Energieausweis-Pflicht: Sie beginnt bei der Anzeige, nicht beim Notartermin

Energieausweis-Pflicht: Wer verkauft oder vermietet, muss einen haben

Die Grundregel steht in § 80 Abs. 3 GModG: Ein Energieausweis ist auszustellen, wenn ein Gebäude oder eine Einheit verkauft wird, wenn ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen wird oder wenn vermietet, verpachtet oder verleast wird. Die Pflicht entfällt nur, soweit bereits ein gültiger Energieausweis vorliegt. Das Gesetz dahinter heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG, und hat das Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Viele Ratgeber im Netz nennen noch das GEG. Für den Energieausweis macht das inhaltlich keinen Unterschied: Die Vorschriften stehen weiterhin in den §§ 79 bis 88, die Paragraphennummern dieses Abschnitts sind unverändert.

Zwei Dinge sollten Sie von Anfang an auseinanderhalten. Erstens: Verpflichtet ist der Eigentümer, aber das Gesetz nennt bei der Vorlage und Übergabe ausdrücklich auch den Immobilienmakler neben dem Verkäufer und dem Vermieter. Wer einen Makler beauftragt, gibt die Pflicht also nicht ab, teilt sie aber. Zweitens: Ein Energieausweis dient nach § 79 Abs. 1 GModG ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und soll einen überschlägigen Vergleich ermöglichen. Er ist kein Gütesiegel und keine Zusicherung künftiger Heizkosten. Diese Einordnung nimmt dem Papier den Nimbus und erklärt gleichzeitig, warum der Gesetzgeber beim Zeitpunkt so streng ist: Eine Information, die erst nach der Kaufentscheidung kommt, nützt niemandem.

Drei Zeitpunkte, drei Pflichten: Anzeige, Besichtigung, Vertragsschluss

Die Energieausweis-Pflicht ist kein einzelner Punkt im Ablauf, sondern eine Kette von drei Pflichten zu drei verschiedenen Zeitpunkten. Genau hier entstehen die meisten Fehler, weil viele Eigentümer die Kette erst am Ende vermuten. In der Reihenfolge des Verkaufs sieht sie so aus:

1. 1Bei der Anzeige. Wird vor dem Verkauf oder der Vermietung eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, muss die Anzeige fünf Angaben daraus enthalten (§ 87 Abs. 1 GModG). Das gilt für das Portal-Inserat genauso wie für die Zeitungsanzeige, und eine Ausnahme für Privatverkäufer sieht der Wortlaut nicht vor.
2. 2Spätestens bei der Besichtigung. Der Verkäufer oder der Makler hat dem Kaufinteressenten den Energieausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Es genügt, ihn während der Besichtigung deutlich sichtbar auszuhängen oder auszulegen. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen, spätestens wenn der Interessent danach fragt (§ 80 Abs. 4 GModG).
3. 3Nach Vertragsschluss. Ist der Kaufvertrag geschlossen, muss der Energieausweis oder eine Kopie unverzüglich an den Käufer übergeben werden. Das ist eine eigene Pflicht und nicht mit der Vorlage bei der Besichtigung erledigt.

Für Vermietung, Verpachtung und Leasing gilt dieselbe Kette: § 80 Abs. 5 GModG erklärt die Vorlage- und Übergaberegeln für Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und Makler für entsprechend anwendbar. Eine Besonderheit betrifft kleine Wohngebäude: Für Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen enthält § 80 Abs. 4 GModG zusätzlich eine Regelung zu einem informatorischen Gespräch über den Energieausweis, wenn ein solches Gespräch kostenlos als eigenständige Leistung angeboten wird. Daneben kennt das Gesetz eine Aushangpflicht für größere Gebäude mit starkem Publikumsverkehr (§ 80 Abs. 6 und 7 GModG). Beim normalen Ein- oder Zweifamilienhaus spielt sie keine Rolle.

Die fünf Pflichtangaben in jeder Immobilienanzeige

Liegt ein Energieausweis vor, verlangt § 87 Abs. 1 GModG für eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien genau fünf Angaben. Verantwortlich ist, wer die Anzeige aufgibt, also der Verkäufer, der Vermieter oder der beauftragte Makler. Die fünf Angaben sind:

• Die Art des Energieausweises, also Energiebedarfsausweis im Sinne von § 81 GModG oder Energieverbrauchsausweis im Sinne von § 82 GModG.
• Der Wert des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs für das Gebäude, wie er im Energieausweis genannt ist.
• Die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes, wie sie im Energieausweis genannt sind.
• Bei Wohngebäuden das Baujahr, und zwar das im Energieausweis genannte.
• Bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse, also der Buchstabe, der sich nach Anlage 10 des GModG aus dem Endenergiewert ergibt und von A+ bis H reicht.

Bei Nichtwohngebäuden ist der Endenergiewert zusätzlich getrennt für Wärme und für Strom anzugeben (§ 87 Abs. 2 GModG). Für alte Ausweise, die zwischen dem 30. September 2007 und dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, verweist § 87 Abs. 3 GModG auf Sonderregeln in § 112 GModG. Wichtig ist die Formulierung des Gesetzes: Die Pflicht hängt daran, ob ein Energieausweis zum Zeitpunkt der Anzeige vorliegt. Wer noch keinen hat, muss die Angaben nicht erfinden, darf aber auch nicht beliebig lange ohne Ausweis inserieren, weil er ihn spätestens zur ersten Besichtigung braucht. Aus unserer Praxis im Raum Heilbronn ist die Reihenfolge deshalb immer dieselbe: zuerst der Ausweis, dann das Exposé.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Beim Altbau entscheidet nicht der Preis

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen. Der Energiebedarfsausweis nach § 81 GModG wird aus der Bausubstanz berechnet: Wände, Fenster, Dach, Heizung und Lüftung werden erfasst und daraus der theoretische Bedarf ermittelt. Der Energieverbrauchsausweis nach § 82 GModG nimmt dagegen den tatsächlich erfassten Endenergieverbrauch der Vergangenheit. Der Verbrauchsausweis ist der günstigere, deshalb landet er oft im Warenkorb, bevor jemand prüft, ob er überhaupt erlaubt ist.

Hier greift die wichtigste Einschränkung des Gesetzes: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, verlangt § 80 Abs. 3 GModG einen Energiebedarfsausweis. Diese Vorgabe gilt nach dem Wortlaut nur dann nicht, wenn das Gebäude schon bei der Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt hat oder später durch eine Nachrüstung auf dieses Niveau gebracht wurde. Für den typischen unsanierten Bestand aus den Sechziger- und Siebzigerjahren bedeutet das: Der Verbrauchsausweis ist keine Option, auch wenn ihn Online-Anbieter anbieten. Bei den Erhebungen für diese Ausweise darf eine vereinfachte Datenaufnahme genutzt werden, was den Aufwand begrenzt. Was ein Sanierungsstau darüber hinaus für den Wert bedeutet, steht im Ratgeber Haus sanieren.

Bei leer stehenden Häusern fällt der Verbrauchsausweis meist aus

Auch wenn ein Haus die Baujahrgrenze übersteht, scheitert der Verbrauchsausweis oft an der Datenlage. § 82 Abs. 4 GModG verlangt Verbrauchsdaten über einen zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten. Dieser Zeitraum muss die jüngste Abrechnungsperiode einschließen, und deren Ende darf nicht länger als 18 Monate zurückliegen. Maßgeblich ist der durchschnittliche Verbrauch in diesem Zeitraum. Der Endenergieverbrauch für die Heizung ist zudem einer Witterungsbereinigung zu unterziehen (§ 82 Abs. 3 GModG), und längere Leerstände sind rechnerisch angemessen zu berücksichtigen.

Genau diese drei Sätze entscheiden in der Praxis häufiger über die Ausweisart als das Baujahr. Ein geerbtes Haus, das seit zwei Jahren leer steht und in dem nur noch gegen Frostschäden geheizt wurde, hat keine brauchbaren Verbrauchsdaten mehr. Dasselbe gilt für ein Haus, in dem eine ältere Person allein zwei von sieben Zimmern bewohnt hat. In diesen Fällen bleibt nur der Bedarfsausweis, und der braucht einen Termin vor Ort und Gebäudedaten. Für Erbengemeinschaften ist das ein weiterer Grund, früh anzufangen: Wie der Verkauf einer geerbten Immobilie insgesamt abläuft, erklärt der Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen, die Entscheidungswege unter Miterben der Ratgeber Erbengemeinschaft.

Zwei echte Ausnahmen: das kleine Gebäude und das Baudenkmal

Das Gesetz kennt nur zwei nennenswerte Ausnahmen, und beide stehen in § 79 Abs. 4 GModG. Erstens das kleine Gebäude: Auf ein kleines Gebäude sind die Vorschriften des Energieausweis-Abschnitts insgesamt nicht anzuwenden. Als klein gilt nach § 3 GModG ein Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche, bei Wohngebäuden gemessen als Gebäudenutzfläche. Das trifft das Gartenhaus und die kleine Hütte, nicht die Eigentumswohnung. Zweitens das Baudenkmal: Auf ein Baudenkmal sind § 80 Abs. 3 bis 7 GModG nicht anzuwenden. Damit entfällt die Ausstellungspflicht bei Verkauf und Vermietung und ebenso die Vorlage- und Übergabepflicht.

Bei der Denkmal-Ausnahme lohnt ein genauer Blick, weil sie häufig zu weit ausgelegt wird. Entscheidend ist die Denkmaleigenschaft nach dem Denkmalschutzrecht des Landes, nicht das Alter oder die Optik eines Hauses. Ein hübsches Fachwerkhaus ohne Eintrag in der Denkmalliste ist kein Baudenkmal im Sinne des Gesetzes. Und falls für ein Baudenkmal trotzdem ein Energieausweis existiert, bleibt § 87 GModG anwendbar: Die Pflichtangaben in der Anzeige knüpfen allein daran, dass ein Ausweis vorliegt. Eine Ausnahme für Privatverkäufer, für kleine Orte oder für den Verkauf innerhalb der Familie sieht das Gesetz nicht vor.

Zehn Jahre Gültigkeit, und manchmal endet sie früher

Ein Energieausweis ist für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren auszustellen (§ 79 Abs. 3 GModG). Unabhängig davon verliert er seine Gültigkeit, wenn nach § 80 Abs. 2 GModG ein neuer Ausweis erforderlich wird, also wenn das Gebäude geändert wurde und dafür eine energetische Gesamtbilanz gerechnet worden ist. Das Ausstellungsdatum und die Registriernummer stehen im Ausweis selbst. Wer vor einigen Jahren vermietet hat, sollte deshalb zuerst in die Unterlagen schauen: Ein Ausweis aus der Vermietung von 2015 ist 2026 abgelaufen, auch wenn er optisch noch wie neu aussieht.

Der Vorlauf ist der praktische Grund, das Thema an den Anfang zu stellen und nicht an das Ende. Ein Bedarfsausweis entsteht nicht am Bildschirm, sondern braucht eine Begehung, Baupläne oder Aufmaße und Angaben zur Heizung. Bis der Ausweis vorliegt, kann das Haus nicht regelkonform inseriert werden, denn ohne Ausweis fehlen die Pflichtangaben, und spätestens zur ersten Besichtigung muss er da sein. In unseren Verkaufsvorbereitungen im Raum Heilbronn steht der Energieausweis deshalb in derselben ersten Runde wie Grundbuchauszug, Flurkarte und Wohnflächenberechnung. Welche Unterlagen sonst dazugehören, zeigt der Ratgeber Immobilie verkaufen: der komplette Ablauf.

Ausstellen darf den Energieausweis nur, wer dazu berechtigt ist

Wer einen Energieausweis ausstellen darf, regelt § 88 GModG abschließend. Für Wohngebäude sind das im Kern: Personen, die nach Landesbaurecht Nachweise zum Wärmeschutz unterschreiben dürfen, Absolventen bestimmter Studiengänge wie Architektur, Bauingenieurwesen, Gebäudetechnik oder Physik mit zusätzlichen Voraussetzungen nach Absatz 2, Handwerksmeister und vergleichbar Berechtigte aus dem Bau-, Ausbau- und anlagentechnischen Handwerk sowie dem Schornsteinfegerhandwerk, staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker mit passender Ausbildung und nach Landesrecht Berechtigte. Nach Absatz 5 darf außerdem ausstellen, wer die Qualifikationsprüfung Energieberatung beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle bestanden hat. War die Zusatzqualifikation auf Wohngebäude beschränkt, gilt die Berechtigung auch nur dafür.

Daraus folgt eine klare Grenze unserer Arbeit. Weder der Eigentümer noch ein Immobilienmakler darf einen Energieausweis ausstellen, und HÄNLE IMMOBILIEN tut das auch nicht. Was wir übernehmen, ist der organisatorische Teil: Wir prüfen, ob ein gültiger Ausweis vorhanden ist, klären anhand von Baujahr, Wohnungszahl und Verbrauchsdaten, welche Ausweisart zulässig ist, vermitteln den Termin mit einem ausstellungsberechtigten Fachbetrieb und setzen die Pflichtangaben anschließend vollständig in Exposé und Inserat. Das klingt nach Kleinarbeit, verhindert aber genau die Fehler, für die es Bußgelder gibt.

Ein fehlender Energieausweis ist eine Ordnungswidrigkeit, nicht nur ein Formfehler

Die Bußgeldvorschriften stehen in § 108 GModG, und sie greifen die Kette aus drei Zeitpunkten einzeln auf. Ordnungswidrig handelt nach Absatz 1 unter anderem, wer einen Energieausweis oder eine Kopie nicht vorlegt (Nummer 18, bezogen auf § 80 Abs. 4 GModG), wer ihn nach Vertragsschluss nicht übergibt (Nummer 19) und wer die Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige weglässt (Nummer 21, bezogen auf § 87 Abs. 1 GModG). Jede dieser drei Pflichten ist also für sich bußgeldbewehrt. Zuständig sind die Behörden der Länder, und die Verfolgung hängt in der Praxis daran, dass jemand die Sache meldet, meist ein übergangener Kaufinteressent.

Nach unserer Erfahrung wirkt die zweite Folge aber früher und härter als das Bußgeld. Ein fehlender oder abgelaufener Energieausweis verzögert den Verkauf: Kaufinteressenten mit Finanzierung brauchen die Angaben für die Bank, und wer bei der Besichtigung nichts vorlegen kann, gibt dem Interessenten ein Argument in die Hand, das er in der Preisverhandlung nutzt. Und noch eine Abgrenzung: Der Energieausweis dient nur der Information, er ist keine Zusicherung über Heizkosten. Bewusst falsche Angaben zum energetischen Zustand sind trotzdem ein eigenes Thema, weil arglistig verschwiegene oder falsch dargestellte Eigenschaften jeden vertraglichen Haftungsausschluss aushebeln (§ 444 BGB). Mehr zu den Pflichten beim Verkauf in eigener Regie steht im Ratgeber Haus verkaufen ohne Makler.

Unsere Rolle beim Energieausweis und wo sie endet

Dieser Ratgeber ist allgemeine Orientierung und ersetzt weder eine Rechtsberatung noch eine Energieberatung. Die Ausstellung des Ausweises und die Empfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz, die nach § 84 GModG dazugehören, sind Sache eines ausstellungsberechtigten Fachbetriebs. Fragen zur Haftung, zur Vertragsgestaltung oder zu einem laufenden Bußgeldverfahren gehören zum Rechtsanwalt, steuerliche Fragen zum Steuerberater. Alle Paragraphen in diesem Beitrag haben wir am 6. November 2026 im Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft, weil die Umbenennung des Gebäudeenergiegesetzes zum Gebäudemodernisierungsgesetz im Netz bis heute für falsche Angaben sorgt.

Was HÄNLE IMMOBILIEN beiträgt, ist der Teil, an dem Verkäufe tatsächlich hängen: die richtige Ausweisart zum richtigen Zeitpunkt, vollständige Pflichtangaben in Exposé und Inserat und eine ehrliche Einordnung, was die Effizienzklasse bei Ihrem Haus im Markt vor Ort bedeutet. Im ländlich geprägten Raum Heilbronn sind viele Häuser aus den Sechziger- und Siebzigerjahren, und die Effizienzklasse überrascht Eigentümer regelmäßig. Besser, Sie erfahren sie von uns vor dem Inserat als vom Kaufinteressenten in der Verhandlung.

Häufige Fragen

Über den Autor

Lars Hänle

Inhaber, HÄNLE IMMOBILIEN

Immobilienmakler im Raum Heilbronn und im Weinsberger Tal. Begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer bei Verkauf, Bewertung und Übergabe in der Familie.

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Veröffentlicht am 6. November 2026