Baulast: was nicht im Grundbuch steht und beim Verkauf trotzdem zählt

Eine Baulast ist eine Pflicht gegenüber der Baurechtsbehörde, nicht gegenüber dem Nachbarn

Eine Baulast entsteht nicht durch ein Gesetz und nicht durch einen Vertrag mit dem Nachbarn, sondern durch eine Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber der Behörde. In Baden-Württemberg steht die Regel in § 71 Abs. 1 der Landesbauordnung: Grundstückseigentümer können durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben. Und der entscheidende zweite Satz: Sie sind auch gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam. Wer das Grundstück kauft oder erbt, übernimmt die Baulast also automatisch, ob er davon weiß oder nicht. Die Vorschrift gilt in der Neufassung der Landesbauordnung vom 16. März 2026 unverändert fort.

Der Grund für eine Baulast ist fast immer ein Bauvorhaben, das ohne sie nicht genehmigt werden könnte. Die Behörde verlangt dann, dass eine Voraussetzung, die eigentlich auf dem Baugrundstück erfüllt sein müsste, dauerhaft auf einem anderen Grundstück gesichert wird. Die Landesbauordnung nennt die Fälle selbst:

• Zufahrtsbaulast. Ein Gebäude darf nur errichtet werden, wenn das Grundstück an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt dorthin hat (§ 4 Abs. 1 LBO). Beim Hinterliegergrundstück liegt diese Zufahrt auf dem Grundstück des Vordermanns, und er duldet sie per Baulast.
• Abstandsflächenbaulast. Abstandsflächen dürfen sich ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn durch Baulast gesichert ist, dass sie dort nicht überbaut und nicht auf die eigenen Abstandsflächen angerechnet werden (§ 7 LBO). Der Nachbar gibt damit einen Streifen seines Grundstücks dauerhaft als unbebaubar her.
• Vereinigungsbaulast. Ein Gebäude auf mehreren Grundstücken ist zulässig, wenn durch Baulast gesichert ist, dass keine Verhältnisse eintreten, die der Bauordnung widersprechen (§ 4 Abs. 2 LBO). Typisch, wenn ein Haus über zwei Flurstücke gebaut wurde.
• Anbaubaulast. Gemeinsame Bauteile für mehrere Gebäude, etwa die Trennwand eines Doppelhauses, sind zulässig, wenn durch Baulast und technisch gesichert ist, dass sie beim Abbruch einer Hälfte stehen bleiben können (§ 13 Abs. 2 LBO).
• Stellplatzbaulast. Notwendige Stellplätze dürfen auf einem anderen Grundstück in zumutbarer Entfernung liegen; die Herstellung dort muss durch Baulast gesichert sein (§ 37 Abs. 5 LBO).

Zwei Dinge folgen daraus, die beim Verkauf wichtig werden. Erstens gibt es immer zwei Grundstücke: das belastete, das etwas duldet oder unterlässt, und das begünstigte, dessen Baugenehmigung an der Baulast hängt. Welches Ihres ist, entscheidet darüber, ob die Baulast Ihren Wert drückt oder stützt. Zweitens ist der Begünstigte rechtlich die Behörde, nicht der Nachbar. Er profitiert, hat aber keinen eigenen Anspruch aus der Baulast; durchsetzen kann sie nur die Baurechtsbehörde. Umgekehrt kann eine Baulast auf dem eigenen Grundstück ein späteres eigenes Vorhaben blockieren: Besteht eine hindernde Baulast, läuft das vereinfachte Verfahren mit seinen Fristen nicht (§ 53 Abs. 6 Nr. 3 LBO). Der unbebaute Streifen im Garten ist dann kein Bauplatz für den Anbau, auch wenn das Nachbarhaus längst steht.

Die Baulast steht nicht im Grundbuch, und der Notar muss dort auch nicht hinsehen

Baulasten werden auf Anordnung der Baurechtsbehörde in ein eigenes Verzeichnis eingetragen, das Baulastenverzeichnis (§ 72 Abs. 1 LBO). Es wird von der Gemeinde geführt (§ 72 Abs. 3), und wer ein berechtigtes Interesse darlegt, kann Einsicht nehmen und sich Abschriften erteilen lassen (§ 72 Abs. 4). Eigentümer haben dieses Interesse immer, Kaufinteressenten mit einem konkreten Objekt in der Regel ebenfalls. In das Verzeichnis gehören außerdem, soweit ein öffentliches Interesse besteht, andere baurechtliche, altlastenrechtliche oder bodenschutzrechtliche Verpflichtungen sowie Bedingungen, Befristungen und Widerrufsvorbehalte (§ 72 Abs. 2). Der Auszug zeigt also unter Umständen mehr als nur Baulasten.

Im Grundbuch steht davon nichts, und das ist der Punkt, an dem Verkäufer regelmäßig in die Irre gehen. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben: Wer ein Recht an einem Grundstück durch Rechtsgeschäft erwirbt, darf dessen Inhalt als richtig ansehen (§ 892 Abs. 1 BGB). Ein lastenfreies Grundbuch bedeutet aber nur, dass keine privatrechtlichen Belastungen eingetragen sind. Über öffentlich-rechtliche Pflichten sagt es nichts, und das Baulastenverzeichnis hat keinen vergleichbaren Schutz. Dazu kommt, was viele vom Notar erwarten und was er nicht schuldet: Nach § 21 Abs. 1 BeurkG soll sich der Notar bei Geschäften über Grundstücksrechte über den Grundbuchinhalt unterrichten. Das Baulastenverzeichnis nennt die Vorschrift nicht. Ein Notar, der es nicht abfragt, macht nichts falsch. Er beurkundet, was Sie und der Käufer ihm vorlegen, und was nicht vorliegt, steht nicht im Vertrag.

Für Sie als Verkäufer heißt das: Der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis gehört neben den Grundbuchauszug in die Verkaufsunterlagen, und zwar bevor das Exposé entsteht. Welche Unterlagen sonst noch dazugehören und in welcher Reihenfolge der Verkauf abläuft, steht im Ratgeber Immobilie verkaufen: der komplette Ablauf. Wer privat verkauft, trägt diesen Schritt allein; worauf es dabei ankommt, zeigt Haus verkaufen ohne Makler.

Baulast und Grunddienstbarkeit sichern dieselbe Zufahrt auf zwei verschiedenen Wegen

Die häufigste Verwechslung beim Thema Baulast ist die mit dem Wegerecht. Beide können dieselbe Zufahrt betreffen, sie tun aber Verschiedenes. Die Grunddienstbarkeit ist ein privates Recht: Nach § 1018 BGB kann ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks so belastet werden, dass dieser es in einzelnen Beziehungen benutzen darf, dass dort gewisse Handlungen unterbleiben oder dass ein Recht aus dem Eigentum ausgeschlossen ist. Sie steht in Abteilung II des Grundbuchs, sie gehört dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks, und er kann sie selbst gegen den Nachbarn durchsetzen. Soll das Recht nur einer bestimmten Person zustehen, nicht dem jeweiligen Eigentümer, ist es eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB).

Die Baulast ist das öffentlich-rechtliche Gegenstück. Sie sichert der Behörde, dass die Zufahrt dauerhaft besteht, damit die Baugenehmigung für das Hinterliegerhaus Bestand hat. Dem Hinterlieger selbst gibt sie keinen eigenen Anspruch gegen den Nachbarn; er kann nur die Behörde einschalten. Ein Oberlandesgericht hat das 2025 in einem Streit um Leitungen, die nur durch Baulast gesichert waren, so zusammengefasst: Die Baulast gibt dem Begünstigten privatrechtlich regelmäßig keinen unmittelbaren Nutzungsanspruch, sie ist aber mit Hilfe der zuständigen Verwaltungsbehörde mittelbar durchsetzbar, und die Nutzung steht deshalb keinesfalls im freien Belieben des Nachbarn (OLG Rostock, 3 U 42/20). Das Gericht sah darin keinen Mangel des verkauften Grundstücks. Es hielt aber ausdrücklich fest, dass zwischen Grunddienstbarkeit und Baulast Unterschiede bestehen, über die man sich irren kann.

Sauber abgesichert ist eine Zufahrt über fremden Grund deshalb erst, wenn beides vorliegt: die Baulast für die Behörde und die Grunddienstbarkeit für den Eigentümer. Für den Verkauf hat das zwei Seiten. Hängt Ihr Haus an einer Zufahrt über das Nachbargrundstück, prüfen Sie vor dem Inserat, ob beides eingetragen ist; fehlt die Dienstbarkeit, wird die Bank des Käufers das ansprechen. Und duldet Ihr Grundstück die Zufahrt eines anderen, gilt für die beiden Instrumente unterschiedliches Kaufrecht: Ein im Grundbuch eingetragenes Recht hat der Verkäufer zu beseitigen, auch wenn der Käufer es kennt (§ 442 Abs. 2 BGB), es sei denn, der Käufer übernimmt es im Kaufvertrag ausdrücklich (§ 435 BGB). Die Dienstbarkeit muss also im Vertrag stehen. Die Baulast steht nicht im Grundbuch; für sie gelten die Regeln über Sachmängel, und die sind das Thema des übernächsten Abschnitts.

Käufer, Bank und Gutachter fragen nach der Baulast, auch wenn der Verkäufer sie vergessen hat

Eine Baulast, die der Verkäufer nicht erwähnt, bleibt selten unentdeckt, weil zwei Beteiligte sie von Berufs wegen suchen müssen. Die Bank des Käufers ermittelt vor der Finanzierung den Beleihungswert, und die Beleihungswertermittlungsverordnung ist eindeutig: Alle den Wert beeinflussenden Umstände, insbesondere Nutzungsbeschränkungen, Dienstbarkeiten, Duldungspflichten, Vorkaufsrechte, Sanierungsvermerke, Baulasten und alle sonstigen Beschränkungen und Lasten sind zu nennen, zu beachten und gegebenenfalls wertmindernd zu berücksichtigen (§ 5 Abs. 4 BelWertV). Der Gutachter, ob für die Bank oder für den Käufer, arbeitet nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, und dort stehen Baulasten ausdrücklich unter den grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen, die den Wert des begünstigten und des belasteten Grundstücks beeinflussen können (§ 46 Abs. 1 und 2 ImmoWertV).

Wie groß die Wertminderung durch eine Baulast ausfällt, lässt sich nicht pauschal sagen, und wer eine feste Prozentzahl nennt, rät. Die Vorschrift sagt bewusst „können“. Entscheidend ist, was die Baulast im konkreten Fall einschränkt. Eine Abstandsflächenbaulast zugunsten eines Nachbarhauses, das seit Jahrzehnten steht, nimmt Ihnen meist nur die Möglichkeit, genau auf diesem Streifen anzubauen; wer das ohnehin nicht vorhatte, verliert wenig. Eine Zufahrtsbaulast quer durch den Garten, über den täglich der Hinterlieger fährt, wiegt deutlich schwerer, weil sie Nutzung und Privatsphäre dauerhaft einschränkt. Umgekehrt ist eine Baulast auf dem Nachbargrundstück zu Ihren Gunsten ein Plus: Sie belegt, dass die Erschließung Ihres Hauses öffentlich-rechtlich gesichert ist, und genau das will die Bank sehen. Wie Gutachter solche Besonderheiten in die Verfahren einbauen, erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung; welche Art von Bewertung zu welchem Anlass passt, steht unter Immobilienbewertung: Kosten nach Anlass.

Nach unserer Erfahrung im Raum Heilbronn kommt die Frage nach der Baulast fast nie vom Verkäufer und selten vom Käufer, sondern von der Bank, und zwar nach der Reservierung, wenn der Finanzierungsantrag läuft. Dann fehlt plötzlich ein Dokument, das niemand auf dem Schirm hatte, der Termin beim Notar verschiebt sich, und der Verkäufer steht als derjenige da, der etwas nicht gesagt hat. Das lässt sich vermeiden, wenn der Auszug von Anfang an im Exposé liegt.

Wer die Baulast kennt und schweigt, haftet trotz Haftungsausschluss

Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen (§ 433 Abs. 1 BGB). Frei von Sachmängeln ist ein Grundstück, wenn es den subjektiven und objektiven Anforderungen entspricht, also unter anderem sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Grundstücken derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann (§ 434 Abs. 3 BGB). Eine Baulast, die einen Teil des Grundstücks dauerhaft unbebaubar macht oder eine Zufahrt für Dritte erzwingt, kann genau diese Erwartung verfehlen und damit ein Sachmangel sein. Ob sie es im Einzelfall ist, hängt davon ab, was sie einschränkt; die Zufahrtsbaulast durch den Garten ist ein anderer Fall als die Abstandsflächenbaulast am Rand.

In fast jedem Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie steht ein Haftungsausschluss für Sachmängel, und viele Verkäufer glauben, damit sei das Thema erledigt. Das Gesetz zieht eine Grenze: Auf den Ausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Was arglistig heißt, hat der Bundesgerichtshof genau beschrieben. Es genügt, dass der Verkäufer den Mangel kennt und weiß oder für möglich hält, dass der Käufer ihn nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit diesem Inhalt geschlossen hätte. Ob der Mangel die Entscheidung des Käufers am Ende tatsächlich beeinflusst hätte, spielt keine Rolle (BGH, V ZR 171/10). Offenbaren muss der Verkäufer jeden verborgenen Umstand, bei dem ein verständiger Verkäufer damit rechnen muss, dass er die Kaufentscheidung beeinflusst. Eine Baulast, die nicht im Grundbuch steht und am Grundstück nicht zu sehen ist, ist ein solcher verborgener Umstand.

Zwei Folgen aus dieser Rechtsprechung sollten Sie kennen. Erstens trägt zwar der Käufer die Beweislast dafür, dass er nicht aufgeklärt wurde; der Verkäufer muss aber darlegen, wann und wie er aufgeklärt hat. Wer die Baulast nur mündlich bei der Besichtigung erwähnt hat, steht später schlecht da. Wer sie im Exposé und im Kaufvertrag nennt, hat das Thema abgeschlossen, denn Rechte wegen eines Mangels, den der Käufer bei Vertragsschluss kennt, sind ausgeschlossen (§ 442 Abs. 1 BGB). Zweitens schützt Unkenntnis vor dem Vorwurf der Arglist: Wer von der Baulast wirklich nichts wusste, hat nichts arglistig verschwiegen, und der Haftungsausschluss greift. Nur ist das kein Zustand, in dem man verkaufen sollte, weil die Bank des Käufers die Baulast trotzdem findet und der Streit dann im schlechtesten Moment beginnt. Wo die Grenzen des Haftungsausschlusses sonst noch liegen und was „gekauft wie gesehen“ wirklich bedeutet, steht im Ratgeber Übergabeprotokoll Haus.

Eine Baulast erlischt nur durch Verzicht der Behörde, nicht durch Zeitablauf oder Verkauf

Eine Baulast hat kein Ablaufdatum. Sie wirkt gegenüber dem Rechtsnachfolger (§ 71 Abs. 1 Satz 2 LBO), überlebt also jeden Verkauf, jede Erbschaft und jede Schenkung, und sie verjährt nicht. Der einzige Weg, auf dem sie verschwindet, steht in § 71 Abs. 3 LBO: Die Baulast erlischt durch in Textform erklärten Verzicht der Baurechtsbehörde. Der Verzicht ist zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht, und vorher sollen der Verpflichtete und die durch die Baulast Begünstigten gehört werden. Sie können die Löschung also nicht mit dem Nachbarn vereinbaren, auch nicht beim Notar. Sie können sie nur bei der Behörde beantragen, und die Behörde muss verzichten, wenn der Zweck entfallen ist.

Wann ist das der Fall? Wenn das Vorhaben, für das die Baulast bestellt wurde, nicht mehr auf sie angewiesen ist: Das Hinterliegerhaus hat inzwischen eine eigene Zufahrt zur Straße bekommen, das Nachbargebäude in der Abstandsfläche wurde abgerissen, die Stellplätze wurden auf dem eigenen Grundstück hergestellt. Solange das begünstigte Vorhaben die Baulast noch braucht, bleibt das öffentliche Interesse bestehen, und der Nachbar wird in der Anhörung widersprechen. Für Verkäufer lohnt deshalb vor dem Inserat ein Blick auf die Frage, ob die Baulast ihren Zweck überhaupt noch erfüllt. Ist er entfallen, ist der Antrag auf Verzicht der bessere erste Schritt, auch wenn er Wochen dauert, weil ein Haus ohne Baulast einfacher zu verkaufen ist als eines mit Erklärungsbedarf. Für Eintragung und Löschung erheben die Gemeinden Gebühren nach ihrer Satzung.

Wenn der Nachbar sich weigert: Niemand kann zur Baulast gezwungen werden, aber es gibt drei Wege

Die Baulast ist eine freiwillige Erklärung. § 71 Abs. 1 LBO sagt, dass Grundstückseigentümer Verpflichtungen übernehmen können, nicht müssen, und weder die Behörde noch der bauwillige Nachbar kann sie erzwingen. Das ist der Hintergrund der häufigen Suche nach dem Nachbarn, der sich weigert. Wer für seinen Anbau die Abstandsfläche auf das Nachbargrundstück legen oder seine Zufahrt darüber führen will, ist auf dessen Unterschrift angewiesen, und der Nachbar gibt mit der Baulast dauerhaft etwas her: einen unbebaubaren Streifen, eine Duldungspflicht, einen Wertfaktor für seinen eigenen späteren Verkauf. Eine Entschädigung dafür regelt die Landesbauordnung nicht. Was gezahlt wird, ist Verhandlungssache zwischen den Beteiligten.

1. 1Gegenleistung verhandeln. Üblich sind eine einmalige Zahlung, eine wechselseitige Baulast oder die Kombination aus Baulast und Grunddienstbarkeit, mit der beide Seiten dauerhaft abgesichert sind. Die Höhe orientiert sich an dem, was der Nachbar aufgibt; für eine Zufahrt ist das mehr als für einen schmalen Abstandsstreifen.
2. 2Das Vorhaben anpassen. Oft lässt sich der Anbau so verschieben, dass die Abstandsfläche auf dem eigenen Grundstück bleibt, oder der Stellplatz an anderer Stelle herstellen. Das kostet Planung, aber keine Unterschrift des Nachbarn.
3. 3Mit der Baurechtsbehörde sprechen. Die Landesbauordnung kennt Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen von einzelnen Anforderungen (§ 56 LBO). Ob eine davon im konkreten Fall in Frage kommt, beantwortet die Behörde, nicht der Nachbar.

Zur Form: Die Erklärung muss vor der Baurechtsbehörde oder vor der Gemeindebehörde abgegeben oder anerkannt werden; sie kann auch in öffentlich beglaubigter Form einer dieser Behörden vorgelegt werden (§ 71 Abs. 2 LBO). Ein Notar ist also nicht zwingend, die Unterschrift beim Amt genügt. Beglaubigen lassen viele die Erklärung trotzdem, weil die Beteiligten dann nicht gemeinsam zum Termin müssen. Für Verkäufer hat dieser Abschnitt noch eine andere Seite: Liegt auf dem Nachbargrundstück eine Baulast zu Ihren Gunsten, lassen Sie sich die Eintragung bestätigen und legen Sie die Abschrift ins Exposé. Sie ist das Dokument, das die Bank des Käufers sehen will.

Baulasten im Raum Heilbronn: wo der Auszug herkommt und was wir vor dem Inserat klären

Das Baulastenverzeichnis führt nach § 72 Abs. 3 LBO die Gemeinde, in der das Grundstück liegt. Für Grundstücke in der Stadt Heilbronn ist das das Planungs- und Baurechtsamt mit dem Service-Center Bauen und Wohnen in der Cäcilienstraße 45, das für Baulasten eine eigene Durchwahl führt und offene Sprechzeiten anbietet. Für Ellhofen, Eberstadt, Weinsberg, Obersulm oder Neckarsulm ist das jeweilige Rathaus der richtige Ansprechpartner; je nach Gemeinde sitzt die Baurechtsbehörde dort selbst, bei der Verwaltungsgemeinschaft oder beim Landratsamt. Für die Einsicht legen Sie das berechtigte Interesse dar, als Eigentümer genügt dafür der Grundbuchauszug, und bitten um eine Abschrift für das Flurstück. Fragen Sie dabei ausdrücklich auch nach Eintragungen, bei denen Ihr Grundstück das begünstigte ist.

Nach unserer Erfahrung tauchen Baulasten im Raum Heilbronn in drei Konstellationen auf: beim Hinterliegergrundstück in den Siedlungen der 1950er- und 1960er-Jahre, dessen Zufahrt über das Vordergrundstück läuft, bei der Garage auf der Grenze mit übernommenen Abstandsflächen und bei der Doppelhaushälfte mit gemeinsamer Trennwand. Gemeinsam ist allen dreien, dass die Erklärung vor Jahrzehnten von den Eltern oder Vorbesitzern abgegeben wurde und in den Unterlagen der heutigen Eigentümer nichts davon steht. Wer ein solches Haus geerbt hat, findet dazu Hinweise im Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen. Und wer in Heilbronn kaufen will, sollte den Auszug ebenso anfordern wie der Verkäufer; was dabei sonst zu prüfen ist, steht unter Haus kaufen in Heilbronn.

Wir klären vor dem Inserat deshalb vier Dinge in dieser Reihenfolge: den aktuellen Grundbuchauszug mit Abteilung II, den Auszug aus dem Baulastenverzeichnis für das belastete und das begünstigte Grundstück, die Bauakte mit der Genehmigung, aus der sich ergibt, wofür die Baulast bestellt wurde, und bei Zufahrten die Frage, ob neben der Baulast auch eine Grunddienstbarkeit eingetragen ist. Erst danach ordnen wir den Wert ein, und erst danach entsteht das Exposé, in dem die Baulast mit einem Satz und der Abschrift genannt wird. Das wirkt auf den ersten Blick wie ein Nachteil, den man lieber nicht betont. In der Praxis ist es das Gegenteil: Ein Käufer, der die Baulast vom Verkäufer erfährt, verhandelt über den Preis. Ein Käufer, der sie von seiner Bank erfährt, verhandelt über das Vertrauen.

Dieser Beitrag ist allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine konkrete Baulast einen Sachmangel darstellt, ob ein Haftungsausschluss trägt und wie eine Verzichtserklärung durchzusetzen ist, gehört zum Rechtsanwalt beziehungsweise Notar. Alle genannten Vorschriften haben wir am 14. November 2026 im Wortlaut geprüft, die Landesbauordnung in der Neufassung vom 16. März 2026 aus dem Gesetzblatt für Baden-Württemberg, die Bundesgesetze auf gesetze-im-internet.de. Was wir beitragen, ist der Teil davor: vollständige Unterlagen, eine ehrliche Einordnung des Werts und ein Exposé, in dem die Bank des Käufers nichts findet, was Sie nicht schon gesagt haben.

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Über den Autor

Lars Hänle

Inhaber, HÄNLE IMMOBILIEN

Immobilienmakler im Raum Heilbronn und im Weinsberger Tal. Begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer bei Verkauf, Bewertung und Übergabe in der Familie.

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Veröffentlicht am 14. November 2026