Immobilienverrentung: was das Wohnenbleiben wirklich kostet

Das Prinzip: Kapital gegen Abschlag

Hinter jeder Immobilienverrentung steht dieselbe Rechnung, egal wie das Produkt heißt. Der Käufer zahlt nicht den Marktwert, sondern den Marktwert abzüglich des Wertes, den das Wohnenbleiben hat. Dieser Wohnwert wird aus zwei Größen gebildet: der ortsüblichen Miete für das Objekt und der statistischen Restlebenserwartung der Bewohner. Ein Beispiel für die Größenordnung: Nach der amtlichen Sterbetafel hat ein 65-jähriger Mann rund 18 weitere Lebensjahre vor sich, eine Frau gut 21. Wer so lange mietfrei wohnen darf, bekommt rechnerisch fast zwei Jahrzehnte Miete vorab vom Kaufpreis abgezogen. Liegt die Jahresmiete bei drei bis vier Prozent des Marktwerts, bindet allein das Wohnrecht schnell die Hälfte des Immobilienwerts.

Dazu kommt der zweite Abschlag, über den selten gesprochen wird: der Risikopuffer des Anbieters. Wer eine lebenslange Rente oder ein lebenslanges Wohnrecht verspricht, trägt das Risiko, dass die Bewohner älter werden als die Statistik, und preist das ein. Je jünger die Verkäufer, desto größer beide Abschläge. Deshalb nennen viele Anbieter Mindestalter um die 65 oder 70 Jahre, und deshalb fällt die Auszahlung umso magerer aus, je früher verrentet wird. Wer die Mechanik kennt, kann jedes Angebot an derselben Frage messen: Wie viel Prozent des Verkehrswerts kommen tatsächlich bei mir an, und was gebe ich dafür her?

Die vier Verrentungsmodelle im Vergleich

Die Modelle unterscheiden sich darin, wer Eigentümer wird, wie das Geld fließt und wer welche Risiken trägt. Vier Wege haben sich am Markt etabliert.

• Leibrente: Die Immobilie wird komplett verkauft, der Preis fließt als monatliche Rente, meist lebenslang, abgesichert durch ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht und eine Reallast für die Rentenzahlung. Wie das eingetragene Wohnrecht wirkt, zeigt der Beitrag Haus verkaufen mit Wohnrecht.
• Verkauf mit Nießbrauch: Komplettverkauf gegen Einmalzahlung, die Verkäufer behalten den Nießbrauch. Sie dürfen wohnen oder vermieten, tragen dafür aber weiter Instandhaltung und Lasten wie ein Eigentümer.
• Teilverkauf: Verkauft wird nur ein Anteil, meist bis zur Hälfte. Für den verkauften Teil zahlen die Bewohner ein monatliches Nutzungsentgelt, dauerhaft und in der Regel mit Anpassungsklausel.
• Rückmietverkauf: Komplettverkauf zum Marktpreis mit normalem Mietvertrag. Die Verkäufer werden Mieter mit allen Rechten, aber auch mit regulärer Miete und den vereinbarten Regeln zur Mietanpassung.

Das Raster für den Vergleich ist immer gleich: Wer ist nach dem Vertrag Eigentümer? Fließt das Geld einmalig oder monatlich? Zahle ich danach etwas fürs Wohnen? Und was passiert, wenn ich früher ausziehe, lange lebe oder der Anbieter in Schwierigkeiten gerät? Beim Rückmietverkauf und beim Teilverkauf zahlen die Bewohner fürs Wohnen, bei Leibrente und Nießbrauch nicht. Dafür ist bei den ersten beiden die Auszahlung höher, weil der Käufer das Wohnen nicht verschenkt. Es gibt kein Modell ohne Preis, nur verschiedene Stellen, an denen er abgebucht wird.

Teilverkauf: das Modell mit den deutlichsten Warnungen

Der Teilverkauf wirbt mit einem einfachen Bild: Sie verkaufen zwanzig oder dreißig Prozent, bleiben Eigentümer des Rests und wohnen wie bisher. Die Finanzaufsicht BaFin sieht das Modell kritisch und nennt es selten die beste Lösung, riskant und potenziell teuer. Die Gründe liegen in der Konstruktion: Für den verkauften Anteil fällt dauerhaft ein monatliches Nutzungsentgelt an, das regelmäßig angepasst werden kann. Wer es im hohen Alter nicht mehr aufbringen kann, dem droht nach den Worten der Aufsicht ein Auszug wider Willen. Dasselbe Risiko entsteht, wenn das Teilkauf-Unternehmen insolvent wird und der Rückkauf scheitert; im äußersten Fall steht die Zwangsversteigerung des ganzen Hauses im Raum.

Dazu kommen Punkte, die erst im Kleingedruckten sichtbar werden: Instandhaltung und laufende Kosten bleiben häufig vollständig bei den Bewohnern, obwohl ihnen nur noch ein Teil gehört, und beim späteren Gesamtverkauf sichern sich viele Anbieter ein zusätzliches Entgelt und einen Mindesterlös für ihren Anteil. Anders als bei einem Kredit prüft beim Teilverkauf auch niemand, ob das Nutzungsentgelt dauerhaft tragbar ist. Die Verbraucherzentralen weisen zudem darauf hin, dass der Markt bislang weder beaufsichtigt noch eigens reguliert ist. Wer einen Teilverkauf erwägt, sollte Angebote deshalb nicht nur untereinander vergleichen, sondern immer gegen die Alternative eines vollständigen Verkaufs und gegen einen Kredit rechnen.

Wie hoch die Immobilienrente ausfällt

Eine seriöse Antwort auf die Frage nach der Höhe beginnt mit dem Verkehrswert, nicht mit einer Wunschzahl. Von ihm ziehen die Anbieter den Wohnwert ab, also die kapitalisierte Miete über die Restlebenserwartung, dazu den Risikoabschlag. Der Rest wird bei der Leibrente auf die statistisch erwarteten Monate verteilt, beim Nießbrauch-Modell als Einmalbetrag gezahlt. Daraus folgen drei Faustregeln: Erstens bekommt niemand den vollen Marktwert, wenn er wohnen bleibt. Zweitens steigt die monatliche Rente mit dem Alter beim Vertragsschluss, weil weniger Jahre zu finanzieren sind. Drittens lohnt der Blick auf die Nebenabreden: ob die Rente per Wertsicherungsklausel an die Preisentwicklung gekoppelt ist, wer Instandhaltung und Modernisierung trägt und was gilt, wenn die Bewohner ins Pflegeheim wechseln.

Genau an diesen Stellschrauben unterscheiden sich die Angebote stärker als beim Prozentsatz der Auszahlung. Ein Vertrag, der beim Umzug ins Pflegeheim die Rente weiterzahlt oder eine Mindestlaufzeit zugunsten der Erben vorsieht, ist mehr wert als einer ohne diese Klauseln, kostet dafür aber Auszahlung. Vergleichbar werden Angebote erst, wenn derselbe Verkehrswert zugrunde liegt. Deshalb steht am Anfang jeder Verrentungsüberlegung eine unabhängige Werteinschätzung, nicht das Formular eines Anbieters.

Steuer: der Ertragsanteil der Leibrente

Steuerlich hat die Verrentung zwei Seiten. Der Verkauf selbst bleibt beim selbst bewohnten Haus in aller Regel steuerfrei, die Einzelheiten stehen im Beitrag zur Spekulationssteuer. Die monatliche Leibrente dagegen ist mit ihrem Ertragsanteil einkommensteuerpflichtig. Der Ertragsanteil ist ein gesetzlich festgelegter Prozentsatz der Rente, der vom Alter bei Rentenbeginn abhängt und in § 22 EStG steht: Bei Rentenbeginn mit 65 oder 66 Jahren sind es 18 Prozent, mit 70 Jahren 15 Prozent, mit 75 Jahren 11 Prozent und mit 80 Jahren 8 Prozent. Versteuert wird also nur dieser Anteil jeder Monatsrente, nicht die volle Zahlung.

Beim Teilverkauf und beim Rückmietverkauf stellt sich die Frage anders: Dort fließt kein Rentenstrom, sondern ein Kaufpreis, dafür entstehen laufende Zahlungen der Bewohner, die steuerlich nicht absetzbar sind. Wie sich ein Modell im Einzelfall auswirkt, auch mit Blick auf Erbschaft und Schenkung in der Familie, gehört zum Steuerberater. Als Makler ordnen wir die Marktseite ein, die steuerliche Würdigung ersetzen wir nicht.

Das fünfte Modell: frei verkaufen und neu wohnen

In den Prospekten der Verrentungsanbieter fehlt ein Vergleichsmaßstab, der in jede ehrliche Rechnung gehört: der freie Verkauf zum vollen Marktwert mit anschließendem Umzug in eine kleinere Wohnung, ob gekauft oder gemietet. Dieser Weg bringt als einziger den gesamten Verkehrswert ein, ohne Abschlag für Wohnrecht und Langlebigkeitsrisiko. Aus dem Erlös lassen sich eine passende Wohnung und ein Polster finanzieren, und niemand trägt mehr Instandhaltung, Heizkosten und Gartenarbeit eines Hauses, das für die aktuelle Lebensphase oft zu groß geworden ist. Welche Wohnformen dafür infrage kommen, zeigt der Beitrag Wohnen im Alter.

Die Verrentung hat ihren berechtigten Platz dort, wo das Bleiben im vertrauten Haus Vorrang vor dem Erlös hat: wenn der Umzug gesundheitlich oder emotional nicht infrage kommt, keine Erben bedacht werden sollen und das übrige Einkommen knapp ist. Das ist eine legitime Entscheidung, sie sollte nur mit offenen Zahlen fallen. Ab welchem Alter sie sinnvoll wird, beantwortet die Abschlagsmechanik von selbst: Je später, desto besser das Verhältnis von Auszahlung zu Wohnwert.

Drei Fragen vor der Entscheidung

1. 1Wie viel Kapital brauchen Sie wann? Eine einmalige Summe für einen Umbau spricht eher für Nießbrauch-Verkauf oder Kredit, ein dauerhafter Zuschuss zur Rente eher für die Leibrente, hohe Flexibilität für den freien Verkauf.
2. 2Wer soll das Haus am Ende haben? Jede Verrentung gibt Eigentum ganz oder teilweise aus der Familie. Sollen Kinder oder Enkel erben, sind Übergabe mit Wohnrecht oder Nießbrauch innerhalb der Familie meist die passenderen Wege.
3. 3Wie lange wollen Sie wirklich bleiben? Wer absehbar in wenigen Jahren ohnehin umzieht, verschenkt beim Verrenten den Abschlag für ein Wohnrecht, das er kaum nutzt. Dann ist der freie Verkauf fast immer die bessere Rechnung.

Im Raum Heilbronn kommt eine Besonderheit dazu, die wir als HÄNLE IMMOBILIEN regelmäßig sehen: ältere Häuser auf großen Grundstücken in Lagen wie Eberstadt, Ellhofen oder Obersulm. Verrentungsanbieter rechnen hier nüchtern mit Bodenwert und Vermietbarkeit, nicht mit der Geschichte des Hauses. Gerade bei diesen Objekten liegt der freie Verkauf an eine Familie, die das Grundstück nutzen will, oft deutlich über dem, was ein Verrentungsmodell nach allen Abschlägen auszahlt. Belastbar wird dieser Vergleich mit einer Zahl: dem aktuellen Verkehrswert.

Häufige Fragen

Über den Autor

Lars Hänle

Inhaber, HÄNLE IMMOBILIEN

Immobilienmakler im Raum Heilbronn und im Weinsberger Tal. Begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer bei Verkauf, Bewertung und Übergabe in der Familie.

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Veröffentlicht am 25. Oktober 2026