Übergabeprotokoll Haus: der Moment, in dem die Verantwortung übergeht

Das Übergabeprotokoll hält fest, in welchem Zustand das Haus den Besitzer wechselt

Das Übergabeprotokoll ist ein formloses Dokument, das Verkäufer und Käufer am Tag der Hausübergabe gemeinsam ausfüllen und beide unterschreiben. Darin stehen die abgelesenen Zählerstände, die Anzahl der übergebenen Schlüssel, der Zustand der Räume samt bekannter Mängel, das mitverkaufte Inventar und die ausgehändigten Unterlagen. Vorgeschrieben ist es nicht. Kein Gesetz verlangt ein Übergabeprotokoll beim Hausverkauf, und der Notar ist bei der Übergabe nicht dabei. Seine Wirkung entsteht trotzdem, und zwar über die Beweislast: Wer später behauptet, etwas sei anders gewesen, muss das belegen.

Wichtig ist der Unterschied zwischen Besitz und Eigentum, weil er in Gesprächen fast immer durcheinandergeht. Mit der Übergabe erlangt der Käufer den Besitz, also nach § 854 BGB die tatsächliche Gewalt über das Haus. Dieser Besitzübergang ist nicht der Eigentumsübergang. Eigentümer wird er erst mit der Eintragung im Grundbuch, die oft Wochen später folgt. Zwischen Übergabe und Eintragung wohnt also jemand im Haus, der noch nicht im Grundbuch steht. Genau deshalb braucht dieser Tag eine saubere Dokumentation. Die Kosten der Übergabe trägt übrigens der Verkäufer, die Kosten der Abnahme der Käufer (§ 448 Abs. 1 BGB); in der Praxis sind das Kleinbeträge wie das Nachmachen eines fehlenden Schlüssels.

Mit der Übergabe gehen Gefahr, Nutzungen und Lasten über

Die Übergabe ist der Zeitpunkt, an dem die Verantwortung für das Haus wechselt. Juristen sprechen vom Gefahrübergang. § 446 BGB sagt es in drei Sätzen: Mit der Übergabe der verkauften Sache geht die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung auf den Käufer über. Von der Übergabe an gebühren dem Käufer die Nutzungen und trägt er die Lasten der Sache. Und: Der Übergabe steht es gleich, wenn der Käufer im Verzug der Annahme ist. Praktisch heißt das, ein Sturm, der am Tag nach der Übergabe die Dachziegel abräumt, ist das Problem des Käufers. Ein Sturm am Tag davor ist das Problem des Verkäufers. Deshalb steht in jedem guten Kaufvertrag ein Stichtag für den Übergang von Nutzen und Lasten, und deshalb gehört das Datum in das Protokoll.

Zwei weitere Fristen hängen am selben Tag. Erstens die Verjährung: Bei einem Bauwerk verjähren Mängelansprüche in fünf Jahren, und nach § 438 Abs. 2 BGB beginnt diese Frist bei Grundstücken mit der Übergabe. Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährungsfrist, die Fünfjahresfrist wird dann nicht unterschritten (§ 438 Abs. 3 BGB). Zweitens die Beweislast: Nach § 363 BGB trifft den Käufer die Beweislast, wenn er eine als Erfüllung angenommene Leistung nachträglich nicht als Erfüllung gelten lassen will, weil sie unvollständig gewesen sei. Ein unterschriebenes Protokoll dokumentiert diese Annahme. Es nützt damit beiden Seiten: Der Verkäufer weiß, was er abgegeben hat, der Käufer hat schriftlich, was ihm bei der Übergabe aufgefallen ist.

Erst der Kaufpreis, dann der Schlüssel

Die Reihenfolge am Ende eines Hausverkaufs ist immer dieselbe, und sie ist die wichtigste Regel dieses Beitrags. Nach der Beurkundung beim Notar wird der Kaufpreis nicht sofort fällig. Der Notar prüft zuerst, ob die Voraussetzungen vorliegen, allen voran die Auflassungsvormerkung im Grundbuch und die geklärte Ablösung alter Grundschulden, und teilt dem Käufer dann schriftlich die Fälligkeit mit. Der Käufer zahlt, der Verkäufer prüft den Eingang auf seinem Konto. Erst danach wird übergeben. Der Übergabetermin liegt deshalb regelmäßig einige Wochen nach dem Notartermin, und das genaue Datum oder die Frist nach Kaufpreiseingang steht im Kaufvertrag.

Nach unserer Erfahrung entsteht hier der häufigste Druck im ganzen Verkauf. Der Käufer hat einen Umzugswagen gebucht, der Handwerker wartet, und es fällt der Satz, man könne die Schlüssel doch schon vorab übergeben. Davon raten wir ausnahmslos ab. Wer vor dem vollständigen Kaufpreiseingang übergibt, gibt sein stärkstes Pfand aus der Hand und trägt ab der Übergabe trotzdem nicht mehr die Gefahr. Wenn ein früherer Einzug wirklich nötig ist, gehört das in die Hand des Notars und in den Vertrag, nicht in eine mündliche Absprache am Gartentor. Wie der gesamte Verkauf von den Unterlagen bis zur Übergabe abläuft, zeigt der Ratgeber Immobilie verkaufen: der komplette Ablauf.

Was in das Protokoll gehört: Zählerstände, Schlüssel, Mängel, Unterlagen

Ein Übergabeprotokoll ist kein Formular zum Abhaken, sondern eine Bestandsaufnahme. Es gibt keine gesetzliche Vorgabe für den Inhalt, und genau deshalb lohnt es sich, die Punkte vorher zu kennen, statt sie am Übergabetag zu improvisieren. Diese Positionen haben sich in begleiteten Übergaben als die vollständige Liste erwiesen:

1. 1Rahmendaten. Datum, Uhrzeit, Anschrift, die Namen aller Anwesenden und der Hinweis, auf welchen Kaufvertrag sich die Übergabe bezieht.
2. 2Zählerstände. Strom, Gas, Wasser, Wärmemenge, bei Nachtstrom beide Zählwerke, dazu Zählernummern. Bei Öl oder Pellets der Füllstand des Tanks oder Lagers, weil der Restbestand gesondert abgerechnet wird. Fotos von jedem Zählwerk sind die beste Absicherung gegen Zahlendreher.
3. 3Schlüssel. Jede Schlüsselart einzeln mit Stückzahl: Haustür, Nebeneingang, Keller, Garage, Briefkasten, Fenstergriffe, Tor, Gartenhaus. Hier gehört auch die Frage hinein, ob noch jemand einen Zweitschlüssel hat, etwa Nachbarn, Angehörige, ein Handwerker oder eine Reinigungskraft.
4. 4Zustand und bekannte Mängel. Raum für Raum, mit den Mängeln, die beide Seiten sehen und bereits kennen. Dazu gehört auch, was ausdrücklich nicht beanstandet wird.
5. 5Mitverkauftes Inventar. Küche, Einbauschränke, Markise, Gartenhaus, Sauna, Heizöl. Was bleibt, wird aufgelistet; was mitgenommen wird, ebenfalls.
6. 6Übergebene Unterlagen. Energieausweis, Baugenehmigung und Baupläne, Statik, Wartungsnachweise und Schornsteinfegerprotokolle, Handwerkerrechnungen der letzten Jahre samt Gewährleistungsunterlagen, Bedienungsanleitungen für Heizung und Geräte.
7. 7Laufende Verträge und Versorger. Welche Versorger beliefern das Haus, welche Verträge laufen weiter, welche kündigt der Verkäufer, wer meldet welche Zählerstände.
8. 8Offene Punkte mit Frist. Was noch erledigt wird, von wem und bis wann. Ohne Frist ist ein offener Punkt wertlos.
9. 9Unterschriften. Beide Seiten unterschreiben, jede Seite nimmt ein Exemplar mit. Fotos zum Protokoll werden im Text erwähnt, damit später klar ist, dass sie dazugehören.

Eine Position wird regelmäßig vergessen und ist dabei die einzige, die das Gesetz ausdrücklich verlangt: der Energieausweis. Nach § 80 Abs. 4 GModG hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem Käufer unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages den Energieausweis oder eine Kopie zu übergeben. Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen hat der Käufer nach dieser Übergabe zusätzlich Anspruch auf ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer ausstellungsberechtigten Person, soweit es unentgeltlich angeboten wird. Wer das auf den Übergabetag verschiebt, sollte es wenigstens im Protokoll quittieren lassen. Welche Fristen und Pflichtangaben sonst am Energieausweis hängen, steht im Ratgeber Energieausweis-Pflicht.

„Gekauft wie gesehen“ hat zwei Grenzen

In fast jedem notariellen Kaufvertrag über ein gebrauchtes Haus steht ein Ausschluss der Haftung für Sachmängel, umgangssprachlich „gekauft wie gesehen“. Viele Verkäufer halten das für einen Freibrief, viele Käufer für wertlos. Beides ist falsch. Der Ausschluss wirkt, aber er hat zwei Grenzen, und beide hängen mit dem zusammen, was dokumentiert ist. Die erste Grenze ist die Kenntnis des Käufers: Nach § 442 Abs. 1 BGB sind die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kennt. Was im Exposé, in der Besichtigung und im Protokoll offen benannt ist, kann später kaum noch als böse Überraschung geltend gemacht werden.

Die zweite Grenze ist die Arglist. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf eine Haftungsbeschränkung nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. Ein verschwiegener Wasserschaden hebelt also den gesamten Ausschluss aus, egal wie sorgfältig er formuliert war. Daraus folgt die ehrlichste Strategie für Verkäufer, und sie ist gleichzeitig die bequemste: alles offenlegen, was man weiß, und es schriftlich festhalten. Ein Mangel, der im Protokoll steht, ist ein Mangel, über den nicht mehr gestritten wird. Nicht ausgeschlossen werden können übrigens im Grundbuch eingetragene Rechte: Die hat der Verkäufer nach § 442 Abs. 2 BGB zu beseitigen, auch wenn der Käufer sie kennt. Mehr zu den Pflichten beim Verkauf in eigener Regie steht im Ratgeber Haus verkaufen ohne Makler.

Besenrein ist kein Reinigungsauftrag

„Besenrein“ ist der Begriff, über den am Übergabetag am häufigsten diskutiert wird, und er ist im Kaufrecht nicht definiert. Der nächstliegende Maßstab kommt aus dem Mietrecht: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass sich die Verpflichtung zur besenreinen Rückgabe einer Mietwohnung auf die Beseitigung grober Verschmutzungen beschränkt (Urteil vom 28. Juni 2006, VIII ZR 124/05). Übertragen auf eine Hausübergabe heißt das: grober Schmutz und zurückgelassene Gegenstände müssen raus, eine Endreinigung mit Fensterputzen schuldet der Verkäufer nicht.

Weil die Erwartungen hier weit auseinandergehen, ist das Wort allein keine gute Vereinbarung. Schreiben Sie in das Protokoll, was konkret gemeint ist: Keller und Dachboden leer, Gartenabfälle entsorgt, Sperrmüll abgeholt, Böden gefegt. Besonders bei einem geerbten Haus ist das der Punkt, an dem die Übergabe kippt, weil Jahrzehnte Hausrat zusammenkommen und niemand sich zuständig fühlt. Wer ein Erbhaus verkauft, sollte die Entrümpelung deshalb als eigenen Schritt mit eigenem Termin planen, nicht als Nebensache am Übergabetag. Wie der Verkauf eines geerbten Hauses insgesamt läuft, steht im Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen.

Versicherung, Grundsteuer und Versorger: was nach der Übergabe umgemeldet wird

Nach der Übergabe folgt die Umschreibung der laufenden Verträge, und hier liegt ein echtes Risiko für beide Seiten. Die Wohngebäudeversicherung läuft nicht einfach aus: Nach § 95 VVG tritt bei Veräußerung der versicherten Sache der Erwerber in die Rechte und Pflichten des Versicherungsnehmers ein, und für die Prämie der laufenden Versicherungsperiode haften Veräußerer und Erwerber als Gesamtschuldner. Beide Seiten können kündigen, der Versicherer binnen eines Monats ab Kenntnis, der Erwerber binnen eines Monats ab Erwerb (§ 96 VVG). Entscheidend ist die Anzeige: Nach § 97 VVG ist die Veräußerung dem Versicherer vom Veräußerer oder Erwerber unverzüglich anzuzeigen. Bleibt sie aus, kann der Versicherer bei einem späteren Versicherungsfall von der Leistung frei werden. Diese Anzeige kostet nichts und gehört auf die Liste der offenen Punkte im Protokoll.

Bei der Grundsteuer wird oft das Falsche erwartet. Schuldner der Grundsteuer ist, wem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist (§ 10 GrStG), und festgesetzt wird sie nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres (§ 9 GrStG). Gegenüber der Gemeinde bleibt der Verkäufer deshalb für das laufende Jahr in der Pflicht, auch wenn das Haus im Mai übergeben wurde. Die Aufteilung ab dem Stichtag ist eine Sache zwischen Käufer und Verkäufer und steht im Kaufvertrag. Bei Strom, Gas und Wasser wiederum zählt der Zählerstand aus dem Protokoll: Verkäufer melden ihn an die Versorger und kündigen ihre Verträge, der Käufer meldet sich mit demselben Stand an. Wer hier unterschiedliche Zahlen durchgibt, bekommt zwei Abrechnungen, die nicht zusammenpassen.

Bei einem vermieteten Haus übergibt der Verkäufer keine Schlüssel, sondern Verträge

Ist das Haus oder eine Wohnung darin vermietet, sieht die Übergabe anders aus, denn der Mieter bleibt wohnen. Nach § 566 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, solange er Eigentümer ist. Das gilt für vermieteten Wohnraum, der dem Mieter schon überlassen war. Übergeben werden deshalb nicht Wohnungsschlüssel, sondern Unterlagen: Mietverträge samt Nachträgen, die Mietenhistorie, die letzten Betriebskostenabrechnungen, Zählerstände der Gemeinschaftsanlagen, Schlüssel für Keller und Gemeinschaftsräume und die Protokolle früherer Wohnungsübergaben.

Ein Punkt wird dabei regelmäßig übersehen: die Mietkaution. Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein; kann der Mieter die Sicherheit am Ende des Mietverhältnisses vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der Veräußerer zur Rückgewähr verpflichtet. Eine Kaution, die nicht nachweisbar weitergegeben wurde, kann den Verkäufer also noch Jahre später erreichen. In das Protokoll gehört deshalb, welche Kaution in welcher Höhe auf welchem Konto liegt und wann sie übertragen wird. Und noch ein praktischer Hinweis: Der Mieter sollte vom Eigentümerwechsel schriftlich erfahren, mit neuer Zahlstelle und neuem Ansprechpartner.

Unsere Rolle bei der Übergabe und wo sie endet

Ein Makler muss bei der Hausübergabe nicht dabei sein, und der Notar ist es nie. Wir sind in begleiteten Verkäufen trotzdem dabei, weil der Tag genau die Routine braucht, die Eigentümer verständlicherweise nicht haben: Wir vereinbaren den Termin nach dem Kaufpreiseingang, bringen das Protokoll vorbereitet mit, lesen die Zähler gemeinsam ab und fotografieren sie, führen die Schlüssel einzeln auf und halten offene Punkte mit Frist fest. Im Raum Heilbronn, in Weinsberg, Obersulm oder Neckarsulm sind viele unserer Verkäufe Elternhäuser, bei denen die Verkäufer weit weg wohnen. Für sie ist die Übergabe oft der einzige Termin, der zweimal gefahren werden müsste, wenn etwas fehlt.

Dieser Beitrag ist allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Gestaltung des Kaufvertrags, die Formulierung des Haftungsausschlusses und jeder Streit über Mängel gehören zum Notar beziehungsweise zum Rechtsanwalt; steuerliche Fragen gehören zum Steuerberater. Alle genannten Vorschriften haben wir am 10. November 2026 im Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Was wir beitragen, ist der Teil davor: eine belastbare Bewertung, ein Verkauf mit sauberen Unterlagen und eine Übergabe, bei der am Ende beide Seiten unterschreiben, ohne dass jemand nachrechnen muss.

Häufige Fragen

Über den Autor

Lars Hänle

Inhaber, HÄNLE IMMOBILIEN

Immobilienmakler im Raum Heilbronn und im Weinsberger Tal. Begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer bei Verkauf, Bewertung und Übergabe in der Familie.

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Veröffentlicht am 10. November 2026