ein Detail überrascht Käufer regelmäßig. Nach § 1093 Absatz 2 BGB darf der Berechtigte seine Familie sowie die zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufnehmen. Wer eine belastete Immobilie kauft, kauft also nicht die Zusicherung, dass dort dauerhaft nur eine Person wohnt. Und ist das Recht nur auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, darf der Berechtigte nach Absatz 3 die gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen, also etwa Treppenhaus, Keller oder Garten. Was genau im Notarvertrag steht, bestimmt hier den Unterschied zwischen einem gut verkäuflichen und einem schwer verkäuflichen Objekt.

Wichtig ist außerdem, dass beide Rechte nicht handelbar sind. Nach § 1092 Absatz 1 BGB ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nicht übertragbar, und nach § 1059 BGB gilt dasselbe für den Nießbrauch. Ein Berechtigter kann sein Wohnrecht also nicht an eine andere Person verkaufen. Was er kann, ist etwas anderes: sich mit dem Eigentümer darauf verständigen, das Recht aufzugeben, in der Regel gegen eine Abfindung. Darauf kommen wir weiter unten zurück.

Was im Grundbuch steht, entscheidet über den Verkauf

Dieser Punkt fehlt in den meisten Ratgebern zum Thema, und er ist der wichtigste. Bevor über einen Preis gesprochen wird, gehört ein aktueller Grundbuchauszug auf den Tisch. Nicht die Erinnerung daran, was damals beim Notar besprochen wurde, sondern der Auszug.

Wohnrechte und Nießbrauchrechte stehen in Abteilung II des Grundbuchs, dort werden Lasten und Beschränkungen eingetragen. Abteilung III enthält die Grundpfandrechte, also Hypotheken und Grundschulden. Aus dem Auszug lesen Sie drei Dinge ab, die den Verkauf bestimmen: um welches Recht es sich genau handelt, für wen es eingetragen ist, und in welchem Rang es steht.

Der Rang entscheidet über die Finanzierung des Käufers

Der Rang ist der Punkt, an dem Verkäufe scheitern. Das Rangverhältnis mehrerer Rechte bestimmt sich nach § 879 BGB, innerhalb derselben Abteilung nach der Reihenfolge der Eintragungen. Praktisch heißt das: Steht das Wohnrecht im Rang vor der Grundschuld, die der Käufer für seine Finanzierung eintragen lassen muss, dann steht die Bank des Käufers im Rang dahinter. Im Fall einer Verwertung müsste sie das Wohnrecht bestehen lassen. Die meisten Banken finanzieren das nicht oder nur mit deutlichen Abschlägen.

Die Folge ist unangenehm konkret: Der Kreis möglicher Käufer schrumpft auf jene, die ohne Bankfinanzierung kaufen können, oder auf solche, die bereit sind, die Rangfrage vorab mit dem Berechtigten zu klären. Wer diese Prüfung erst macht, wenn ein Kaufinteressent schon am Tisch sitzt, verliert Zeit und Verhandlungsposition. Deshalb steht der Grundbuchauszug am Anfang und nicht am Ende.

Diesen Auszug muss die Verkäuferseite beibringen. Nach § 12 Absatz 1 GBO darf das Grundbuch nur einsehen, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Als Eigentümer haben Sie dieses Interesse ohne weiteres, ein bloßer Kaufinteressent in der Regel nicht. Ein Interessent kann die Belastung also nicht selbst nachschauen, sondern erfährt sie von Ihnen. Das ist kein Grund, sie spät zu erwähnen, sondern eher das Gegenteil: Wer sie von Anfang an offenlegt und gleich einordnet, verhindert, dass eine Beurkundung kurz vor dem Notartermin platzt.

Wie das Recht den erzielbaren Preis senkt

Ein belastetes Haus ist weniger wert als dasselbe Haus ohne Belastung. Das ist keine Verhandlungstaktik, sondern lässt sich nachvollziehbar herleiten. Der Gedanke dahinter: Wer kauft, kann die Immobilie für eine bestimmte Zeit nicht nutzen. Diese entgangene Nutzung hat einen Wert, und dieser Wert wird vom Verkehrswert abgezogen.

Für die Bewertung solcher lebenslänglichen Rechte gibt § 14 des Bewertungsgesetzes den Rahmen vor. Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Vielfachen des Jahreswerts, und die Vervielfältiger werden nach der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes ermittelt. In verständliche Sprache übersetzt heißt das: Man schätzt, was die Nutzung pro Jahr wert wäre, üblicherweise angelehnt an eine ortsübliche Miete für die betroffenen Räume, und multipliziert diesen Jahreswert mit einem Faktor, der von Alter und Geschlecht des Berechtigten abhängt.

Aus dieser Mechanik folgen die Faustregeln, die in der Sache tatsächlich tragen:

• Je jünger der Berechtigte, desto länger die statistisch erwartete Nutzung und desto größer der Abzug.
• Je größer und besser die betroffenen Räume, desto höher der Jahreswert und damit der Abzug.
• Ein Nießbrauch wirkt stärker als ein Wohnungsrecht auf einzelne Räume, weil er die gesamte Nutzung erfasst.
• Wer die laufenden Kosten trägt, verschiebt das Ergebnis zusätzlich. Was dazu im Notarvertrag steht, gehört mit auf den Tisch.

Konkrete Zahlen lassen sich daraus erst ableiten, wenn der Verkehrswert der Immobilie und die Angaben zum Berechtigten vorliegen. Beides gehört zusammen betrachtet, und beides gehört vor das erste Verkaufsgespräch. Eine kostenlose Wertermittlung ist dafür der sinnvolle erste Schritt, denn ohne den unbelasteten Ausgangswert lässt sich der Abzug gar nicht einordnen. Für die verbindliche Bewertung eines eingetragenen Rechts ist ein Sachverständiger oder der Notar zuständig.

Eine Löschung geht nur mit Zustimmung des Berechtigten

Die naheliegende Idee ist, das Recht vor dem Verkauf löschen zu lassen. Das ist möglich, aber nicht einseitig. § 875 Absatz 1 BGB verlangt dafür zwei Dinge: die Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgibt, und die Löschung im Grundbuch. Ohne diese Erklärung geht es nicht, und niemand kann den Berechtigten dazu verpflichten.

Damit ist die Sache in der Realität weniger eine juristische als eine familiäre. In den meisten Fällen ist der Berechtigte die Mutter, der Vater oder die Großmutter der verkaufenden Eigentümer. Die Frage lautet also nicht, wie man ein Recht wegbekommt, sondern ob eine Lösung gefunden wird, mit der alle einverstanden sind. Üblich ist eine Abfindung: Der Berechtigte gibt das Recht auf und erhält dafür einen Ausgleich, oft finanziert aus dem Verkaufserlös.

Woran sich eine faire Abfindung orientiert, ist genau derselbe Kapitalwert, der auch die Wertminderung bestimmt. Das ist die nützliche Nachricht an diesem Punkt: Die Rechnung, die den Wertabzug begründet, liefert gleichzeitig den sachlichen Anker für das Gespräch in der Familie. Wer mit einer nachvollziehbaren Herleitung an den Tisch kommt, verhandelt anders als jemand, der eine Summe nennt.

Zwei Punkte gehören dabei mitbedacht. Erstens braucht der Berechtigte eine Alternative, denn er gibt sein Zuhause auf. Zweitens kann eine Abfindung steuerliche Folgen haben, auf beiden Seiten. Das gehört vorher mit Notar und Steuerberater geklärt und nicht nachher.

Drei Wege, die bei einem belasteten Verkauf offenstehen

1. 1Verkauf mit bestehendem Recht. Die Belastung bleibt, der Käufer übernimmt sie, der Preis berücksichtigt sie. Das ist der direkteste Weg und der mit dem geringsten Abstimmungsaufwand, er spricht aber einen kleinen Käuferkreis an, meist Kapitalanleger mit langem Zeithorizont und ohne Finanzierungsbedarf.
2. 2Ablösung vor dem Verkauf. Der Berechtigte gibt das Recht gegen Abfindung auf, das Grundbuch wird bereinigt, danach wird unbelastet verkauft. Das erweitert den Käuferkreis erheblich und wirkt sich in der Regel positiv auf den erzielbaren Erlös aus, braucht aber Zustimmung, Zeit und eine Zwischenfinanzierung der Abfindung, wenn sie vor dem Verkauf fließen soll.
3. 3Verkauf innerhalb der Familie. Kauft ein Angehöriger, ist die bestehende Nutzung oft kein Hindernis, weil sie ohnehin gewollt ist. Hier ist die Bewertung besonders sorgfältig zu dokumentieren, weil ein zu niedriger Preis als Schenkung gewertet werden kann.

Welcher Weg passt, hängt weniger von der Immobilie ab als von den Menschen und vom Zeitdruck. Wer verkaufen muss, weil eine Pflegesituation eingetreten ist, hat andere Möglichkeiten als jemand, der zwei Jahre Zeit hat. Der übrige Ablauf unterscheidet sich davon abgesehen nicht von einem normalen Verkauf, dazu finden Sie den Ablauf eines Immobilienverkaufs im Detail. Wenn die Belastung aus einem Erbfall stammt und mehrere Erben beteiligt sind, lesen Sie zusätzlich, was beim Verkauf einer geerbten Immobilie zu beachten ist.

Wenn Sie selbst wohnen bleiben wollen

Es gibt eine zweite, ganz andere Ausgangslage, die unter derselben Suchfrage auftaucht. Manche Eigentümer wollen ihre Immobilie verkaufen und selbst darin wohnen bleiben, also Kapital freisetzen, ohne auszuziehen. Dafür gibt es eigene Modelle wie den Verkauf gegen Wohnrecht, die Leibrente oder den Teilverkauf. Das ist nicht der Fall, um den es in diesem Ratgeber geht, und die Rechnung läuft dort anders. Welche Wege es gibt und worauf zu achten ist, steht im Ratgeber Wohnen im Alter.

Ein Hinweis dazu gehört allerdings hierher, weil er in der Suche ständig auftaucht: Anbieter solcher Modelle sind gleichzeitig Käufer. Sie haben ein wirtschaftliches Interesse am Abschluss. Das macht die Modelle nicht schlecht, es heißt aber, dass eine unabhängige Einschätzung des Immobilienwerts vor einem solchen Gespräch sinnvoll ist und nicht danach.

Was vor dem ersten Verkaufsgespräch geklärt sein sollte

• Aktueller Grundbuchauszug, insbesondere Abteilung II und III mit dem Rang der Eintragungen.
• Der Notarvertrag, mit dem das Recht damals bestellt wurde, samt Regelungen zu Umfang und Kostentragung.
• Angaben zum Berechtigten, die in die Bewertung einfließen, sowie die Frage, ob er zu einer Ablösung bereit wäre.
• Der Verkehrswert der Immobilie ohne Belastung als Ausgangsgröße.
• Bei mehreren Eigentümern oder Erben: wer entscheidet und wer unterschreiben muss.

Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für die verbindliche Beurteilung eines eingetragenen Rechts, für die Bewertung und für eine Ablösungsvereinbarung sind Notar, Sachverständiger und Steuerberater zuständig. Wenn Sie im Raum Heilbronn eine Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen möchten, sprechen Sie uns gern an. Wir schauen uns zuerst das Grundbuch an und ordnen ein, was realistisch ist.

Häufige Fragen

Über den Autor

Lars Hänle

Inhaber, Hänle Immobilien

Immobilienmakler im Raum Heilbronn und im Weinsberger Tal. Begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer bei Verkauf, Bewertung und Übergabe in der Familie.

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Veröffentlicht am 17. August 2026