Haus überschreiben mit lebenslangem Wohnrecht: was der Vertrag regeln muss

Das Wohnrecht bleibt, das Eigentum geht

Mit der Überschreibung wird das Kind Eigentümer der Immobilie. Das lebenslange Wohnrecht sorgt dafür, dass die Eltern trotzdem im Haus bleiben dürfen, und zwar unabhängig davon, wem das Haus später gehört. Das Gesetz nennt es Wohnungsrecht. Nach § 1093 BGB ist es das Recht, „ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen“. Rechtlich ist es eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen wird.

Die Eintragung macht den Unterschied zu einer bloßen Absprache in der Familie. Ein eingetragenes Recht gilt auch gegenüber einem späteren Käufer, einer Bank oder den Gläubigern des Kindes. Eine mündliche Zusage oder eine Regelung nur im Testament bietet diesen Schutz nicht.

• Wer mit einziehen darf. Der Berechtigte darf nach § 1093 Absatz 2 BGB seine Familie und die zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufnehmen.
• Für wen es gilt. Soll das Recht beide Eltern schützen, wird es für beide eingetragen. Dann bleibt nach dem Tod eines Elternteils der andere abgesichert.
• Welche Räume es umfasst. Der Vertrag beschreibt den Umfang genau: ganzes Haus, eine Etage oder einzelne Zimmer, dazu Garten, Garage und Keller.
• Was es nicht ist. Das Wohnrecht ist nicht übertragbar und endet mit dem Tod des Berechtigten.

Wohnrecht und Nießbrauch trennen sich beim Vermieten

Neben dem Wohnrecht gibt es eine zweite Form, sich bei der Übergabe etwas vorzubehalten: den Nießbrauch. Beide werden im Grundbuch eingetragen, beide enden in der Regel mit dem Tod. Der Unterschied liegt darin, was der Berechtigte mit dem Haus tun darf. Der Nießbrauch berechtigt nach § 1030 BGB dazu, „die Nutzungen der Sache zu ziehen“. Dazu gehören auch Mieteinnahmen. Das Wohnrecht erlaubt nur das eigene Wohnen.

• Vermieten. Beim Nießbrauch möglich. Beim Wohnrecht nur, wenn die Überlassung an Dritte ausdrücklich gestattet ist, so verlangt es § 1092 Absatz 1 BGB.
• Laufende Lasten. Der Nießbraucher trägt nach § 1047 BGB die öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer und die Zinsen bestehender Grundschulden. Für das Wohnrecht verweist § 1093 BGB nicht auf diese Vorschrift.
• Pflichtteil. Beide Rechte können die Zehnjahresfrist für die Pflichtteilsergänzung anhalten. Beim Wohnrecht hängt das am Umfang, dazu weiter unten mehr.
• Steuerwert. Beide mindern den Wert der Schenkung, weil ihr Kapitalwert abgezogen wird.

Für Eltern, die im Haus alt werden wollen und keine Mieteinnahmen brauchen, reicht meist das Wohnrecht. Wer eine Einliegerwohnung vermietet oder sich die Vermietung des ganzen Hauses offenhalten will, schaut sich den Nießbrauch genauer an. Welche Wohnformen im Alter sonst in Frage kommen, zeigt der Beitrag Wohnen im Alter. Welche Form des Vorbehalts in Ihrer Familie passt, entscheidet sich im Gespräch mit Notar und Steuerberater.

Die Kosten im Haus regelt der Vertrag

Wer im Haus wohnt, aber nicht mehr Eigentümer ist, fragt sich irgendwann, wer die neue Heizung bezahlt. Das Gesetz gibt darauf nur eine teilweise Antwort. § 1093 BGB verweist für das Wohnrecht auf einzelne Vorschriften des Nießbrauchs, darunter § 1041 BGB. Danach hat der Berechtigte für die Erhaltung im wirtschaftlichen Bestand zu sorgen, Ausbesserungen und Erneuerungen aber nur, soweit sie „zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören“.

Was darüber hinausgeht, weist das Gesetz dem Wohnungsberechtigten nicht zu. Das heißt aber nicht automatisch, dass der Eigentümer zahlen muss. Genau an dieser Stelle entstehen in Familien die meisten Konflikte, oft erst Jahre nach dem Notartermin. Deshalb gehört eine klare Aufteilung in den Übergabevertrag:

• Kleine Reparaturen und Schönheitsreparaturen. Nach § 1041 BGB in der Regel beim Wohnungsberechtigten.
• Große Erneuerungen. Dach, Heizung, Fenster, Leitungen. Ohne Regelung offen, deshalb ausdrücklich vereinbaren.
• Grundsteuer und Gebäudeversicherung. Sie werden nicht über § 1047 BGB auf den Wohnungsberechtigten verlagert. Wer zahlt, sollte in der Urkunde stehen.
• Verbrauchskosten. Strom, Heizung, Wasser und Müll. Üblich ist, dass zahlt, wer verbraucht. Eindeutig wird es erst durch eine Vereinbarung.
• Bestehende Darlehen. Wer Zins und Tilgung einer eingetragenen Grundschuld übernimmt, gehört ebenfalls in den Vertrag.

Eine saubere Regelung schützt beide Seiten. Die Eltern wissen, womit sie rechnen müssen, und das Kind übernimmt als neuer Eigentümer kein offenes Kostenrisiko für ein Haus, das es selbst nicht nutzen kann.

Der Wert des Wohnrechts mindert die Schenkung

Steuerlich ist die Überschreibung an ein Kind eine Schenkung. Das Finanzamt setzt den Wert der Immobilie an und zieht davon den Kapitalwert des vorbehaltenen Wohnrechts ab. Beschenkt ist das Kind nur mit dem, was nach Abzug des Rechts übrig bleibt. Freibeträge und Steuersätze stehen im Beitrag zum Haus überschreiben, die Befreiung von der Grunderwerbsteuer im Beitrag Grunderwerbsteuer und Familie. Hier geht es um den Abzug selbst.

Der Kapitalwert wird nach § 14 Bewertungsgesetz berechnet. Ausgangspunkt ist der Jahreswert des Wohnrechts, im Kern die Miete, die für die genutzten Räume ortsüblich zu erzielen wäre. Dieser Jahreswert wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich aus der Sterbetafel des Statistischen Bundesamts ergibt und nach Alter und Geschlecht gestaffelt ist. Je jünger der Berechtigte, desto höher der Vervielfältiger und desto größer der Abzug.

Nach oben ist der Jahreswert begrenzt. § 16 BewG erlaubt höchstens den Wert der Immobilie geteilt durch 18,6. Am Wohnrecht hängen damit zwei Zahlen gleichzeitig: der Verkehrswert des Hauses und die erzielbare Miete. Beide lassen sich für den Raum Heilbronn aus aktuellen Vergleichsdaten belegen, und genau das macht sie für Notar und Finanzamt nachvollziehbar. Wie ein Verkehrswert entsteht, erklärt der Beitrag zur Immobilienbewertung.

Ein Punkt wird gern übersehen. Fällt das Wohnrecht durch einen frühen Tod des Berechtigten weg, sieht § 14 Absatz 2 BewG eine Berichtigung nach der tatsächlichen Laufzeit vor. Für das beschenkte Kind ist das Wohnrecht eine Last, deshalb braucht es dafür keinen Antrag. Der steuerliche Vorteil kann also nachträglich kleiner ausfallen, als er beim Notartermin aussah.

Zwei Zehnjahresuhren laufen unterschiedlich schnell

Bei jeder Überschreibung laufen Fristen, und das vorbehaltene Wohnrecht wirkt auf zwei davon ganz verschieden. Welche Zehnjahresfristen es insgesamt gibt, erklärt der Beitrag Haus überschreiben. Hier geht es nur darum, was das Wohnrecht an ihnen ändert.

Die Pflichtteilsuhr steht bei einem Wohnrecht am ganzen Haus still

Geschwister, die bei der Übergabe nichts bekommen, haben nach dem Tod des Elternteils einen Anspruch auf Pflichtteilsergänzung. Nach § 2325 Absatz 3 BGB wird die Schenkung im ersten Jahr voll, danach jedes Jahr um ein Zehntel weniger berücksichtigt, nach zehn Jahren gar nicht mehr. Die Frist beginnt mit der Leistung. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass diese Leistung fehlt, solange der Schenker das Haus im Wesentlichen weiter nutzt (Urteil vom 29. Juni 2016, IV ZR 474/15). Ein Wohnrecht am ganzen Haus hält die Uhr deshalb an. Bezieht es sich nur auf einzelne Räume oder eine Etage, kann die Frist laufen. Wie ein fairer Ausgleich unter Geschwistern aussehen kann, zeigt der Beitrag Haus überschreiben an nur ein Kind.

Die Uhr für eine Rückforderung durch das Sozialamt läuft

Wird der Schenker später bedürftig, kann er die Schenkung nach § 528 BGB zurückfordern. Übernimmt das Sozialamt Pflegekosten, kann es diesen Anspruch nach § 93 SGB XII auf sich überleiten. Ausgeschlossen ist er nach § 529 BGB, wenn seit der Leistung zehn Jahre vergangen sind. Hier hat der Bundesgerichtshof anders entschieden als beim Pflichtteil: Ein vorbehaltenes lebenslanges Nutzungsrecht hindert den Beginn dieser Frist nicht (Urteil vom 19. Juli 2011, X ZR 140/10). Sie läuft ab der Umschreibung im Grundbuch.

Für die Planung heißt das: Ein umfassendes Wohnrecht schützt die Eltern und kann die Pflichtteilsfrist offen halten. Gegen einen Rückgriff des Sozialamts hilft dagegen nur Zeit ab dem Notartermin. Wie beides im Einzelfall zu gewichten ist, gehört zu den Kernfragen an Notar und Fachanwalt für Erbrecht.

Im Pflegeheim erlischt das Wohnrecht nicht

Viele gehen davon aus, dass das Wohnrecht endet, wenn der Berechtigte dauerhaft ins Pflegeheim zieht. Das ist nicht der Fall. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass ein Hindernis, das nur in der Person des Berechtigten liegt, das Recht nicht zum Erlöschen bringt, auch wenn es auf Dauer besteht (Urteil vom 20. Oktober 2020, X ZR 7/20). Daraus folgen drei Situationen, die in der Praxis immer wieder auftreten:

1. 1Das Haus steht leer. Ohne Gestattung im Vertrag dürfen die Eltern die Räume nicht vermieten, und das Kind ist als Eigentümer an das eingetragene Recht gebunden. Die Wohnung bleibt ungenutzt, während Heimkosten anfallen.
2. 2Die Eltern verzichten auf das Recht. Nach demselben Urteil ist ein solcher Verzicht eine Zuwendung an das Kind, also eine Schenkung. Reichen Rente und Vermögen für das Heim nicht aus, kann das Sozialamt diese Schenkung über § 528 BGB und § 93 SGB XII zurückfordern.
3. 3Der Vertrag hat vorgesorgt. Die Urkunde regelt, was bei einem dauerhaften Heimaufenthalt gilt, etwa ob die Räume dann vermietet werden dürfen und wem die Miete zusteht. Welche Regelung im Einzelfall trägt, entscheidet der Notar mit Blick auf die ganze Familie.

Der Zugriff des Sozialamts läuft damit nicht über das Wohnrecht selbst, das nach § 1092 BGB nicht übertragbar ist, sondern über die Rückforderung einer Schenkung. Wer seine Eltern in dieser Lage begleitet, lässt sich anwaltlich beraten, bevor jemand eine Löschung unterschreibt.

Der spätere Verkauf hängt am eingetragenen Recht

Das Wohnrecht bleibt im Grundbuch stehen, wenn das Kind das Haus verkauft. Der Käufer übernimmt es, und das drückt den erzielbaren Preis deutlich, weil er das Haus weder selbst beziehen noch frei vermieten kann. Aufgehoben wird das Recht nur mit einer Aufgabeerklärung des Berechtigten und der Löschung im Grundbuch, so verlangt es § 875 BGB. Wie ein Haus mit eingetragenem Recht bewertet und an wen es verkauft wird, beschreibt der Beitrag Haus verkaufen mit Wohnrecht.

Häufig enthält der Übergabevertrag zusätzlich Rückforderungsrechte der Eltern, etwa für den Fall, dass das Kind ohne Zustimmung verkauft, vor den Eltern stirbt oder in Insolvenz gerät. Sie werden durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert und schränken einen Verkauf zu Lebzeiten der Eltern zusätzlich ein. Wer weiß, dass das Haus in einigen Jahren verkauft werden soll, bespricht das vor dem Notartermin und nicht danach.

Nach dem Tod genügt mit Klausel die Sterbeurkunde

Mit dem Tod des Berechtigten erlischt das Wohnrecht. Aus dem Grundbuch verschwindet es damit aber nicht von allein. Ohne Vorsorge verlangt § 23 GBO für eine Löschung im ersten Jahr nach dem Tod die Bewilligung der Erben des Berechtigten, weil noch Rückstände bestehen könnten. Das ist oft dieselbe Familie, bei mehreren Geschwistern aber ein zusätzlicher Schritt mit mehreren Unterschriften.

Einfacher wird es mit der sogenannten Löschungsklausel. Ist im Grundbuch eingetragen, dass zur Löschung der Nachweis des Todes genügt, reicht die Sterbeurkunde. Die Klausel wird bei der Bestellung des Wohnrechts mit beurkundet und macht dort kaum zusätzlichen Aufwand.

Was Sie aus diesem Beitrag mitnehmen

• Das lebenslange Wohnrecht ist eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit nach § 1093 BGB. Es sichert das Wohnen, nicht das Vermieten.
• Der Nießbrauch geht weiter und umfasst Mieteinnahmen, bringt aber auch laufende Lasten wie die Grundsteuer mit sich (§ 1047 BGB).
• Wer welche Kosten im Haus trägt, regelt das Gesetz nur für die gewöhnliche Unterhaltung. Alles Weitere gehört in den Vertrag.
• Der Kapitalwert des Wohnrechts mindert die Schenkung. Er hängt am Alter des Berechtigten, an der ortsüblichen Miete und am Verkehrswert.
• Ein Wohnrecht am ganzen Haus hält die Pflichtteilsfrist an. Die Frist für eine Rückforderung durch das Sozialamt läuft trotzdem ab der Umschreibung.
• Im Pflegeheim erlischt das Recht nicht. Ein Verzicht ist eine Schenkung und kann vom Sozialamt zurückgefordert werden.

Dieser Beitrag beschreibt den gesetzlichen Rahmen und ordnet ihn aus Sicht eines Immobilienmaklers ein. Er ersetzt keine Rechts- und keine Steuerberatung. Wie das Wohnrecht in Ihrer Familie gestaltet werden sollte, klären Sie mit Notar, Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht. Den ersten Baustein dafür, einen belastbaren Verkehrswert und eine realistische Einschätzung der ortsüblichen Miete, liefert eine Wertermittlung durch HÄNLE IMMOBILIEN.

Häufige Fragen

Über den Autor

Lars Hänle

Inhaber, HÄNLE IMMOBILIEN

Immobilienmakler im Raum Heilbronn und im Weinsberger Tal. Begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer bei Verkauf, Bewertung und Übergabe in der Familie.

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Veröffentlicht am 27. September 2026