Haus mit Erbpacht verkaufen: was anders läuft als sonst

Sie verkaufen das Recht am Haus, nicht das Grundstück

Wenn Ihr Haus auf einem Erbpachtgrundstück steht, gehört Ihnen das Gebäude, nicht der Boden. Verkauft wird deshalb Ihr Erbbaurecht, und das geht: Nach § 1 Abs. 1 ErbbauRG ist es ein veräußerliches und vererbliches Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Der Käufer tritt in Ihre Position ein, zahlt ab der Übertragung den Erbbauzins an den Grundstückseigentümer und übernimmt alle Pflichten aus Ihrem Erbbaurechtsvertrag. „Erbpacht“ ist dabei nur das ältere Wort für dieselbe Sache; als Rechtsbegriff gibt es sie seit 1919 nicht mehr. Mit einer Pacht oder Miete hat Ihr Recht nichts zu tun.

Für den Verkauf sind zwei Eigenschaften wichtig. Erstens ist Ihr Recht im Grundbuch verselbständigt: Das Grundbuchamt legt von Amts wegen ein eigenes Blatt an, das Erbbaugrundbuch, und dieses ist für das Erbbaurecht das Grundbuch im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 14 ErbbauRG). Dort steht, was wirklich vereinbart ist. Das ist der erste Weg, wenn die Vertragsunterlagen fehlen, was bei geerbten Häusern die Regel ist. Zweitens behandelt das Gesetz Ihr Recht fast wie ein Grundstück: Nach § 11 ErbbauRG gelten die Vorschriften über Grundstücke entsprechend, und der Kaufvertrag braucht wie jeder Grundstückskaufvertrag die notarielle Beurkundung. Juristen sprechen von einem grundstücksgleichen Recht. Üblich sind Laufzeiten von 60 bis 99 Jahren ab Bestellung, weshalb viele der in den 1950er- und 1960er-Jahren bestellten Rechte heute in ihrer zweiten Hälfte stehen. Genau das wird beim Verkauf zum wichtigsten Thema.

Der Grundstückseigentümer muss dem Verkauf zustimmen, und Sie haben einen Anspruch darauf

Dies ist der Punkt, an dem sich der Verkauf eines Erbbaurechts von jedem anderen Immobilienverkauf unterscheidet, und er wird fast überall übersehen. Nach § 5 Abs. 1 ErbbauRG kann als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung die Zustimmung des Grundstückseigentümers braucht. In fast allen Verträgen ist das so vereinbart. Die Folge steht in § 6 Abs. 1 ErbbauRG: Solange der Grundstückseigentümer nicht zugestimmt hat, ist sowohl die Verfügung über das Erbbaurecht als auch der Vertrag, mit dem Sie sich dazu verpflichten, unwirksam. Ein beurkundeter Kaufvertrag ohne Zustimmung hilft also niemandem. Dieselbe Zustimmungspflicht kann für die Belastung mit einer Grundschuld vereinbart sein (§ 5 Abs. 2), was die Finanzierung Ihres Käufers betrifft.

Die gute Nachricht steht einen Paragrafen weiter und fehlt in den meisten Darstellungen vollständig. Sie sind dem Grundstückseigentümer nicht ausgeliefert. Nach § 7 Abs. 1 ErbbauRG können Sie verlangen, dass er die Zustimmung erteilt, wenn anzunehmen ist, dass der mit der Bestellung verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird und die Persönlichkeit des Erwerbers Gewähr für eine ordnungsmäßige Erfüllung der Verpflichtungen bietet. Und wird die Zustimmung ohne ausreichenden Grund verweigert, kann sie nach § 7 Abs. 3 auf Ihren Antrag durch das Amtsgericht ersetzt werden, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Der Grundstückseigentümer kann die Zustimmung also nicht nach Belieben blockieren; er darf prüfen, ob der Käufer den Erbbauzins zahlen und die Pflichten erfüllen wird.

In der Praxis kostet dieser Schritt vor allem Zeit, und das ist der häufigste Grund, warum Verkäufe stocken. Die Erbbaurechtsgeber in unserer Region sind meist Kirchengemeinden, kirchliche Stiftungen oder Kommunen. Dort entscheidet kein Sachbearbeiter allein, sondern ein Gremium, das in Abständen zusammenkommt. Wir fragen die Zustimmung deshalb vor der Vermarktung an, nicht nach dem Notartermin, und legen dem Erbbaurechtsgeber die Unterlagen so vor, wie er sie braucht: Angaben zum Käufer, Finanzierungsnachweis, geplante Nutzung. Oft kommt mit der Zustimmung noch eine zweite Frage auf den Tisch, nämlich die Stillhalteerklärung gegenüber der Bank des Käufers. Ohne sie finanzieren manche Institute ein Erbbaurecht nicht.

Die Restlaufzeit bestimmt den Preis stärker als der Zustand des Hauses

Ein Erbbaurecht wird nicht wie ein Haus auf eigenem Grund bewertet, und das überrascht viele Eigentümer. Maßgeblich ist die Immobilienwertermittlungsverordnung. Nach § 48 ImmoWertV sind der Verkehrswert des Erbbaurechts und der des Erbbaugrundstücks getrennt und unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen zu ermitteln. Der Weg dorthin führt in der Regel über den finanzmathematischen Wert nach § 50 ImmoWertV. Dort steht die Mechanik, auf die es ankommt: Ausgangspunkt ist der Wert, den die Immobilie als volles Eigentum hätte. Davon wird der Bodenwert abgezogen, denn der Boden gehört Ihnen nicht. Dann wird die Differenz zwischen dem angemessenen und dem tatsächlich erzielbaren Erbbauzins über die Restlaufzeit kapitalisiert und berücksichtigt. Und wenn das Haus voraussichtlich länger steht als der Vertrag läuft, wird der bei Zeitablauf nicht zu entschädigende Wertanteil abgezinst und abgezogen.

Daraus folgt der Satz, den Sie sich merken sollten: Zwei baugleiche Häuser in derselben Straße können sehr unterschiedlich viel wert sein, wenn das eine Erbbaurecht noch siebzig Jahre läuft und das andere noch fünfzehn. Ein niedriger, vertraglich kaum anpassbarer Erbbauzins wirkt dabei wertsteigernd, ein hoher wertmindernd. Auf den finanzmathematischen Wert wird am Ende ein Erbbaurechtsfaktor oder, vom Volleigentum aus gerechnet, ein Erbbaurechtskoeffizient angewendet (§ 49 ImmoWertV). Diese Faktoren erfinden weder Sie noch wir: Sie kommen von den Gutachterausschüssen und stehen in den örtlichen Grundstücksmarktberichten. Wo es für eine Lage keine Faktoren gibt, bleibt nur die sorgfältige Einzelbetrachtung. Wie die Verfahren grundsätzlich funktionieren, zeigt der Ratgeber Immobilienbewertung; welche Bewertung zu welchem Anlass passt, steht unter Immobilienbewertung: Kosten nach Anlass.

Am Ende der Laufzeit gibt es eine Entschädigung, beim Heimfall eine Vergütung

Diese Frage stellt Ihnen jeder ernsthafte Kaufinteressent, und Sie sollten die Antwort aus Ihrem Vertrag kennen, bevor sie gestellt wird. Es geht darum, was mit dem Gebäude passiert, wenn das Erbbaurecht endet. Zwei Fälle gehen dabei regelmäßig durcheinander. Der erste ist der Zeitablauf. Erlischt das Erbbaurecht, weil die vereinbarte Zeit um ist, hat der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten nach § 27 Abs. 1 ErbbauRG eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Über Höhe, Zahlungsweise und sogar den Ausschluss darf der Vertrag Regelungen treffen, weshalb der Blick in den Vertrag unvermeidlich ist. Eine Grenze gibt es: Ist das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt, muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts betragen, den das Bauwerk bei Ablauf hat, und auf eine abweichende Vereinbarung kann sich der Grundstückseigentümer nicht berufen (§ 27 Abs. 2). Der Eigentümer kann die Entschädigung außerdem abwenden, indem er das Recht vor Ablauf für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks verlängert; lehnt der Erbbauberechtigte die Verlängerung ab, erlischt der Entschädigungsanspruch (§ 27 Abs. 3). Für den Verkauf heißt das: Eine hohe und nicht ausgeschlossene Entschädigung ist ein Verkaufsargument, ein vertraglicher Ausschluss ein Preisfaktor, den Sie offenlegen müssen.

Der zweite Fall ist der Heimfall. Er ist kein Zeitablauf, sondern eine vertraglich vereinbarte Pflicht, das Erbbaurecht bei bestimmten Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG). Typische Auslöser sind erheblicher Zahlungsverzug oder die Vernachlässigung des Gebäudes. Macht der Eigentümer davon Gebrauch, hat er nach § 32 Abs. 1 ErbbauRG eine angemessene Vergütung für das Erbbaurecht zu gewähren. Bei Erbbaurechten für das Wohnbedürfnis minderbemittelter Bevölkerungskreise darf diese Vergütung nicht ausgeschlossen werden und ist nicht angemessen, wenn sie weniger als zwei Drittel des gemeinen Werts des Erbbaurechts zur Zeit der Übertragung beträgt (§ 32 Abs. 2). Für Banken ist wichtig, dass beim Heimfall Hypotheken, Grund- und Rentenschulden sowie Reallasten bestehen bleiben, während andere Rechte erlöschen (§ 33 ErbbauRG).

Drei Fristen gehören noch dazu. Enthält Ihr Vertrag ein Vorrecht auf Erneuerung, erlischt dieses Vorrecht drei Jahre nach Ablauf der Zeit, für die das Erbbaurecht bestellt war (§ 31 Abs. 2 ErbbauRG). Ein Erbbaurecht können Sie nicht einseitig aufgeben: Die Aufhebung ist nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers möglich (§ 26 ErbbauRG). Und wenn das Grundstück selbst zwangsweise versteigert wird, bleibt Ihr Erbbaurecht bestehen, auch wenn es beim geringsten Gebot nicht berücksichtigt wurde (§ 25). Das Erbbaurecht ist damit stabiler, als sein Ruf vermuten lässt.

Der Erbbauzins ist eine Reallast und darf nur begrenzt steigen

Der Erbbauzins ist das laufende Entgelt für die Nutzung des Grundstücks, und er ist für den Käufer die zweite große Frage nach der Restlaufzeit. Rechtlich ist er keine Miete, sondern eine Reallast: Nach § 9 Abs. 1 ErbbauRG gelten die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Reallasten entsprechend. Das hat zwei Konsequenzen. Der Anspruch ist im Grundbuch gesichert und haftet am Erbbaurecht, nicht an Ihrer Person. Und er kann für noch nicht fällige Leistungen nicht vom Eigentum am Grundstück getrennt werden (§ 9 Abs. 2), wandert also automatisch mit, wenn das Grundstück den Eigentümer wechselt. Wichtig, falls Sie mit Rückständen verkaufen: Ein Zahlungsverzug begründet den Heimfallanspruch erst, wenn mindestens zwei Jahresbeträge offen sind (§ 9 Abs. 4). Offene Erbbauzinsen gehören trotzdem vor den Notartermin geklärt, weil der Grundstückseigentümer sie sonst zur Bedingung seiner Zustimmung macht.

Wie hoch der Erbbauzins ist, steht in Ihrem Vertrag. Üblich ist ein Prozentsatz des Bodenwerts, und was in Ihrer Lage angemessen ist, leitet sich nach § 50 Abs. 3 ImmoWertV aus dem Zinssatz ab, der sich bei Neubestellungen vergleichbarer Erbbaurechte am Markt ergibt. Viele alte Verträge enthalten eine Anpassungsklausel, und hier greift eine Schutzvorschrift, die Sie Kaufinteressenten erklären können sollten. Dient das Bauwerk Wohnzwecken, begründet eine solche Klausel nach § 9a ErbbauRG nur dann einen Erhöhungsanspruch, soweit die Erhöhung nicht unbillig ist. Unbillig ist sie regelmäßig, soweit sie über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht; gestiegene Grundstückswerte bleiben grundsätzlich außer Betracht. Außerdem darf eine Erhöhung frühestens drei Jahre nach Vertragsabschluss und danach frühestens drei Jahre nach der letzten Erhöhung verlangt werden. Wer befürchtet, der Zins springe nach dem Verkauf mit dem Bodenrichtwert nach oben, findet hier die Antwort.

Grunderwerbsteuer, Grundsteuer und Spekulationsfrist gelten wie bei einem Grundstück

Steuerlich wird das Erbbaurecht an den entscheidenden Stellen wie ein Grundstück behandelt, und das ist für Verkäufer wie Käufer eine gute Nachricht, weil keine Sonderregeln zu lernen sind. Beim Kauf fällt Grunderwerbsteuer an: Nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG stehen Erbbaurechte den Grundstücken gleich. Umgekehrt zählt das Recht des Grundstückseigentümers auf den Erbbauzins ausdrücklich nicht zum Grundstück (§ 2 Abs. 1 Nr. 3). Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist gilt dasselbe wie sonst: § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG nennt das Erbbaurecht sogar namentlich als Recht, das den Vorschriften über Grundstücke unterliegt, mit der Zehnjahresfrist und der Ausnahme für die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Die Einzelheiten dazu stehen im Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien.

Bei der Grundsteuer wird häufig das Falsche erwartet. Sie zahlt der Erbbauberechtigte, nicht der Grundstückseigentümer. Der Weg dorthin führt über zwei Vorschriften: Nach § 261 BewG ist bei Erbbaurechten ein Gesamtwert zu ermitteln, der festzustellen wäre, wenn die Belastung nicht bestünde, und dieser Wert ist dem Erbbauberechtigten zuzurechnen. Und Schuldner der Grundsteuer ist nach § 10 Abs. 1 GrStG derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung zugerechnet ist. Für Baden-Württemberg gilt dabei ein eigenes Landesgrundsteuergesetz, der Bescheid richtet sich also nach Landesrecht; an der Zurechnung an den Erbbauberechtigten ändert das nichts. Für Erbschaft und Schenkung trennt § 192 BewG die beiden wirtschaftlichen Einheiten, und § 193 BewG bewertet das Erbbaurecht über Koeffizienten der Gutachterausschüsse. Liegen solche Faktoren nicht vor, gilt der Erbbaurechtsfaktor 1,0. Verbindliche Auskünfte dazu gibt Ihr Steuerberater.

Zwei weitere Pflichten treffen Sie beim Verkauf genauso wie jeden anderen Verkäufer. Der Energieausweis ist auszustellen, wenn ein Gebäude verkauft wird oder wenn ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen wird; das Gesetz nennt die Übertragung des Erbbaurechts also ausdrücklich (§ 80 Abs. 3 GModG). Was daraus für Anzeige, Besichtigung und Übergabe folgt, steht unter Energieausweis-Pflicht. Entlastet werden Sie an einer Stelle: Beim Kauf von Erbbaurechten und Wohnungseigentum steht der Gemeinde kein Vorkaufsrecht zu (§ 24 Abs. 2 BauGB), die Wartezeit auf ein Negativzeugnis entfällt also. Mehr dazu im Ratgeber Vorkaufsrecht bei Immobilien.

Vier Einwände kommen in jeder Besichtigung, und auf alle vier gibt es eine Antwort

„Erbpacht, Finger weg“ ist eine der häufigsten Suchanfragen zum Thema, und Sie werden diese Haltung bei Interessenten erleben. Vier Einwände sind sachlich berechtigt, und Sie sollten sie von sich aus ansprechen, statt darauf zu warten. Erstens läuft der Erbbauzins dauerhaft und baut, anders als eine Kreditrate, kein Vermögen auf. Zweitens arbeitet die Restlaufzeit gegen den Wert, jedes Jahr ein Stück mehr. Drittens braucht der Verkauf die Zustimmung eines Dritten und damit Vorlauf. Viertens finanziert ein Teil der Banken Erbbaurechte nur zurückhaltend, besonders wenn die Restlaufzeit kürzer ist als die geplante Darlehenslaufzeit oder wenn der Grundstückseigentümer keine Stillhalteerklärung abgibt. Das verkleinert den Kreis der möglichen Käufer, und es ist der Grund, warum Verkäufe scheitern, nachdem der Käufer längst zugesagt hatte.

Jedem dieser Einwände steht etwas entgegen, das Sie belegen können, wenn Sie Ihren Vertrag kennen. Wer ein Erbbaurecht kauft, zahlt den Bodenwert nicht mit und braucht deshalb weniger Eigenkapital; für Familien mit knapper Kasse ist das ein echtes Argument. Das Haus gehört dem Käufer wirklich, mit allen Rechten eines Eigentümers im eigenen Grundbuch. Bei Wohnnutzung schützt § 9a ErbbauRG vor unbilligen Zinserhöhungen. Und viele Verträge enthalten genau die Bausteine, die den größten Einwand aufheben: ein Vorrecht auf Erneuerung oder sogar die Verpflichtung des Grundstückseigentümers, das Grundstück an den jeweiligen Erbbauberechtigten zu verkaufen (§ 2 Nr. 6 und Nr. 7 ErbbauRG). Ob sich Ihr Haus gut oder schwer verkauft, entscheidet deshalb nicht das Modell, sondern Ihr Vertrag, die Restlaufzeit und wie vollständig Sie beides auf den Tisch legen.

Verkaufen ist einer von vier Wegen, und manchmal nicht der erste

Bevor Sie inserieren, lohnt der Blick auf die Alternativen. Vier Wege kommen in Frage, und welcher passt, hängt an der Restlaufzeit, am Erbbauzins und daran, was Ihr Vertrag erlaubt. Besonders Weg zwei wird unterschätzt: Eine Verlängerung vor dem Verkauf verändert genau die Größe, an der die Bewertung hängt.

1. 1Verkaufen. Der normale Weg. Reihenfolge: Erbbaugrundbuch und Vertrag beschaffen, Restlaufzeit und Zinsregelung prüfen, Wert einordnen, Zustimmung des Grundstückseigentümers vorab anfragen, dann vermarkten und beurkunden. Der komplette Verkaufsablauf gilt im Übrigen unverändert, bis zum Übergabeprotokoll.
2. 2Verlängern. Eine Verlängerung hebt den Wert spürbar, weil sie genau die Größe verändert, an der die Bewertung hängt. Sie setzt die Einigung mit dem Grundstückseigentümer voraus, meist gegen einen angepassten Erbbauzins. Für den Eigentümer ist sie oft attraktiv, weil er damit nach § 27 Abs. 3 ErbbauRG die Entschädigungspflicht abwenden kann. Eine Verlängerung vor dem Verkauf ist deshalb häufig der Schritt mit der besten Wirkung.
3. 3Das Grundstück kaufen. Enthält Ihr Vertrag eine Verkaufsverpflichtung nach § 2 Nr. 7 ErbbauRG, haben Sie einen Anspruch darauf. Ohne solche Klausel bleibt das Gespräch. Kommt der Kauf zustande, verschmelzen Haus und Boden in Ihrer Hand, das Erbbaurecht wird gelöscht und die Immobilie wird wie jedes andere Eigenheim behandelt. Für den Käufer fällt Grunderwerbsteuer auf den Grundstückskaufpreis an, beim Notar entstehen Kosten nach dem Gebührenrecht; welche das sind, zeigt der Ratgeber Notarkosten beim Hauskauf.
4. 4Aufgeben. Das geht nicht einseitig. Die Aufhebung des Erbbaurechts ist nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers möglich (§ 26 ErbbauRG), und für Sie ist sie fast immer der schlechteste Weg, weil Sie damit auch die Entschädigung für das Bauwerk aus der Hand geben.

Erbpacht-Häuser im Raum Heilbronn und was wir vor dem Inserat klären

Häuser auf Erbpachtgrund sind im Raum Heilbronn kein Randthema. Die Grundstückseigentümer sind hier typischerweise Kirchengemeinden, kirchliche Stiftungen und Kommunen, also Institutionen, die Grund nicht verkaufen, sondern dauerhaft halten wollen. Betroffen sind oft Siedlungshäuser aus den 1950er- und 1960er-Jahren in Heilbronn, Weinsberg, Obersulm und Neckarsulm. Nach unserer Erfahrung kommen die Eigentümer in zwei Situationen zu uns: Entweder wird ein Elternhaus vererbt und niemand findet den Erbbaurechtsvertrag, oder ein Verkauf ist bereits gescheitert, weil die Finanzierung des Käufers an der Restlaufzeit hing. Wie ein geerbtes Haus grundsätzlich abzuwickeln ist, steht im Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen.

Wir klären vor dem Inserat deshalb vier Dinge in dieser Reihenfolge: aktueller Auszug aus dem Erbbaugrundbuch samt Eintragungsbewilligung, Restlaufzeit und die Regelungen zu Entschädigung, Heimfall und Erneuerung, die Zinsregelung samt bisher erfolgter Anpassungen und schließlich die Zustimmung des Grundstückseigentümers mit den Anforderungen, die er an den Käufer stellt. Erst danach wird ein Preis genannt, und erst danach gehen Anzeigen online. Das klingt umständlich, verhindert aber das Teuerste, was bei einem Erbbaurecht passieren kann: ein Verkauf, der nach Wochen rückabgewickelt wird, weil eine Unterschrift fehlt.

Dieser Beitrag ist allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Auslegung Ihres Erbbaurechtsvertrags, jede Verhandlung über Verlängerung oder Erbbauzins und ein Streit über die Zustimmung gehören zum Notar beziehungsweise zum Rechtsanwalt; steuerliche Fragen gehören zum Steuerberater. Alle genannten Vorschriften haben wir am 12. November 2026 im Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Was wir beitragen, ist der Teil davor: eine belastbare Einordnung des Werts, vollständige Unterlagen und ein Verkauf, bei dem die Zustimmung schon vorliegt, wenn der Käufer kommt.

Häufige Fragen

Über den Autor

Lars Hänle

Inhaber, HÄNLE IMMOBILIEN

Immobilienmakler im Raum Heilbronn und im Weinsberger Tal. Begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer bei Verkauf, Bewertung und Übergabe in der Familie.

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Veröffentlicht am 12. November 2026