Notarkosten beim Hauskauf: die Rechnung kommt dreimal

So setzen sich die Notarkosten beim Hauskauf zusammen

Ohne Notar kein Hauskauf: Der Kaufvertrag über ein Grundstück muss notariell beurkundet werden, sonst ist er unwirksam. Die Kosten dafür legt nicht der Notar fest, sondern das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Gebühren sind bundesweit einheitlich, jeder Notar rechnet denselben Kauf gleich ab. Verhandeln lässt sich daran nichts, und die Beratung ist bereits enthalten: Die notarielle Beratung einschließlich des Vertragsentwurfs ist mit der Beurkundungsgebühr abgegolten, auch wenn der Entwurf mehrfach angepasst wird.

Als Faustregel gilt: Notar- und Grundbuchkosten liegen zusammen bei etwa anderthalb bis zwei Prozent des Kaufpreises. Davon entfallen rund ein bis anderthalb Prozent auf den Notar und rund ein halbes Prozent auf das Grundbuchamt. Je höher der Kaufpreis, desto kleiner wird der Prozentsatz, weil die Gebührentabelle degressiv verläuft. Auf die Notargebühren kommt die Umsatzsteuer, die Gebühren des Grundbuchamts sind davon befreit.

Wichtig für die Planung: Diese anderthalb bis zwei Prozent sind nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Die Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls die Maklerprovision kommen dazu. Wie die Gesamtrechnung in Baden-Württemberg aussieht, steht weiter unten.

Die Gebührenlogik: Sätze und Geschäftswert statt Preisliste

Das GNotKG arbeitet mit zwei Größen: dem Geschäftswert und dem Gebührensatz. Der Geschäftswert ist beim Kaufvertrag der Kaufpreis. Aus ihm ergibt sich über die Gebührentabelle des Gesetzes eine volle Gebühr, die sogenannte 1,0-Gebühr. Jede Leistung des Notars und des Grundbuchamts ist ein Vielfaches oder ein Bruchteil davon:

• Beurkundung des Kaufvertrags: doppelte Gebühr (2,0). Der größte Posten, enthält Beratung und Entwurf.
• Vollzug: halbe Gebühr (0,5). Der Notar holt Unterlagen ein, stellt die Anträge beim Grundbuchamt und meldet den Kauf an das Finanzamt.
• Betreuung: halbe Gebühr (0,5), wenn der Notar die Fälligkeit überwacht, etwa die Mitteilung, wann der Kaufpreis zu zahlen ist.
• Grundbuchamt: volle Gebühr (1,0) für die Eintragung des neuen Eigentümers, halbe Gebühr für die Auflassungsvormerkung.

Weil die Tabelle degressiv ist, lohnt sich der Blick auf den Prozentsatz statt auf absolute Beträge: Bei kleineren Kaufpreisen liegen die gesamten Notar- und Grundbuchkosten näher an zwei Prozent, bei größeren näher an anderthalb. Wer es genau wissen will, rechnet mit dem Gebührenrechner der Bundesnotarkammer, der mit denselben gesetzlichen Werten arbeitet wie die spätere Rechnung.

Ein Detail entscheidet mit über den Geschäftswert: Wird eine Einbauküche oder anderes Inventar mitverkauft, kann ihr Wert im Vertrag getrennt ausgewiesen werden. Notargebühren und Grunderwerbsteuer berechnen sich dann nur auf den Immobilienanteil. Der ausgewiesene Wert muss allerdings dem tatsächlichen entsprechen, sonst gefährdet das die Finanzierung und den Vertrag.

Die Rechnung kommt dreimal: Notar, Grundbuchamt, Grundschuld

In den Abwicklungen, die wir als HÄNLE IMMOBILIEN im Raum Heilbronn begleiten, überrascht Käufer selten die Höhe der Kosten. Was überrascht, ist der Rhythmus: Die Summe aus dem Rechner kommt nicht als eine Rechnung, sondern als drei, über mehrere Wochen verteilt.

1. 1Die Notarrechnung. Nach dem Gesetz werden die Notargebühren mit der Beendigung des Geschäfts fällig, Auslagen sofort (§ 10 GNotKG). Üblicherweise liegt die Rechnung ein bis zwei Wochen nach der Beurkundung im Briefkasten, lange bevor der Kaufpreis fließt.
2. 2Die Grundbuchrechnung. Das Grundbuchamt rechnet seine Eintragungen getrennt ab, erfahrungsgemäß einige Wochen nach der Beurkundung, je nach Auslastung des Amtsgerichts.
3. 3Die Grundschuld. Wer finanziert, lässt eine Grundschuld beurkunden und eintragen. Dafür berechnen Notar und Grundbuchamt jeweils eine eigene Gebühr, abhängig von der Grundschuldhöhe, nicht vom Kaufpreis. Bei üblicher Finanzierung sind das zusammen grob weitere drei bis vier Zehntel Prozent des Kaufpreises.

Für die Liquiditätsplanung heißt das: Die Nebenkosten werden fällig, bevor die Immobilie bezahlt und übergeben ist. Wer das Eigenkapital komplett in den Kaufpreis einplant, gerät bei der ersten Rechnung ins Rutschen. Was zwischen Beurkundung und Umschreibung passiert und warum die Auflassungsvormerkung den Käufer in dieser Zeit schützt, erklärt der eigene Beitrag dazu.

Wer zahlt was: die Käuferseite und die Verkäuferseite

Im Kaufvertrag steht fast immer: Die Kosten der Beurkundung und des Vollzugs trägt der Käufer. Das ist die übliche Verteilung, und sie erklärt die Faustregel von anderthalb bis zwei Prozent aus Käufersicht. Weniger bekannt ist, dass beide Seiten dem Notar gegenüber als Gesamtschuldner haften: Zahlt der Käufer nicht, kann der Notar den Verkäufer in Anspruch nehmen. Und wird der Vertrag beurkundet, aber der Kauf platzt später, bleiben die Gebühren trotzdem fällig.

Der Verkäufer hat seinen eigenen Posten, der in unseren Verkaufsgesprächen regelmäßig für Überraschung sorgt: die Löschung der eigenen, meist längst abbezahlten Grundschuld. Der Käufer übernimmt das Haus lastenfrei, also müssen alte Rechte in Abteilung III aus dem Grundbuch. Dafür fallen beim Notar und beim Grundbuchamt je eine halbe Gebühr an, berechnet auf die eingetragene Grundschuldsumme, zusammen grob zwei Zehntel Prozent davon. Dazu kommt bei noch laufenden Krediten die Abstimmung mit der Bank, die erst gegen Ablösung freigibt.

Auf beide Seiten verteilt sich der Rest der Abwicklung: Der Käufer zahlt Grunderwerbsteuer und die Kosten seiner Grundschuld, der Verkäufer eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung seiner Bank. Wie der Verkauf insgesamt abläuft, vom Energieausweis bis zur Schlüsselübergabe, zeigt der Beitrag zum Ablauf des Immobilienverkaufs.

Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg: die Gesamtrechnung

Die Notarkosten sind bundesweit gleich, die Gesamtrechnung ist es nicht. Den Unterschied macht die Grunderwerbsteuer: Baden-Württemberg erhebt seit November 2011 fünf Prozent des Kaufpreises, vorher waren es dreieinhalb. Damit ist die Steuer hierzulande gut doppelt so hoch wie die gesamten Notar- und Grundbuchkosten.

• Grunderwerbsteuer: fünf Prozent des Kaufpreises, fällig nach dem Steuerbescheid. Erst mit der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die der Käufer nicht ins Grundbuch kommt.
• Notar und Grundbuch: etwa anderthalb bis zwei Prozent, mit Grundschuld eher Richtung zwei bis zweieinhalb.
• Maklerprovision: beim Verkauf an private Käufer teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision mindestens hälftig (§ 656c BGB). Die Höhe ist Vereinbarungssache.

Als Größenordnung für den Raum Heilbronn: Käufer sollten je nach Maklerbeteiligung mit Kaufnebenkosten von insgesamt rund acht bis zehn Prozent des Kaufpreises rechnen, die aus Eigenkapital zu tragen sind, denn Banken finanzieren diese Posten in der Regel nicht mit. Was eine Übertragung innerhalb der Familie kostet, bei der oft gar keine Grunderwerbsteuer anfällt, erklärt der Beitrag zur Grunderwerbsteuer in der Familie.

Sparen bei den Notarkosten: wenig Spielraum, drei echte Hebel

Die ehrliche Antwort zuerst: Die Gebühren selbst sind Gesetz. Es gibt keinen günstigeren Notar, keinen Rabatt und keinen Verhandlungsspielraum, und Angebote, die anderes versprechen, sollten misstrauisch machen. Drei Stellschrauben gibt es trotzdem:

• Inventar getrennt ausweisen. Küche, Sauna oder Markisen mit realistischem Wert im Vertrag trennen. Das senkt Geschäftswert und Grunderwerbsteuer. Voraussetzung: Die Werte stimmen und die Bank trägt die Aufteilung mit.
• Kein Notaranderkonto ohne Grund. Die Abwicklung über ein Anderkonto kostet eine zusätzliche Gebühr und ist nur in besonderen Lagen nötig. Der Normalfall ist die Direktzahlung nach Fälligkeitsmitteilung.
• Grundschuld weiterverwenden. Verkäufer und Käufer können eine bestehende Grundschuld mit Zustimmung der Banken übertragen statt löschen und neu bestellen. Das spart auf beiden Seiten Gebühren, scheitert in der Praxis aber oft an den Konditionen der Institute.

Keine Stellschraube ist dagegen der Verzicht auf Beratung: Wer Vertragsentwurf und Fragen klein hält, spart nichts, denn der Entwurf ist in der Beurkundungsgebühr enthalten. Nutzen Sie die Prüfzeit also aus. Verbrauchern steht der Vertragsentwurf gesetzlich zwei Wochen vor der Beurkundung zu.

Notarkosten und Steuer: was absetzbar ist und was nicht

Für Käufer, die selbst einziehen, sind Notar- und Grundbuchkosten steuerlich nicht absetzbar. Sie gehören zum privaten Erwerb, wie der Kaufpreis selbst.

Anders bei Vermietung: Dort zählen die Kosten rund um den Kaufvertrag, also Beurkundung, Vollzug und Eigentumsumschreibung, zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage der Abschreibung und wirken über die Nutzungsdauer verteilt. Die Kosten der Grundschuldbestellung sind dagegen Finanzierungskosten und als Werbungskosten im Jahr der Zahlung abziehbar. Verkäufer können die Löschungskosten in der Regel nicht absetzen. Wie das im Einzelfall zu buchen ist, gehört in die Hand des Steuerberaters; dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung.

Was Sie aus diesem Beitrag mitnehmen

• Notar- und Grundbuchkosten liegen zusammen bei etwa anderthalb bis zwei Prozent des Kaufpreises, mit Grundschuld eher bei zwei bis zweieinhalb. Die Gebühren stehen im GNotKG und sind nicht verhandelbar.
• Die Kosten kommen als drei getrennte Rechnungen: Notar kurz nach der Beurkundung, Grundbuchamt Wochen später, Grundschuld separat. Alles vor der Kaufpreiszahlung einplanen.
• Käufer tragen Beurkundung, Vollzug und Eintragung, Verkäufer die Löschung alter Grundschulden. Beide haften dem Notar als Gesamtschuldner.
• In Baden-Württemberg kommen fünf Prozent Grunderwerbsteuer dazu. Insgesamt sind rund acht bis zehn Prozent Kaufnebenkosten aus Eigenkapital realistisch.
• Echte Sparhebel sind getrennt ausgewiesenes Inventar, der Verzicht auf ein unnötiges Anderkonto und die Übernahme einer bestehenden Grundschuld.

Häufige Fragen

Über den Autor

Lars Hänle

Inhaber, HÄNLE IMMOBILIEN

Immobilienmakler im Raum Heilbronn und im Weinsberger Tal. Begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer bei Verkauf, Bewertung und Übergabe in der Familie.

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Veröffentlicht am 16. Oktober 2026