Auflassungsvormerkung: was sie im Grundbuch sichert und was sie für Käufer und Verkäufer bedeutet

Die Auflassungsvormerkung reserviert das Grundbuch für den Käufer

Mit dem notariellen Kaufvertrag wird der Käufer nicht Eigentümer. Eigentum an einem Grundstück geht erst über, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Bis dahin hat er nur einen Anspruch gegen den Verkäufer, und der steht weiter als Eigentümer im Grundbuch. Theoretisch könnte er das Haus in dieser Zeit noch einmal verkaufen oder mit einer Grundschuld belasten.

Davor schützt die Auflassungsvormerkung. Nach § 883 BGB kann zur Sicherung eines Anspruchs auf ein Recht an einem Grundstück eine Vormerkung ins Grundbuch eingetragen werden. Beim Kauf sichert sie den Anspruch des Käufers, als Eigentümer eingetragen zu werden. Sie steht in Abteilung II des Grundbuchs, dort, wo auch Wohnrechte oder ein Nießbrauch eingetragen sind. Fachleute sprechen auch von Eigentumsvormerkung.

Eingetragen wird sie nach § 885 BGB auf Bewilligung des Verkäufers. Diese Bewilligung steht im Kaufvertrag. Der Notar reicht sie zusammen mit dem Antrag direkt nach der Beurkundung beim Grundbuchamt ein. Käufer und Verkäufer müssen dafür nichts weiter tun.

Auflassung und Auflassungsvormerkung sind zwei verschiedene Schritte

Die Begriffe klingen ähnlich, beschreiben aber unterschiedliche Dinge. Die Auflassung ist nach § 925 BGB die Einigung von Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum übergehen soll. Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider vor einem Notar erklärt werden und steht meist im Kaufvertrag selbst. Erst Auflassung und Eintragung zusammen übertragen das Eigentum.

Die Auflassungsvormerkung sichert die Zeit bis dahin. Im typischen Ablauf folgen die Schritte so aufeinander:

1. 1Beurkundung. Kaufvertrag mit Auflassung und Bewilligung der Vormerkung beim Notar.
2. 2Vormerkung. Der Notar beantragt sie, das Grundbuchamt trägt sie ein.
3. 3Fälligkeit. Liegen alle vereinbarten Voraussetzungen vor, teilt der Notar dem Käufer mit, dass der Kaufpreis zu zahlen ist.
4. 4Zahlung und Übergabe. Der Käufer zahlt, der Verkäufer bestätigt den Eingang, Schlüssel und Besitz gehen über.
5. 5Umschreibung. Der Notar beantragt die Eintragung des Käufers als Eigentümer, die Vormerkung wird gelöscht.

Gegen Doppelverkauf, Gläubiger und Insolvenz hilft nur die Vormerkung

Die Wirkung der Vormerkung steht in § 883 Absatz 2 BGB. Jede Verfügung über das Grundstück, die nach ihrer Eintragung getroffen wird, ist unwirksam, soweit sie den Anspruch des Käufers vereiteln oder beeinträchtigen würde. Das gilt ausdrücklich auch, wenn die Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch einen Insolvenzverwalter erfolgt. Für den Käufer heißt das in der Praxis:

• Doppelverkauf. Verkauft der Verkäufer ein zweites Mal, kann der Käufer vom zweiten Erwerber nach § 888 BGB die Zustimmung zu seiner eigenen Eintragung verlangen.
• Neue Grundschulden. Belastet der Verkäufer das Grundstück nach der Vormerkung, muss der Käufer diese Belastung nicht hinnehmen.
• Gläubiger des Verkäufers. Eine spätere Zwangshypothek oder Pfändung beeinträchtigt den Anspruch des Käufers nicht.
• Insolvenz. Nach § 106 InsO kann der Käufer auch in einer Insolvenz des Verkäufers die Übertragung verlangen.

Zusätzlich bestimmt sich der Rang des späteren Eigentums nach dem Tag, an dem die Vormerkung eingetragen wurde (§ 883 Absatz 3 BGB). Rechte, die schon vorher im Grundbuch standen, schützt sie dagegen nicht. Alte Grundschulden des Verkäufers werden deshalb im Kaufvertrag gesondert behandelt: Der Notar holt bei der Bank die Unterlagen zur Löschung ein, und ein Teil des Kaufpreises fließt direkt an sie.

Erst mit der Vormerkung wird der Kaufpreis fällig

Für Käufer ist die Vormerkung ein Schutz. Für Verkäufer bestimmt sie vor allem den Zeitpunkt, ab dem Geld fließt. In notariellen Kaufverträgen ist es üblich, die Fälligkeit des Kaufpreises an Voraussetzungen zu knüpfen, die der Notar prüft. Gesetzlich vorgeschrieben ist das nicht, es ist aber in der Praxis Standard, weil kein Käufer ohne Sicherheit zahlen sollte. Typische Voraussetzungen sind:

• die Auflassungsvormerkung ist im Grundbuch eingetragen,
• die Unterlagen zur Löschung alter Belastungen, die der Käufer nicht übernimmt, liegen dem Notar vor,
• die Gemeinde hat bestätigt, dass sie kein Vorkaufsrecht ausübt,
• erforderliche Genehmigungen liegen vor, etwa die Zustimmung des Verwalters bei manchen Eigentumswohnungen.

Sind alle erfüllt, schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Danach hat der Käufer eine im Vertrag festgelegte Frist zur Zahlung, oft rund zwei Wochen. Verzögert sich die Eintragung der Vormerkung, verschiebt sich also auch die Zahlung an den Verkäufer. Wie sich ein Vorkaufsrecht auf denselben Zeitplan auswirkt, beschreibt der Beitrag Vorkaufsrecht bei Immobilien.

Auch die Bank des Käufers wartet auf die Vormerkung. Damit sie das Darlehen auszahlt, muss ihre Grundschuld eingetragen werden, obwohl der Käufer noch nicht Eigentümer ist. Deshalb enthält der Kaufvertrag meist eine Belastungsvollmacht: Der Verkäufer erlaubt dem Käufer, schon vor der Umschreibung eine Grundschuld für die Finanzierung zu bestellen. Die Vormerkung und diese Grundschuld werden oft zusammen eingetragen.

Die Eintragung dauert meist wenige Wochen

Wie lange es von der Beurkundung bis zur eingetragenen Vormerkung dauert, hängt vor allem vom Grundbuchamt ab. In vielen Fällen sind es einige Wochen. Ist ein Grundbuchamt überlastet oder fehlen Unterlagen, kann es länger dauern. In Baden-Württemberg wurden die früher mehr als 600 Grundbuchämter bis Ende 2017 auf 13 Amtsgerichte zusammengeführt. Für Heilbronn und die umliegenden Gemeinden ist seit Februar 2015 das zentrale Grundbuchamt beim Amtsgericht Heilbronn zuständig. Die Bearbeitungszeiten unterscheiden sich von Amt zu Amt und schwanken mit der Auslastung.

Wenn es sich hinzieht, liegt es selten an der Vormerkung selbst. Häufige Gründe sind:

• Reihenfolge der Anträge. Nach § 17 GBO darf das Grundbuchamt einen späteren Antrag zum selben Grundstück nicht vor einem früheren erledigen. Liegt schon ein Antrag vor, etwa auf Löschung einer alten Grundschuld, wartet die Vormerkung.
• Fehlende Erklärungen. Fehlt eine Unterschrift oder eine Genehmigung, etwa eines Betreuers oder des Familiengerichts, bleibt der Antrag liegen.
• Unklare Grundbuchlage. Stehen noch Verstorbene im Grundbuch, muss zuerst die Erbfolge nachgewiesen werden.

Nicht nötig ist für die Vormerkung die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Die braucht das Grundbuchamt nach § 22 GrEStG erst für die Eintragung des Käufers als Eigentümer, also nachdem die Grunderwerbsteuer bezahlt ist.

Als Verkäufer können Sie einen Teil dieser Verzögerungen vorab ausräumen. Prüfen Sie vor dem Notartermin einen aktuellen Grundbuchauszug: Stehen dort noch alte Grundschulden, verstorbene Miteigentümer oder Rechte Dritter, lässt sich das klären, bevor der Käufer unterschreibt. Dann wartet die Vormerkung nicht auf fremde Anträge, und der Kaufpreis wird früher fällig.

Die Kosten richten sich nach dem Kaufpreis und trägt meist der Käufer

Für die Eintragung der Vormerkung berechnet das Grundbuchamt nach Nummer 14150 des Kostenverzeichnisses zum Gerichts- und Notarkostengesetz eine halbe Gebühr. Die Höhe hängt vom Kaufpreis ab und steigt mit ihm. Zum Vergleich: Für die spätere Eintragung als Eigentümer fällt eine volle Gebühr an, die Vormerkung kostet also halb so viel. Für ihre Löschung nach der Umschreibung fällt nur eine kleine feste Gebühr an.

Beim Notar entsteht für die Vormerkung keine eigene Beurkundungsgebühr. Sie ist Teil des Kaufvertrags, und den Antrag beim Grundbuchamt stellt der Notar im Rahmen des Vollzugs, den er ohnehin abrechnet. Wer die Kosten trägt, regelt der Kaufvertrag. Üblich ist, dass der Käufer die Kosten von Notar und Grundbuch übernimmt, mit Ausnahme der Löschung alter Belastungen des Verkäufers. Zusammen mit Grunderwerbsteuer und Notar gehören die Grundbuchkosten zu den Kaufnebenkosten, die der Käufer neben dem Kaufpreis einplanen muss.

Zahlt der Käufer nicht, blockiert die Vormerkung das Grundbuch

Hier liegt das Risiko für den Verkäufer. Die Vormerkung bleibt im Grundbuch stehen, auch wenn der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt. Der Verkäufer kann nach § 323 BGB zwar vom Vertrag zurücktreten, wenn er dem Käufer erfolglos eine angemessene Frist gesetzt hat. Verkaufen kann er das Haus an einen anderen aber erst sinnvoll, wenn die Vormerkung gelöscht ist. Für die Löschung braucht das Grundbuchamt nach § 19 GBO die Bewilligung des Käufers, denn sein Recht ist betroffen. Ein Käufer, der nicht zahlen kann, hat wenig Grund, sie freiwillig zu geben.

Gute Kaufverträge sorgen deshalb vor. Verbreitet ist die sogenannte Schubladenlöschung: Der Käufer bewilligt schon bei der Beurkundung die Löschung der Vormerkung für den Fall, dass der Vertrag wegen Zahlungsverzugs aufgehoben wird. Der Notar verwahrt diese Erklärung und darf sie nur unter den im Vertrag genannten Bedingungen beim Grundbuchamt einreichen. Ganz ohne Streit geht es aber nicht immer. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Notar die Löschung nicht betreiben muss, wenn die Aufhebung des Vertrags durch Rücktritt nicht nachgewiesen ist, etwa weil der Käufer eine Verlängerung der Zahlungsfrist behauptet (Beschluss vom 2. Dezember 2010, V ZB 174/10). Dann bleibt nur der Weg über das Gericht.

Für Verkäufer folgt daraus: Vor der Beurkundung lohnt ein Blick darauf, ob die Finanzierung des Käufers steht und ob der Vertragsentwurf eine solche Löschungsregelung enthält. Bei Verkäufen, die HÄNLE IMMOBILIEN im Raum Heilbronn begleitet, gehört der Finanzierungsnachweis des Käufers deshalb vor den Notartermin. Den Inhalt des Vertrags bestimmt der Notar, Fragen dazu stellen Sie ihm am besten schon zum Entwurf.

Umgekehrt ist der Verzicht auf die Vormerkung für den Käufer selten eine gute Idee. Er spart eine überschaubare Gebühr und verliert dafür den Schutz vor Doppelverkauf, Gläubigern und Insolvenz des Verkäufers. Denkbar ist er allenfalls, wenn der Kaufpreis erst nach der Umschreibung gezahlt wird. Das ist die Ausnahme.

Nach der Umschreibung wird die Vormerkung gelöscht

Hat der Käufer gezahlt und liegt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vor, beantragt der Notar die Eintragung des Käufers als Eigentümer. Damit hat die Vormerkung ihren Zweck erfüllt. Sie wird in der Regel im selben Zug gelöscht, sofern keine Rechte eingetragen wurden, die sich auf sie stützen. Im neuen Grundbuchauszug steht der Käufer dann in Abteilung I als Eigentümer, die Vormerkung ist gerötet, also als gelöscht gekennzeichnet.

Zwischen Beurkundung und Umschreibung vergehen so meist mehrere Wochen bis einige Monate. Den Besitz hat der Käufer meist schon früher: Übergeben wird in der Regel, sobald der Kaufpreis gezahlt ist, nicht erst nach der Umschreibung. Wie dieser Ablauf beim Kauf in der Region aussieht, beschreibt der Beitrag Haus kaufen in Heilbronn.

Was Sie aus diesem Beitrag mitnehmen

• Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf das Eigentum. Eigentümer wird er erst mit der Umschreibung.
• Spätere Verkäufe, Belastungen, Pfändungen und eine Insolvenz des Verkäufers können ihm nach der Eintragung nichts mehr anhaben.
• Der Notar beantragt sie direkt nach der Beurkundung. Die Eintragung dauert meist einige Wochen.
• Das Grundbuchamt berechnet eine halbe Gebühr, abhängig vom Kaufpreis. Die Kosten trägt üblicherweise der Käufer.
• Für den Verkäufer ist die eingetragene Vormerkung meist Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises.
• Zahlt der Käufer nicht, blockiert sie das Grundbuch. Eine Löschungsregelung im Kaufvertrag beugt vor.

Dieser Beitrag beschreibt den gesetzlichen Rahmen und ordnet ihn aus Sicht eines Immobilienmaklers ein. Er ersetzt keine Rechtsberatung. Wie Ihr Kaufvertrag die Vormerkung, die Fälligkeit und die Löschung regelt, klärt verbindlich der Notar. Wenn Sie verkaufen möchten, beginnt ein gut geplanter Ablauf mit einem belastbaren Verkehrswert. Den liefert eine Wertermittlung durch HÄNLE IMMOBILIEN.

Häufige Fragen

Über den Autor

Lars Hänle

Inhaber, HÄNLE IMMOBILIEN

Immobilienmakler im Raum Heilbronn und im Weinsberger Tal. Begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer bei Verkauf, Bewertung und Übergabe in der Familie.

Mehr über Lars Hänle→

Veröffentlicht am 12. Oktober 2026