Kurz erklärt
Ob Erbschaftssteuer auf eine geerbte Immobilie anfällt, entscheiden drei Faktoren: der persönliche Freibetrag, die Steuerbefreiungen und der Wert, den das Finanzamt ansetzt. Die Freibeträge nach § 16 ErbStG betragen 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder und 200.000 Euro für Enkel; Geschwister, Nichten und Neffen haben nur 20.000 Euro. Das selbst bewohnte Familienheim bleibt für Ehegatten und, bis 200 Quadratmeter Wohnfläche, für Kinder steuerfrei, wenn sie unverzüglich einziehen und zehn Jahre bleiben. Bewertet wird typisiert nach dem Bewertungsgesetz, ohne Besichtigung. Fällt der Wert zu hoch aus, erlaubt § 198 BewG den Gegenbeweis durch ein Gutachten oder einen echten Verkaufspreis binnen eines Jahres. HÄNLE IMMOBILIEN aus Ellhofen liefert Erben im Raum Heilbronn die Zahlenbasis dafür.
Freibeträge: Viele Erbschaften in der Familie bleiben steuerfrei
Erbschaftssteuer fällt nicht auf die Immobilie als solche an, sondern auf das, was Sie insgesamt erben, nach Abzug Ihres persönlichen Freibetrags. Wie hoch dieser Freibetrag ist, hängt allein vom Verwandtschaftsverhältnis zur verstorbenen Person ab. § 16 ErbStG legt die Beträge fest:
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder und Stiefkinder sowie Kinder verstorbener Kinder: 400.000 Euro
- Enkel, deren Eltern noch leben: 200.000 Euro
- Eltern und Großeltern beim Erwerb von Todes wegen: 100.000 Euro
- Alle übrigen, darunter Geschwister, Nichten, Neffen und nicht verheiratete Lebensgefährten: 20.000 Euro
Zwei Dinge werden dabei oft übersehen. Erstens gilt der Freibetrag je Erbe und je Erblasser: Erben zwei Kinder gemeinsam das Elternhaus, stehen beiden jeweils die vollen 400.000 Euro zu, und zwar nach jedem Elternteil erneut. Ein Einfamilienhaus im Raum Heilbronn bleibt in dieser Konstellation häufig komplett unter den Freibeträgen. Zweitens zählt nicht nur die Immobilie: Kontoguthaben, Wertpapiere und weitere Vermögenswerte kommen hinzu, abziehbar sind dagegen Nachlassverbindlichkeiten wie eine noch laufende Grundschuld samt Restschuld oder die Beerdigungskosten. Gerechnet wird also immer über den gesamten Nachlass, nicht über das Haus allein.
Steuerklassen und Steuersätze: Die Verwandtschaft bestimmt den Tarif
Übersteigt der Erwerb den Freibetrag, bestimmt die Steuerklasse den Tarif. Die Steuerklassen des Erbschaftsteuerrechts haben nichts mit den Lohnsteuerklassen zu tun: Nach § 15 ErbStG gehören Ehegatten, Kinder, Enkel sowie beim Erbfall auch Eltern und Großeltern zur Steuerklasse I. Geschwister, Nichten und Neffen, Schwiegerkinder und geschiedene Ehegatten bilden die Steuerklasse II, alle übrigen die Steuerklasse III. Dort landet auch der langjährige Lebensgefährte ohne Trauschein, mit dem niedrigsten Freibetrag und dem höchsten Tarif.
Die Steuersätze nach § 19 ErbStG greifen nur auf den Teil oberhalb des Freibetrags. In der Steuerklasse I beginnen sie bei 7 Prozent für steuerpflichtige Erwerbe bis 75.000 Euro, steigen über 11 Prozent bis 300.000 Euro und 15 Prozent bis 600.000 Euro und erreichen erst bei sehr großen Vermögen bis zu 30 Prozent. In der Steuerklasse II liegen die Sätze zwischen 15 und 43 Prozent, in der Steuerklasse III bei 30 und 50 Prozent. Für die meisten Familienerbschaften ist der Tarif damit moderater, als die Schlagzeilen vermuten lassen. Der eigentliche Hebel liegt woanders.
Die Bewertung durchs Finanzamt: Hier entsteht Ihre Steuer
Freibetrag und Steuersatz stehen im Gesetz. Der Wert Ihrer Immobilie steht dort nicht, er wird ermittelt, und zwar vom Finanzamt nach den typisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes (§ 182 BewG): dem Vergleichswertverfahren für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser, dem Ertragswertverfahren für vermietete Mehrfamilien- und Geschäftshäuser und dem Sachwertverfahren als Auffanglösung. Grundlage sind die Daten der Gutachterausschüsse und pauschale Rechengrößen. Niemand vom Finanzamt besichtigt das Haus. Der Sanierungsstau im Bad, die Heizung von 1995 oder der schwierige Zuschnitt fließen in diese Rechnung nicht ein.
Seit Anfang 2023 gilt das verschärft: Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurden die Rechenparameter an die aktuelle Wertermittlungsverordnung angepasst, unter anderem mit längeren Nutzungsdauern für Wohngebäude. In vielen Fällen ergeben die typisierten Verfahren seither höhere Werte als zuvor. Aus unserer Arbeit im Raum Heilbronn kennen wir die Folge: Gerade bei älteren Häusern der Baujahre 1960 bis 1980, wie sie in Eberstadt, Ellhofen oder Obersulm häufig vererbt werden, liegt der Wert im Steuerbescheid nicht selten über dem Preis, den der Markt tatsächlich zahlen würde. Jeder zu viel angesetzte Euro Wert wird mit Ihrem Steuersatz besteuert. Deshalb entscheidet die Bewertung, nicht der Tarif.
Zu hoch bewertet: Der Gegenbeweis nach § 198 BewG
Gegen einen zu hohen Wertansatz sind Sie nicht machtlos. § 198 BewG bestimmt: Weisen Sie nach, dass der tatsächliche gemeine Wert am Stichtag niedriger ist als der typisiert ermittelte, wird der niedrigere Wert angesetzt. Das Gesetz nennt zwei Wege für diesen Nachweis:
- Ein Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses oder eines staatlich anerkannten beziehungsweise nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Ein einfaches Makler-Kurzgutachten genügt dem Finanzamt dafür nicht; was ein Verkehrswertgutachten kostet und wann es sich lohnt, erklärt unser Ratgeber Immobilienbewertung: Kosten und Verfahren.
- Ein tatsächlich erzielter Kaufpreis: Wird die Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall verkauft, kann dieser Preis als Nachweis des niedrigeren Werts dienen.
Der zweite Weg wird in der Beratungspraxis oft vergessen, dabei ist er für viele Erben der natürlichste: Wer das geerbte Haus ohnehin verkaufen will, erzeugt den Wertnachweis nebenbei. Ein sauber am Markt erzielter Preis binnen Jahresfrist belegt, was das Haus wirklich wert ist, ohne dass ein kostenpflichtiges Gutachten nötig wird. Wichtig ist dafür ein geordneter Verkauf zu Marktbedingungen, kein Schnellverkauf an einen Aufkäufer und kein Verkauf innerhalb der Familie unter Wert. Ob sich der Gegenbeweis rechnet, hängt vom Abstand zwischen Bescheidwert und Marktwert ab; die Einordnung für Ihren Fall gehört zum Steuerberater, die Marktzahl dazu liefern wir.
Sie haben im Raum Heilbronn geerbt und wollen wissen, was die Immobilie wirklich wert ist? Wir ermitteln den Marktwert kostenlos vor Ort, als Grundlage für Steuerberater, Finanzamt und Ihre Entscheidung.
Familienheim: Steuerfrei bleibt, wer einzieht und bleibt
Die wichtigste Steuerbefreiung neben den Freibeträgen ist das Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG. Erbt der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner die Wohnung oder das Haus, das die verstorbene Person bis zuletzt selbst bewohnt hat, und zieht er unverzüglich selbst ein oder wohnt bereits dort, bleibt dieser Erwerb komplett steuerfrei, zusätzlich zum Freibetrag und ohne Flächengrenze. Für Kinder gilt dieselbe Befreiung, allerdings nur, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt; der darüber liegende Teil wird anteilig besteuert.
Die Bedingungen sind streng und werden vom Finanzamt ernst genommen. „Unverzüglich" heißt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs: ohne schuldhaftes Zögern, als Richtschnur innerhalb von etwa sechs Monaten nach dem Erbfall; wer später einzieht, muss die Verzögerung begründen können. Und die Befreiung steht zehn Jahre unter Vorbehalt: Wer das Familienheim vor Ablauf von zehn Jahren verkauft, vermietet oder auszieht, verliert sie rückwirkend komplett, es sei denn, zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit erzwingen den Auszug. Ein geplanter Verkauf und die Familienheim-Befreiung schließen sich also aus. Diese Entscheidung sollte fallen, bevor sie das Finanzamt stellt.
Vermietete Immobilien: Der Abschlag und die zinslose Stundung
Für vermietete Wohnimmobilien gibt es zwei eigene Entlastungen. Erstens den Bewertungsabschlag nach § 13d ErbStG: Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke werden nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt. Zehn Prozent des Werts bleiben also von vornherein steuerfrei, zusätzlich zum persönlichen Freibetrag.
Zweitens die Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG: Könnten Sie die Steuer auf zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitz nur aufbringen, indem Sie genau diesen Grundbesitz verkaufen, wird die Steuer auf Antrag bis zu zehn Jahre gestundet, beim Erbfall sogar zinslos. Das ist für Erben eine wichtige Botschaft: Niemand muss ein geerbtes Haus überstürzt und unter Wert verkaufen, nur um den Steuerbescheid zu bedienen. Wenn verkauft wird, dann geordnet und zum Marktpreis. Wie dieser Verkauf Schritt für Schritt abläuft, vom Erbschein bis zur Übergabe, steht im Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen.
Fristen, Anzeige und die Praxis-Frage: verkaufen oder behalten
Nach dem Erbfall läuft eine Frist, die viele nicht kennen: Der Erwerb ist dem Finanzamt nach § 30 ErbStG innerhalb von drei Monaten ab Kenntnis formlos anzuzeigen; gehört Grundbesitz zum Nachlass, gilt das auch dann, wenn ein Notar oder Gericht das Testament eröffnet hat. Eine Erbschaftsteuererklärung geben Sie erst ab, wenn das Finanzamt Sie dazu auffordert. Für die Bewertung zählt dann der Stichtag des Erbfalls: Ein späterer Verkauf ändert die Erbschaftssteuer nicht mehr, er kann aber, wie oben beschrieben, binnen Jahresfrist den niedrigeren Wert belegen und liefert die Liquidität, aus der Steuer und Miterben bezahlt werden.
Nicht verwechseln sollten Sie die Erbschaftssteuer mit der Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn: Ob beim Verkauf der geerbten Immobilie Spekulationssteuer anfällt, richtet sich nach dem Kaufdatum der verstorbenen Person, nicht nach dem Erbfall. Und wer die Übertragung noch zu Lebzeiten plant, nutzt dieselben Freibeträge alle zehn Jahre aufs Neue; die Möglichkeiten dazu zeigt der Ratgeber Haus überschreiben. Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung, die Rechnung für Ihren Einzelfall gehört zum Steuerberater. Was wir als HÄNLE IMMOBILIEN beitragen, ist die Zahl, an der im Erbfall alles hängt: der realistische Marktwert, ermittelt vor Ort und begründet, damit Familie, Steuerberater und Finanzamt über denselben Wert sprechen. Übrigens: Amtlich schreibt sich die Steuer mit einem s, Erbschaftsteuer. Gemeint ist dasselbe.
Weiterführend
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei Immobilien?
Einen festen Satz für Immobilien gibt es nicht. Besteuert wird der gesamte Erwerb oberhalb des persönlichen Freibetrags (Ehegatten 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro, Geschwister und Nichten/Neffen 20.000 Euro). Der Satz hängt von Steuerklasse und Höhe ab: in der Steuerklasse I zwischen 7 und 30 Prozent, in der Steuerklasse II zwischen 15 und 43 Prozent, in der Steuerklasse III 30 oder 50 Prozent (§§ 16, 19 ErbStG).
Wann ist eine geerbte Immobilie steuerfrei?
In drei Fällen: wenn der Gesamterwerb unter dem persönlichen Freibetrag bleibt, was bei Ehegatten und Kindern häufig der Fall ist; wenn die Befreiung für das Familienheim greift, also die selbst bewohnte Immobilie der verstorbenen Person unverzüglich selbst bezogen und zehn Jahre bewohnt wird (bei Kindern bis 200 Quadratmeter Wohnfläche); oder anteilig durch Entlastungen wie den Zehn-Prozent-Abschlag für vermietete Wohnimmobilien.
Wie bewertet das Finanzamt ein geerbtes Haus?
Typisiert nach dem Bewertungsgesetz, ohne Besichtigung: Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleichswertverfahren, vermietete Objekte im Ertragswertverfahren, sonst im Sachwertverfahren. Grundlage sind Daten der Gutachterausschüsse und pauschale Rechengrößen. Zustand, Sanierungsstau oder ein schwieriger Zuschnitt fließen nicht ein, deshalb kann der Bescheidwert über dem echten Marktwert liegen.
Was kann ich tun, wenn das Finanzamt die Immobilie zu hoch bewertet?
§ 198 BewG erlaubt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Anerkannt werden ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten beziehungsweise öffentlich bestellten Sachverständigen sowie ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall. Wer ohnehin verkauft, erbringt den Nachweis also oft über den tatsächlichen Verkaufspreis.
Muss ich das geerbte Haus verkaufen, um die Erbschaftssteuer zu zahlen?
Nicht zwingend. Könnten Sie die Steuer auf zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitz nur durch dessen Verkauf aufbringen, wird sie nach § 28 Abs. 3 ErbStG auf Antrag bis zu zehn Jahre gestundet, beim Erbfall zinslos. Ein übereilter Verkauf unter Marktwert ist deshalb fast nie nötig. Fällt die Entscheidung für den Verkauf, sollte er geordnet und zum Marktpreis erfolgen.
Kann ich die Erbschaftssteuer auf Immobilien vermeiden?
Pauschal nicht, aber das Gesetz bietet legale Entlastungen: Freibeträge, die bei Übertragungen zu Lebzeiten alle zehn Jahre neu zur Verfügung stehen, die Familienheim-Befreiung bei Selbstnutzung, den Abschlag für vermietete Wohnimmobilien und den Nachweis eines niedrigeren Werts nach § 198 BewG. Welche Kombination in Ihrem Fall trägt, sollte ein Steuerberater rechnen, am besten vor dem Erbfall.
Aus dem Raum Heilbronn?
Geerbte Immobilie im Raum Heilbronn? Erst den echten Wert kennen, dann entscheiden.
Ob Elternhaus in Eberstadt, Wohnung in Heilbronn oder vermietetes Haus in Neckarsulm: Steuerberater und Finanzamt brauchen eine belastbare Zahl. Wir ermitteln den Marktwert kostenlos vor Ort und sagen Ihnen ehrlich, was das Haus am Markt erzielen kann. Ob Sie danach behalten oder verkaufen, bleibt Ihre Entscheidung.
Über den Autor
Lars Hänle
Inhaber, HÄNLE IMMOBILIEN
Immobilienmakler im Raum Heilbronn und im Weinsberger Tal. Begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer bei Verkauf, Bewertung und Übergabe in der Familie.
Mehr über Lars HänleVeröffentlicht am 1. November 2026
