Kurz erklärt
Die Kaufpreisaufteilung legt fest, welcher Teil des Gesamtkaufpreises auf den Grund und Boden und welcher auf das Gebäude entfällt. Steuerlich zählt nur der Gebäudeanteil: Er ist die Bemessungsgrundlage der Abschreibung, bei Vermietung jährlich 2 Prozent für Baujahre 1925 bis 2022, 3 Prozent für Fertigstellungen ab 2023 und 2,5 Prozent für Altbauten vor 1925 (§ 7 Abs. 4 EStG). Eine im Notarvertrag vereinbarte Aufteilung ist für das Finanzamt grundsätzlich maßgeblich, solange sie nicht nur zum Schein erfolgt und die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt (BFH, Az. IX R 12/14). Fehlt die Klausel, rechnet das Finanzamt mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Dritter Weg ist das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
Nur der Gebäudeanteil zählt für die Abschreibung
Ein Grundstück nutzt sich nicht ab, ein Gebäude schon. Deshalb erlaubt das Steuerrecht Vermietern, die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer abzuschreiben, den Anteil für den Grund und Boden dagegen nicht. Die Sätze stehen in § 7 Abs. 4 EStG: jährlich 2 Prozent für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, 3 Prozent für Fertigstellungen ab 2023 und 2,5 Prozent für Altbauten vor 1925. Lässt sich eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachweisen, darf entsprechend schneller abgeschrieben werden.
Damit ist die Kaufpreisaufteilung keine Formalie, sondern der Faktor vor der Klammer: Die jährliche Abschreibung ist Prozentsatz mal Gebäudeanteil. Steigt der Gebäudeanteil von 50 auf 60 Prozent des Kaufpreises, steigt die Abschreibung um ein Fünftel, jedes Jahr, über die gesamte Haltedauer. Auch die Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler werden im selben Verhältnis aufgeteilt und wirken nur mit ihrem Gebäudeanteil in der Abschreibung. Für Selbstnutzer ist die Aufteilung dagegen ohne Bedeutung, sie betrifft die Vermietung.
Die Klausel im Notarvertrag ist der stärkste Hebel
Viele Käufer glauben, das Finanzamt bestimme die Aufteilung. Die Rechtsprechung sagt das Gegenteil: Haben Käufer und Verkäufer die Aufteilung des Kaufpreises im Vertrag selbst geregelt, ist diese Vereinbarung der Besteuerung grundsätzlich zugrunde zu legen. So hat es der Bundesfinanzhof entschieden (Urteil vom 16.09.2015, Az. IX R 12/14). Die Grenzen sind klar benannt: Die Aufteilung darf nicht nur zum Schein getroffen sein, kein Gestaltungsmissbrauch sein und die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlen. Selbst eine deutliche Abweichung vom Bodenrichtwert ist dabei nur ein Indiz, kein automatischer Grund für eine Korrektur. Maßgeblicher Zeitpunkt ist der Abschluss des Kaufvertrags.
Das Bemerkenswerte an dieser Klausel: Sie kostet den Verkäufer in den meisten Fällen nichts. Wer privat außerhalb der Spekulationsfrist verkauft, zahlt auf den Gewinn keine Steuer, egal wie der Preis intern aufgeteilt wird. Für ihn ist die Aufteilung regelmäßig neutral, für den Käufer bares Geld. Trotzdem fehlt die Klausel in den meisten Kaufverträgen, die wir als HÄNLE IMMOBILIEN im Raum Heilbronn begleiten, schlicht weil niemand daran denkt. Wer vermietet kaufen will, sollte die gewünschte Aufteilung früh ansprechen, die Zahlen mit dem Steuerberater abstimmen und die Klausel in den Vertragsentwurf aufnehmen lassen. Beim Notartermin selbst ist es dafür zu spät, wenn der Entwurf schon verschickt ist.
Die BMF-Arbeitshilfe rechnet nach Schema, nicht nach Lage
Fehlt eine vertragliche Regelung, schätzt das Finanzamt. Dafür nutzt es die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, eine Excel-Tabelle, die jeder herunterladen kann, aktuell mit Stand März 2026 samt Anleitung vom Februar 2026. Die Arbeitshilfe ermittelt Boden- und Gebäudewert getrennt und teilt den Kaufpreis im Verhältnis dieser Werte auf. Dabei folgt sie der Immobilienwertermittlungsverordnung: Für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen ist das Vergleichswertverfahren vorgesehen, wenn der Gutachterausschuss Vergleichsfaktoren liefert, für vermietete Objekte und Geschäftsgrundstücke das Ertragswertverfahren, und als Auffanglösung das Sachwertverfahren.
Die Arbeitshilfe ist ein legitimes Schätzwerkzeug, aber kein Gesetz. Der Bundesfinanzhof hat ihr 2020 die Grenzen gezogen (Urteil vom 21.07.2020, Az. IX R 26/19): Ein Finanzgericht darf eine vertraglich vereinbarte Aufteilung nicht einfach durch das Ergebnis der Arbeitshilfe ersetzen. Ausdrücklich bemängelt hat das Gericht, dass die Arbeitshilfe keinen Orts- oder Regionalisierungsfaktor kennt, die Lage eines Objekts also nur über den Bodenrichtwert abbildet. Dass die Rechtsprechung in Bewegung bleibt, zeigt ein frisches Urteil: Im Oktober 2025 hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass auch bei einer denkmalgeschützten Immobilie der Gesamtkaufpreis aufzuteilen ist und das allgemeine Ertragswertverfahren dafür zulässig bleibt (Az. IX R 26/24).
Kapitalanlage im Raum Heilbronn? Erst den Wert kennen, dann aufteilen.
Der Bodenrichtwert entscheidet über den Gebäudeanteil
Eine pauschale Antwort auf die Frage, wie viel Prozent auf den Grund und Boden entfallen, gibt es nicht, und genau das ist der Punkt. Der Bodenwert ergibt sich aus der Grundstücksfläche mal dem Bodenrichtwert, den die Gutachterausschüsse aus echten Verkäufen ableiten. In Baden-Württemberg sind diese Werte über das Portal BORIS-BW kostenfrei einsehbar, für jede Gemeinde und jede Richtwertzone. Wer die Aufteilung seines Objekts einschätzen will, beginnt mit diesem Blick: Fläche mal Richtwert ergibt den Bodenwert, und je größer dieser Anteil am Kaufpreis, desto kleiner der abschreibbare Rest.
In der Praxis im Raum Heilbronn sehen wir beide Extreme. Zwei vergleichbare Häuser, eines auf 300 Quadratmetern am Ortsrand, eines auf 900 Quadratmetern im Ortskern mit hohem Richtwert: gleiches Gebäude, völlig anderer Gebäudeanteil. Gerade bei älteren Häusern auf großen Grundstücken, wie sie in Eberstadt, Ellhofen oder Obersulm typisch sind, drückt der Bodenwert den rechnerischen Gebäudeanteil spürbar nach unten. Wer hier als Kapitalanleger kauft, hat den größten Anlass, die Aufteilung nicht dem Schema zu überlassen, sondern Zustand, Modernisierungen und Ausstattung des Gebäudes in die Waagschale zu legen.
Ein Gutachten lohnt sich in klaren Fällen
Der dritte Weg neben Vertragsklausel und Arbeitshilfe ist das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Sein Gewicht hat der Bundesfinanzhof im selben Urteil von 2020 bestätigt: Ist die Bewertung vor Gericht streitig, muss das Finanzgericht in der Regel ein solches Gutachten einholen, statt selbst mit der Arbeitshilfe zu rechnen. Ein Gutachten ermittelt Boden- und Gebäudewert nach den anerkannten Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung und kann Dinge abbilden, die das Excel-Schema nicht sieht: umfassende Modernisierungen, besondere Bauqualität, aber auch Besonderheiten der Lage.
Ob sich der Aufwand lohnt, ist Rechenarbeit: Die Kosten liegen je nach Objekt im vierstelligen Bereich, die höhere Abschreibung wirkt dafür Jahr für Jahr über Jahrzehnte. Typische Fälle, in denen Eigentümer den Schritt gehen: ein kernsaniertes Haus auf teurem Grund, ein Ergebnis der Arbeitshilfe mit auffallend niedrigem Gebäudeanteil oder ein laufender Einspruch, in dem belastbare Zahlen gebraucht werden. Wichtig ist die Reihenfolge: Erst die eigene Einschätzung über Bodenrichtwert und Zustand, dann die Entscheidung, ob Vertragsklausel, Arbeitshilfe oder Gutachten der richtige Weg ist, und beides gehört in die Abstimmung mit dem Steuerberater.
Käufer und Verkäufer: der richtige Zeitpunkt
Die Kaufpreisaufteilung ist ein Thema für den Anfang des Kaufs, nicht für dessen Ende. Die stärkste Position hat, wer die Aufteilung im Kaufvertrag verankert, und das geht nur bis zur Beurkundung. Danach bleibt die Schätzung durch das Finanzamt, und gegen den Steuerbescheid hilft nur der Einspruch innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe. Verstreicht diese Frist, ist die Aufteilung regelmäßig bestandskräftig und begleitet den Eigentümer über die gesamte Haltedauer.
Für Verkäufer lohnt ein zweiter Blick, bevor sie die Klausel achselzuckend mittragen: Wer eine vermietete Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, bekommt die in Anspruch genommene Abschreibung über die Rückrechnung beim Veräußerungsgewinn wieder vorgesetzt, wie der Beitrag zur Spekulationssteuer zeigt. Und wer die Abschreibung einer seit Jahren gehaltenen Immobilie neu aufladen will, findet in der Ehegattenschaukel das passende Modell, bei dem dieselbe Frage nach dem Gebäudeanteil erneut gestellt wird. In beiden Fällen beginnt die Rechnung mit einer belastbaren Zahl: dem aktuellen Verkehrswert. Den ermitteln wir im Rahmen der kostenlosen Wertermittlung vor Ort und ohne Verpflichtung.
Weiterführend
Häufige Fragen
Welche Kaufpreisaufteilung akzeptiert das Finanzamt?
Grundsätzlich die, die Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag vereinbart haben. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (Az. IX R 12/14) ist eine vertragliche Aufteilung der Besteuerung zugrunde zu legen, solange sie nicht nur zum Schein erfolgt, kein Gestaltungsmissbrauch vorliegt und die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt werden. Eine Abweichung vom Bodenrichtwert allein ist nur ein Indiz.
Wie viel Prozent des Kaufpreises entfallen auf Grund und Boden?
Dafür gibt es keinen Pauschalwert. Der Bodenanteil ergibt sich aus Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert im Verhältnis zum Gesamtwert. Bei kleinen Grundstücken mit moderatem Richtwert kann der Gebäudeanteil deutlich überwiegen, bei großen Grundstücken in teuren Lagen kippt das Verhältnis. Die Bodenrichtwerte sind in Baden-Württemberg über BORIS-BW kostenfrei einsehbar.
Was ist die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums?
Eine frei verfügbare Excel-Anwendung, mit der Finanzämter den Kaufpreis auf Grund und Boden und Gebäude aufteilen, wenn der Vertrag nichts regelt. Sie ermittelt beide Werte getrennt nach den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung und teilt den Kaufpreis im Verhältnis auf. Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass sie eine vertragliche Aufteilung nicht ersetzen darf (Az. IX R 26/19).
Kann die Kaufpreisaufteilung nachträglich geändert werden?
Nur eingeschränkt. Nach der Beurkundung lässt sich der Vertrag nicht mehr nachbessern. Gegen die vom Finanzamt angesetzte Aufteilung hilft der Einspruch innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids, gestützt auf eigene Berechnungen oder ein Sachverständigengutachten. Nach Bestandskraft bleibt die Aufteilung in aller Regel bestehen.
Spielt die Kaufpreisaufteilung auch für Verkäufer eine Rolle?
Meist nicht unmittelbar: Wer privat außerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, zahlt auf den Gewinn keine Steuer, die Aufteilung ist für ihn dann neutral. Deshalb ist die Klausel im Kaufvertrag für Verkäufer in der Regel verhandelbar. Anders bei Verkäufen innerhalb der Frist oder aus dem Betriebsvermögen, dort gehört die Frage zum Steuerberater.
Aus dem Raum Heilbronn?
Kapitalanlage im Raum Heilbronn? Erst den Wert kennen, dann aufteilen.
Ob Eigentumswohnung in Heilbronn oder älteres Haus auf großem Grundstück in Eberstadt, Ellhofen oder Obersulm: Für eine belastbare Kaufpreisaufteilung brauchen Sie den Verkehrswert und die Einordnung von Lage und Zustand. Beides liefern wir mit der kostenlosen Wertermittlung vor Ort, damit Sie mit Ihrem Steuerberater auf sicherer Grundlage entscheiden.
Über den Autor
Lars Hänle
Inhaber, HÄNLE IMMOBILIEN
Immobilienmakler im Raum Heilbronn und im Weinsberger Tal. Begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer bei Verkauf, Bewertung und Übergabe in der Familie.
Mehr über Lars HänleVeröffentlicht am 21. Oktober 2026
